Rynek magazynowy Górnego Śląska i Zagłębia nie zawodzi. Zgodnie z danymi Cushman & Wakefield w trzecim kwartale br. w regionie wynajęto najwięcej powierzchni pośród wszystkich analizowanych rynków. Podaż również nie zostaje w tyle.
Na koniec trzeciego kwartału 2018 r. całkowite zasoby polskiego rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych przekroczyły granicę 15 mln m². W centralnym obszarze województwa śląskiego, który w publikacji nazywany jest Górnym Śląskiem, znajdowało się 2 mln 702 tys. m² powierzchni magazynowej. To drugi wynik w kraju po Warszawie i okolicach.
Analitycy Cushman & Wakefield wskazują, że na rynku obserwowany jest dalszy wzrost aktywności deweloperskiej wspierany wysokim popytem. Na koniec września 2018 r. w budowie pozostawało 2,1 mln m² (w 61 projektach), z czego 78 proc. zostało zabezpieczone umowami najmu. Najwięcej powierzchni magazynowej powstaje w Polsce Centralnej (584 tys. m²), na Górnym Śląsku (383 tys. m²) oraz w regionie Warszawy (259 tys. m²).
Obecnie udział budynków magazynowych w Katowicach w stosunku do całej podaży regionu jest symboliczny. Jednak ich powstawanie również bliżej centrów miast jest kwestią czasu. – Rośnie zaangażowanie deweloperów w segmencie miejskich obiektów logistycznych, co ma związek z szybkim rozwojem sektora e-commerce i rosnącą presją na skrócenie czasu dostaw – informuje Adrian Semaan, konsultant w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych, Cushman & Wakefield, autor raportu.
Zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię logistyczną i produkcyjną w Polsce w trzecim kwartale 2018 r. utrzymywało się na wysokim poziomie. Wolumen transakcji najmu wyniósł 789 tys. m², a całkowity popyt w okresie wszystkich trzech kwartałów br. osiągnął rekordowy poziom 2,89 mln m² i był wyższy o 15 proc. w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Tradycyjnie najwięcej wynajęto na pięciu głównych rynkach (prawie 2,18 mln m²), z których liderem był Górny Śląsk (515 tys. m²), a następnie Polska Centralna (495 tys. m²) oraz okolice Warszawy (460 tys. m²).
Dwie z trzech największych transakcji zawartych w okresie ostatnich trzech miesięcy dotyczyły Górnego Śląska. Była to ekspansja Amazon w ramach realizowanej inwestycji build-to-suit Panattoni w Gliwicach (60 tys. m²) oraz odnowienie umowy przez Intermarche w Distribution Park Mysłowice (27,8 tys. m²).
Na koniec września 2018 r. około 672 tys. m² powierzchni magazynowej pozostawało niewynajęte, co stanowi 4,5 proc. całkowitej podaży w kraju. Najwięcej dostępnej powierzchni odnotowano na czterech rynkach: w okolicach Warszawy (184 tys. m²), na Górnym Śląsku (178 tys. m²), w Poznaniu (86 tys. m²) i Warszawie (78 tys. m²). Natomiast w Szczecinie, Polsce Zachodniej i Bydgoszczy-Toruniu nie zarejestrowano pustostanów. Najwyższy poziom wskaźnika powierzchni niewynajętej utrzymywał się w Warszawie (10,6 proc.) oraz w Krakowie (7,9 proc.), najniższe wartości odnotowano w Trójmieście (1,4 proc.) i Polsce Centralnej (1,5 proc.). Na Górnym Śląsku pustostany stanowiły 6,6 proc. całkowitych zasobów magazynowych.
W regionie czynsze bazowe w trzecim kwartale znajdowały się w przedziale między 2,9 a 3,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Różnice między ich wysokością a ostateczną stawką wynegocjowaną przez najemców były w ostatnim czasie nieco mniejsze, na co wpływ ma sytuacja na rynku budowlanym. – Rosnące koszty usług budowlanych ograniczają elastyczność deweloperów w zakresie negocjacji czynszów, co prowadzi do zmniejszenia luki pomiędzy stawkami bazowymi a efektywnymi. Równolegle obserwujemy nieznaczny wzrost skłonności deweloperów do realizacji inwestycji o charakterze spekulacyjnym, co powinno obniżyć presję na wzrost czynszów w perspektywie najbliższych miesięcy – wyjaśnia Adrian Semaan.
Jak podaje Cushman & Wakefield, dziś najważniejszymi siłami napędowymi dla rynku magazynowego w Polsce jest dynamiczny rozwój e-commerce oraz dobra koniunktura gospodarcza i wzrastająca konsumpcja. Jednak zdaniem firmy doradczej Gerda Broker, perspektywa wzrostu wskaźnika inflacji może w przyszłym roku ograniczać siłę nabywczą dochodów z pracy. To zaś zacznie powoli negatywnie oddziaływać na konsumpcję gospodarstw domowych, czyli główną dotąd siłę napędową krajowej gospodarki.
Mimo to specjaliści z sektora magazynowego przekonują, że wysoki wolumen inwestycji deweloperskich zostanie utrzymany dzięki rosnącemu popytowi. Ten zgłaszany jest nie tylko ze strony firm rozbudowujących sieć dystrybucji, ale także przez nowe podmioty przenoszące część swoich procesów logistycznych bądź produkcyjnych do Polski. – Korzystne prognozy dla rozwoju sektora logistycznego w Polsce, jak na całym kontynencie europejskim, pozwalają z optymizmem patrzeć na rozwój rynku w perspektywie zbliżającego się 2019 r. Warto pamiętać również o wyzwaniach, z których najistotniejszym jest dynamiczna sytuacja na rynku pracy i zapotrzebowanie na pracowników, szczególnie na głównych rynkach magazynowych – powiedziała Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.
