W ostatnich dwóch latach sektor nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce zdecydowanie przyśpieszył. Górny Śląsk pozostaje drugim rynkiem tego typu powierzchni w kraju, choć tuż za nim jest Polska Centralna. Oddalić oddech z pleców pozwoli wysoka aktywność deweloperów.
W 2017 i 2018 r. w całej Polsce przybyło tyle nowej powierzchni, co w przeciągu siedmiu poprzednich lat, podaje firma doradcza Savills. Miniony rok był drugim najlepszym okresem w historii rynku, z drugimi co do wielkości wskaźnikami popytu i podaży nowej powierzchni. Dodatkowo ważny dla regionu jest fakt, że deweloperzy i najemcy bardzo chętnie patrzą na Górny Śląsk.
– 2018 rok był niezwykle udany dla rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce. Od lat rozwija się on z resztą niezwykle dynamicznie, gdyż już piąty rok z rzędu utrzymane zostało kilkunastoprocentowe tempo wzrostu. Wysoki wzrost zasobów sprawił, że w zeszłym roku znacząco przekroczyliśmy próg 15 mln m² nowoczesnej powierzchni logistycznej dostępnej w Polsce – mówi Wojciech Zoń, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych, Savills.
Jak wynika z raportu firmy, w 2018 r. dostarczono ponad 2,2 mln m² nowej powierzchni magazynowo-przemysłowej, co jest drugim najwyższym wynikiem w historii, jedynie o ok. 140 tys. m² ustępującym rekordowym osiągnięciom z 2017 r.
Na dobrej koniunkturze skorzystała Polska Centralna, która zaczęła zagrażać drugiej pozycji Górnego Śląska. Do użytkowania oddano tam najwięcej magazynów w Polsce (791,9 tys. m²), co odpowiadało za 36 proc. nowej podaży w 2018 r. W tym regionie powstał również największy obiekt oddany do użytkowania w ub roku – Central European Logistics Hub, którego deweloperem jest firma Panattoni. Zdecydowanie mniej powierzchni pojawiło się na Górnym Śląsku (278,2 tys. m²), który był drugi na liście podażowej. Na trzecim miejscu znalazła się Warszawa (232,9 tys. m²).
Stolica i jej okolice w dalszym ciągu pozostaje największym regionem magazynowym w kraju, z zasobami przekraczającymi 3,9 mln m². Górny Śląsk i okolice to 2,6 mln m², Polska Centralna – 2,5 mln m², Poznań – 2,0 mln m², a Wrocław – 1,7 mln m². Zasoby powierzchni w pozostałych regionach są zdecydowanie mniejsze.
Zdaniem Savills aktywność deweloperów utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Zgodnie z danymi na koniec grudnia 2018 r. w budowie pozostawało ponad 1,9 mln m², czyli o 36 proc. więcej niż przed rokiem. Jak podkreśla agencja, po okresie dynamicznego rozwoju Polski Centralnej, uwaga deweloperów skierowała się ponownie na Górny Śląsk, gdzie w budowie znajduje się najwięcej powierzchni (blisko 490 tys. m²), w tym największy aktualnie powstający obiekt – BTS dla firmy Amazon w Gliwicach (210 tys. m²). Piąty na krajowej liście największych był Panattoni Park Bielsko-Biała III (68,5 tys. m²). Dzięki tej aktywności rynek magazynowy w regionie w ciągu kilku kwartałów powinien przekroczyć 3 mln m² całkowitej powierzchni.
– Deweloperzy od pewnego czasu inwestują w nowych regionach, w których nie występuje jeszcze tak duża konkurencja o pracowników. Do takich projektów zalicza się, już oddany, park magazynowy Panattoni Park Białystok oraz, budowane obecnie, 7R Park Kielce i BTS dla Zalando w Olsztynku. Wśród głównych rynków w najbliższym czasie z pewnością umocni się pozycja Górnego Śląska. Rozwijać zaczyna się również segment obiektów SBU, które pomagają skrócić czas dostaw w ramach tzw. logistyki ostatniej mili (z ang. last mile delivery). Firma Panattoni zadebiutowała w zeszłym roku z dedykowanym do tego konceptem City Logistics a 7R oferuje magazyny miejskie pod marką City Flex – dodaje Wojciech Zoń z Savills.
Popyt brutto drugi rok z rzędu przekroczył 4 mln m², choć w 2018 r. był o 6 proc. niższy, niż rok wcześniej, kiedy odnotowano jego najwyższy wynik w historii. Spośród 4,05 mln m² całkowitej powierzchni wynajętej w 2018 r. najwięcej przypadło na Warszawę i okolice (blisko 990 tys. m²). Na drugim miejscu uplasował się Górny Śląsk z blisko 695 tys. m², co przełożyło się na 17-procentowy udział w rynku, a na trzecim Polska Centralna (blisko 575 tys. m²).
Największą transakcją na Górnym Śląsku w minionym roku było wynajęcie przez Amazon 61,7 tys. m² w Panattoni BTS Gliwice. Była to zarazem trzecia największa umowa najmu w kraju pod względem powierzchni.
Stopa pustostanów na koniec 2018 r. wyniosła w Polsce 5,1 proc., notując spadek o 0,4 pkt. proc. rok do roku. Jest to jeden z najniższych poziomów w historii, a w niektórych z regionów nie ma żadnych wolnych powierzchni. Na Górnym Śląsku poziom pustostanów wynosił ok. 6 proc.
W 2018 r. zaobserwowano wzrost kosztów najmu. Czynsze bazowe wahają się od 2,7 euro do 4,2 euro za m² na miesiąc w przypadku wielkopowierzchniowych obiektów, sięgając 5,35 euro za m² na miesiąc w mniejszych modułach zlokalizowanych na terenie Warszawy.
– Tendencja wzrostowa stawek czynszowych jest już faktem. Ma ona swoje źródło głównie w rosnących kosztach budowy. Pomimo tego, koszt najmu powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce jest w dalszym ciągu konkurencyjny w stosunku do krajów Europy Zachodniej – podsumowuje przedstawiciel Savills.
