Dane statystyczne pokazują, że rynek deweloperski bije rekordy. Systematycznie rośnie aktywność w obszarze budownictwa mieszkaniowego, jednocześnie wzrasta zapotrzebowanie na pracowników, drożeją materiały, a tym samym generalne wykonawstwo. Czy czeka nas rychła podwyżka cen mieszkań? Co może wpłynąć na decyzję deweloperów?
Zasadniczym czynnikiem oddziałującym na cenę mieszkania jest popyt, który od dłuższego czasu konsekwentnie się zwiększa. Jeśli nic się nie zmieni, eksperci prognozują, że w całym 2017 r. zacznie się w naszym kraju budowa ponad 100 tys. lokali mieszkalnych.
Jak wynika ze wstępnego raportu sporządzonego przez Główny Urząd Statystyczny, w okresie od stycznia do lipca br., w całej Polsce oddano do użytkowania 93 427 mieszkań, tj. o 7,9 proc. więcej w porównaniu z 2016 r., w którym odnotowano wzrost o 12,7 proc. W okresie siedmiu miesięcy 2017 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 151 066 mieszkań, tj. o 29,7 proc. więcej niż 2016 r. (wobec wzrostu przed rokiem o 12,2 proc.). Wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto – do 124 319, tj. o 22,7 proc. (wobec wzrostu przed rokiem o 6,1 proc.).
Nawet w województwie śląskim, które nie przoduje w rankingach aktywności budownictwa mieszkaniowego, w pierwszych siedmiu miesiącach br. zanotowano blisko 19-procentowy wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej. To jeden z lepszych wyników pośród wszystkich województw.
Co stoi za systematycznie zwiększającym się popytem na rynku mieszkaniowym? Jak twierdzą eksperci, przede wszystkim jest to niskie oprocentowanie kont oszczędnościowych, które w dłuższej perspektywie czasu przestają być opłacalne. Oprócz tego pojawia się wątpliwość Polaków, co do innych sposobów inwestowania kapitału. Nie bez znaczenia pozostaje dobra sytuacja na rynku pracy, niska stopa bezrobocia oraz wyższe płace.
Do zainteresowania kupnem własnego mieszkania przyczynił się rządowy program „MdM”, a także proces bogacenia się polskiego społeczeństwa. Coraz częściej nawet młodzi ludzie pozwalają sobie na zakup większego lokum, a ich oczekiwania, co do standardu wykończenia stale rosną.
Wzrost stóp procentowych czarnym scenariuszem
Podwyżka stóp procentowych mogłaby wpłynąć na decyzję osób, które deponują swój kapitał na rynku nieruchomości. Inwestowanie w apartamenty pod wynajem straciłoby w pewnym stopniu na atrakcyjności. Rezultatem wzrostu stóp procentowych byłoby także zwiększenie miesięcznych rat kredytów hipotecznych.
Open Finance wzięło pod lupę najczarniejszą wersję. Przy pojedynczej podwyżce o 0,25 punktów procentowych, miesięczna rata kredytu (300 tys. zł na 30 lat) wzrosłaby o 45 zł, natomiast przy podwyżce o 1 punkt procentowy zwiększyłaby się już o 190 zł. Jednak analitycy podkreślają, że tak pesymistyczny scenariusz mógłby się ziścić jedynie przy wzroście inflacji, co najmniej do poziomu 4-5 procent. NBP ocenia realność zaistnienia takiej sytuacji, jako mało prawdopodobną.
Grunt to pieniądz
Jednym z zasadniczych czynników, które mogą oddziaływać na cenę mieszkania na rynku pierwotnym, jest koszt zakupu działek. Od kilku lat wyceny gruntów idą w górę, a zapotrzebowanie na nowe lokum nieprzerwanie się zwiększa. Nie dziwi zatem wzmożona aktywność chociażby firm Murapol i Atal, które w ostatnich miesiącach nabyły lub zabezpieczyły możliwość zakupu kilku dobrze położonych nieruchomości w Katowicach. W korzystnej sytuacji będą również deweloperzy, którzy kilka lat temu kupili ziemię i teraz będą rozpoczynać realizacje inwestycji.
– Działki kupowaliśmy, gdy ich wartość była dużo niższa. Pozwala nam to zaproponować klientom atrakcyjniejsze ceny. Jednak patrzymy w przyszłość i uważnie obserwujemy rynek nieruchomości, nie wykluczając nabywania kolejnych gruntów – mówi Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo.
To jedna z firm, która ma zamiar wystartować w najbliższych miesiącach z budową nowego osiedla. Inwestycja ma powstać przy ul. Ceglanej, tuż obok nowo oddanego szpitala Geo Medical. Obecnie trwają procedury administracyjne mające na celu wydanie niezbędnych pozwoleń na realizację przedsięwzięcia. Deweloper zapowiada więcej szczegółów w najbliższych tygodniach. Byłaby to druga inwestycja mieszkaniowa firmy w Katowicach. W styczniu 2015 r. spółka oddała do użytkowania kameralne osiedle Atrium Geo przy ul. Rolnej.
To nie „bańka”
Deweloperzy przekonują, że klienci stawiają deweloperom poprzeczkę coraz wyżej. Mieszkania wykańczane są w coraz lepszym standardzie przy użyciu dobrych jakościowo materiałów. Nowe mieszkania są zazwyczaj tańsze w utrzymaniu, gdyż termoizolacja budynków jest dużo lepsza niż w starszym budownictwie.
W ostatnim czasie coraz więcej osiedli powstaje w centrach miast lub w ich bliskim sąsiedztwie. Ceny mieszkań, znajdujących się w najbardziej pożądanych miejscach, znacznie przewyższają średnią rynkową. Tak jest chociażby w przypadku osiedli Dom w Dolinie Trzech Stawów i Twoja Dolina, gdzie ceny za metr kwadratowy znacznie przekraczają 6 tys. zł.
W związku z rosnącą podażą i popytem, coraz częściej pojawia się hasło „bańki nieruchomościowej”. – Bańka nieruchomościowa oznaczałaby przewartościowanie cen, nie biorąc pod uwagę czynników makroekonomicznych. Taka sytuacja nie ma u nas miejsca – twierdzi Piotr Kijanka.
Werdykt
Jaka jest zatem odpowiedź – ceny będą rosły? Znaczna większość analityków jest zgodna, że ceny mieszkań rosną i w najbliższym czasie ta tendencja się utrzyma. Możliwe są jedynie okresowe (miesięczne, kwartalne) niewielkie spadki. Jednocześnie wzrost cen nie będzie gwałtowny i powinien odzwierciedlać chociażby wzrost zarobków.
Do ciekawych wniosków można jednak dojść analizując kwartalny raport Narodowego Banku Polskiego na temat wysokości cen mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym w Katowicach. Z publikacji nie dowiemy się co prawda, jak będą kształtowały się ceny w najbliższym czasie, ale można wysnuć wniosek, że w ostatnich latach ceny za metr kwadratowy utrzymywały się na stabilnym poziomie, a nawet malały.
Biorąc pod uwagę poniższe dane, nawet w przypadku nieznacznego wzrostu cen w najbliższych kwartałach, będą one i tak niższe niż jeszcze kilka lat temu. Szczególnie w przypadku rynku pierwotnego.
Średnie wartości cen ofertowych oraz transakcyjnych na rynku mieszkaniowym pierwotnym i wtórnym. Dane dla Katowic w ujęciu kwartalnym od III kw. 2006 r. do II kw. 2017 r. zebrał Narodowy Bank Polski.
