Stało się. Popyt na nowe mieszkania jest tak wysoki, że po raz pierwszy od kilku lat ceny transakcyjne przekroczyły stawki ofertowe. Ratunkiem może być zwrócenie się w stronę rynku wtórnego, na którym ceny też rosną, ale są znacznie niższe.
Narodowy Bank Polski opublikował dane dotyczące wysokości cen na rynku mieszkaniowym za pierwszy kwartał bieżącego roku. NBP rozdziela stawki zarówno dla rynku pierwotnego i wtórnego, jak również na ceny ofertowe i transakcyjne, czyli ostateczne. Dane te bank zbiera od drugiej połowy 2006 r.
Najnowsze wskaźniki za miniony kwartał pokazują, że ceny na rynku pierwotnym nie tylko nadal rosną, ale również średnie stawki transakcyjne przewyższyły ofertowe. W przeciągu ostatnich kilkunastu lat taka sama sytuacja miała miejsce w Katowicach jedynie w czwartym kwartale 2012 r. Wtedy średnia cena ofertowa wynosiła 5 318 zł za metr kwadratowy, a transakcyjna – 5 685 zł/m².
Po nieco ponad 6 latach, w pierwszym kwartale 2019 r. trzeba było zapłacić o ok. 1 tys. zł więcej. Średnia cena ofertowa to 6 418 zł/m², przy czym średnia kwota transakcji była o 121 zł wyższa i wyniosła 6 539 zł/m². Warto również zwrócić uwagę na dwie inne kwestie. Po pierwsze, średnie ceny transakcyjne wzrosły z kwartału na kwartał (I kw. 2019 vs. IV kw. 2018 r.) prawie aż o 700 zł – w ostatnim kwartale minionego roku średnia stawka wynosiła 5 846 zł/². Po drugie, średnia cena transakcyjna po raz pierwszy w całej historii analiz stawek na rynku mieszkaniowym przekroczyła barierę 6 tys. zł i to od razu o ponad 500 zł.
Można zatem sądzić, że idąc do biura sprzedaży mieszkań, ostatecznie kupujący może zapłacić więcej niż początkowo wynikało to z cennika założonego przez dewelopera. Zdarza się, że o jeden lokal stara się kilku kupujących, przez co firmy mogą wciąż podnosić ceny. Jednocześnie przyczyną tak wyraźnego wzrostu stawek średnich w Katowicach może być wprowadzenie do sprzedaży drogich mieszkań w śródmiejskiej inwestycji Sokolska 30 Towers, Domu przy Filharmonii, Dębowych Tarasów, gdzie cena ofertowa metra kwadratowego za niektóre lokale jedno- i dwupokojowe wynosi 9 750 zł, czy chociażby mieszkań w projektach przy Dolinie Trzech Stawów. Przedział cenowy w tych inwestycjach znacznie przekracza średnią stawkę w mieście.
Trzeba też zauważyć, że średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w Katowicach niebezpiecznie zbliża się do stawek w innych dużych miastach, które dotychczas były znacznie droższe – Wrocławia (7 032 zł/m²), Poznania (7 141 zł/m²), czy Krakowa (7 370 zł/m²) i jest o blisko 1 tys. zł wyższa niż w Łodzi (5 631 zł/m²).
Ratunkiem dla kupujących może być zwrócenie uwagi na bardziej odległe dzielnice Katowic, gdzie stawki również rosną, ale są bliższe średniej cenie rynkowej lub poszukania okazji na rynku wtórnym. Dane NBP pokazują, że lokale z drugiej ręki są również coraz droższe, ale przeciętna stawka transakcyjna za metr jest o ponad 2 tys. zł niższa w porównaniu z rynkiem pierwotnym. Dodatkowo, metr kwadratowy używanego mieszkania jest statystycznie o kilkaset złotych tańszy od stawki ofertowej, co w wielu przypadkach może dawać pole do negocjacji.
W pierwszym kwartale cena ofertowa na rynku wtórnym wynosiła średnio 4 953 zł, przy czym stawki transakcyjne oscylowały wokół kwoty 4 438 zł/m². W obu przypadkach były o ponad 200 zł wyższe w porównaniu z ostatnim kwartałem minionego roku. Ceny transakcyjne rosną nieprzerwanie od końca 2017 r., jednak i tak katowicki rynek mieszkaniowy cechuje pewna specyfika. W Gdańsku, Krakowie, Rzeszowie czy Warszawie lokale mieszkalne z drugiej ręki są znacznie droższe od tych z rynku pierwotnego.
Jeszcze nie jest tak źle?
Wykres z ostatnich blisko 13 lat pokazuje jednak, że w Katowicach bywało już tak drogo i to w czasach, gdy średnie zarobki były niższe. Stawki ofertowe na rynku pierwotnym znacznie powyżej 6 tys. zł/m² nie były niczym dziwnym w latach 2007-2011, przy czym – w przeciwieństwie do aktualnych trendów – rynek weryfikował zapędy deweloperów, którzy musieli znacząco obniżać ceny. Stawki transakcyjne były w tamtych latach przynajmniej o kilkaset, a nawet ponad 1 tys. zł niższe od kwot ofertowych.
Dane statystyczne pokazują wyraźnie, że mamy za sobą też okresy, kiedy mieszkania były tańsze niż we wcześniejszych latach. W dużym uproszczeniu, część osób, które na rynku pierwotnym nabyły lokale w latach 2007-2010 za kwoty bliskie 6 tys. zł, mogły dokonać zakupu poniżej 5 tys. zł w 2011, czy 2012 r. lub za ok. 5 tys. zł w okresie od 2014-2017. To jednak tylko uśrednione dane statystyczne. Ostatecznie o wartości i sensowności danego zakupu decydowała lokalizacja, standard inwestycji, a przede wszystkim aktualne potrzeby kupującego. Nie każdy może czekać, aż ceny zaczną spadać. Kwestią otwartą pozostaje, czy dane mieszkanie, zakupione w okresie cenowej hossy, można będzie później sprzedać z zyskiem, czy jednak ze stratą. Co, jak pokazują dane historyczne, nie jest niemożliwe.
Cena transakcyjna jest wyższa od oferty nie dlatego że na jedno mieszkania kilku chętnych, a przez dodatki, które kosztują (komórka lokatorska, balkon, wykończenie, a czasem i miejsce postojowe). Te dodatki są sprzedawane jedną umową, a przy analizie dzielimy całość ceny na metraż lokalu.
ale ot by oznaczało błąd metodologiczny – wątpię by taki popełniano.
Myślę że jednak jest błąd, bo cena oferty to ogłoszona przez pośrednika lub developer cena za m2 w zależności od piętra, standardu, tarasu/strony świata. Ale ta cena bez uwzględnienia dodatków nie jest rzeczywistą.
Trochę średnio wygląda uzasadnienie:
„Zdarza się, że o jeden lokal stara się kilku kupujących, przez co firmy mogą wciąż podnosić ceny.”
A to drugie ogółem jest nie logiczne: „Jednocześnie przyczyną tak wyraźnego wzrostu stawek średnich w Katowicach może być wprowadzenie do sprzedaży drogich mieszkań w śródmiejskiej inwestycji Sokolska 30 Towers, Domu przy Filharmonii, Dębowych Tarasów, gdzie cena ofertowa metra kwadratowego za niektóre lokale jedno- i dwupokojowej wynosi 9 750 zł”. Przecież cena ofert w top-inwestycjach uśrednia się z poziomu ofert oraz transakcji zrealizowanych, a nie że ceny oferowane w Sokolska 30 Towers powodują że średnie ceny transakcji na rynku są wyższe.
Chyba że ktoś źle liczy.
To, że przy transakcji kupujący płaci za miejsce postojowe, komórkę, czy decyduje się na wykończenie mieszkania nie znaczy, że nie można ustalić jedynie ceny lokalu i kosztu metra kwadratowego. Chyba każdy klient chce wiedzieć, ile zapłacił za mieszkanie, a ile będzie go kosztował garaż, czy wspomniana komórka. Zatem takie dane też może pozyskać NBP. Pana teoria nie tłumaczy również, dlaczego w poprzednich kwartałach średnie ceny transakcyjne były jednak niższe od ofertowych.
Różne ceny ofertowe dla jednego mieszkania to również nic nadzwyczajnego u wielu deweloperów. Nie dziwiło Pana nigdy, dlaczego część firm nie upublicznia cenników mieszkań? Właśnie po to, by móc stosować różne ceny dla tego samego lokalu w zależności od sytuacji na rynku, popytu na dany lokal, stopnia zaawansowania budowy, czy tego, w jaki sposób klient zamierza sfinansować zakup (z kredytu, gotówką, jak szybko i w ilu transzach zrealizuje płatności oraz czy kupuje jedno mieszkanie, czy więcej), a tym samym dostosować cenę do jego profilu.
Ceny ofertowe w Sokolska 30 Towers nie powodują, że ceny transakcyjne na rynku są wyższe, ale powodują podwyższenie średniej ceny ofertowej, jak również – już po dokonaniu zakupu – podwyższenie średniej ceny transakcyjnej na całym rynku. Jeśli przed wprowadzeniem do sprzedaży Sokolskiej 30 na całym katowickim rynku było do kupienia np. ok. 3 tys. nowych mieszkań w średniej cenie ok. 6 tys./mkw., to wprowadzenie do sprzedaży ponad ćwierć tysiąca lokali przez Atal, dla których średnia to np. 7,8 tys. zł/mkw., spowoduje podwyższenie średniej ofertowej na całym rynku, jak również wzrost średniej ceny transakcyjnej po zawarciu umów.
Ojej no nawet jesli cena komorki itd zostala tam wliczona to nie ma znaczenia bo statystyka porownuje rozne ceny dla roznych miast ale ANALOGICZNIE. To oznacza ze wliczaja wszedzie tak samo czyli takie podwazanie tej statystyki jest bez sensu. Poza tym zmiana kwartal do kwartalu oznaczalaby co? Ze nagle zaczeli wliczac komorki? Reszta rozwazan nie ma znaczenia
cena transakcyjna jest wyższa w wyniku inflacji