EEC 2019: Koniec boomu na rynku mieszkań?

Rosnące ceny i popyt na mieszkania to aktualnie jedne z głównych tematów dotyczących rynku nieruchomości. Na tytułowe pytanie próbowali odpowiedzieć uczestnicy jednej z dyskusji Europejskiego Kongresu Gospodarczego.

Sesja poświęcona rynkowi mieszkaniowemu miała skupić się m.in. na ocenie, czy okres boomu sektor ma już za sobą. Już według zeszłorocznych opinii branżowych wzrost cen przestał być akceptowany przez coraz większą część odbiorców, co mogłoby przełożyć się na spadek wolumenu sprzedaży i obniżenie stawek.

Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich i jeden z założycieli Dom Development – wiodącego dewelopera mieszkaniowego na polskim rynku, przekonywał, że w jego opinii ostatnie lata nie były boomem. – Boom mieliśmy w 2007 r., i mimo że dochodzimy do rekordów sprzedaży w porównaniu z tamtym okresem, to inne dane i wskaźniki pokazują, że tego boomu nie ma. To określenie może kojarzyć się z sytuacją, która trwa przez chwilę i zanika – mówił w Katowicach.

Zdaniem prezesa PZFD rynek wchodzi w okres stabilizacji, a za jego najważniejszą cechę uznaje stabilny i mocny popyt. Nie oznacza to, że nie ma zagrożeń, a dalsza sytuacja będzie zależna przede wszystkim od kondycji gospodarki. Ta, na razie, notuje dobre wyniki, stopy procentowe są na niskim poziomie, jednak w ostatnich kwartałach branża zanotowała spadek sprzedaży. Winne są wysokie ceny. – Na to nie mamy wpływu, gdyż ten wzrost jest spowodowany brakiem gruntów, rosnącymi kosztami pracy, brakiem rąk do jej wykonywania, jak również wzrostem kosztów materiałów budowlanych. Wiele osób obserwujących wzrost cen może zastanawiać się, czy to nie jest moment jak w 2008 r., kiedy stawki zaczęły spadać i czy nie warto wstrzymać się z zakupem mieszkania. To dobrze, że ludzie się nad tym zastanawiają, bo gdyby tego nie robili, mogliby podjąć nieracjonalne decyzje – powiedział prezes Kiełpsz.

Wpływ na skok cen ma również zmieniająca się struktura popytu. Według danych z rynku coraz więcej mieszkań kupują inwestorzy pod wynajem, którzy napędzają sprzedaż i wzrost cen. W dużych miastach może to być nawet 30-40 proc. liczby sprzedanych lokali. Dodatkowo, odkąd zakończono program Mieszkanie dla Młodych deweloperzy stawiają na klientów bardziej zamożnych. Dla nich buduje się mieszkania o wyższym standardzie w lepszych lokalizacjach, co ma przełożenie na stawki. Podczas debaty przyznano jednocześnie, że pozostaje problem osób, których nie stać na zakup mieszkania. – Odsetek wykluczonych rośnie – stwierdzono.

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapolu również uważa, że sytuacja na rynku jest stabilna i może podlegać jedynie okresowym wahaniom. – Patrząc na zyski osiągane przez deweloperów, wolę ich reinwestowania, portfele mieszkań w budowie i banki ziemi, to w perspektywie krótko- i średnioterminowej 2019/20, myślę, że sytuacja będzie stabilna. Możemy spodziewać się delikatnych wzrostów cen, ale nie spodziewałbym się ani boomu, ani załamania rynku – stwierdza szef Murapolu.

Nikodem Iskra przypomniał też, że spadki sprzedaży bardziej interesują czytelników i media. Tymczasem dla deweloperów ważniejsza jest stopa zwrotu i marża oraz w jaki sposób odpowiednio reagować na otoczenie, czyli na rosnące ceny usług, materiałów budowlanych czy gruntów. – Za mało też mówi się, że dopiero w 2018 r. nominalne ceny mieszkań osiągnęły pułap z 2007 r., sprzed wielkiego kryzysu na rynkach finansowych. I o ile w tamtych latach popyt był napędzany przez luźną politykę instytucji finansowych, o tyle dzisiaj mamy do czynienia z sytuacją bardziej zdrową. Taką, gdzie ta siła nabywcza jest realna. Porównując średnie wynagrodzenia w jakimkolwiek sektorze, w stosunku do roku 2007 r., mamy znaczny wzrost zarobków – mówił prezes Iskra.

Wśród zagrożeń, które mogłyby wpłynąć negatywnie na dostępność mieszkań i dalszy wzrost cen wymieniano kwestie prawne i administracyjne. Deweloperzy borykają się bowiem z coraz większą ilością dokumentów, czynności, procedur, które należy przygotować i przejść. – Mówi się, że to przepisy unijne są winne. To nieprawda. Winna jest biurokracja i zamiłowanie urzędników do komplikowania procesu inwestycyjnego – przekonywał Grzegorz Kiełpsz, jednocześnie dodając, że największym zagrożeniem dla rynku mieszkaniowego jest brak stabilności przepisów. – Szybkie, bardzo częste zmiany prawa, bez konsultacji, bez analiz, bardzo często dokonywane pod dyktando polityczne, często przed wyborami są szkodliwe. Tak było za poprzedniej władzy w 2011 r. w sprawie ustawy deweloperskiej i tak jest teraz, gdy przygotowywana jest nowa ustawa, która na pewno na jakiś czas jest w stanie przetrącić kręgosłup rynkowi mieszkaniowemu – mówił przedstawiciel Dom Development.

Nieco odmiennego zdania był Nikodem Iskra, który uważa, że wszystkimi wymienionymi czynnikami ryzyka można zarządzać, przygotowując się na zmiany w prawie, czy poprzez szukanie marż w cenach materiałów budowlanych. – Jednak w związku z tym, że działalność deweloperska jest biznesem długoterminowym, gdzie proces inwestycyjny trwa kilkanaście, kilkadziesiąt miesięcy, obawiam się, że nastąpi coś, czego nie przewidzimy. Coś, co wpłynie na popyt i ludzie przestaną kupować mieszkania, a my będziemy zmuszeni do obniżek cen lokali, dla których zostały już poniesione koszty budowy – zastanawiał się prezes Murapolu. Iskra podał również przykład wybuchu wojny na Ukrainie, kiedy firmie udało się kupić w Polsce kilka gruntów od podmiotów, które wcześniej nie były zainteresowane transakcją. – Konflikt u naszych sąsiadów wpłynął na chęć sprzedaży terenów i uzyskania gotówki. Zatem negatywne zdarzenia mają też drugą stronę – mówił.

Marek Wielgo z PFR Nieruchomości sugerował, że w obniżeniu cen mieszkań mogłyby pomóc zmiany dotyczące tzw. warunków technicznych budowanych obiektów, które wpływają na koszt realizacji. Wtórowała mu Beata Żaczek, wiceprezes zarządu firmy Pekabex. – W Polsce klatki schodowe i szyby windowe muszą być ocieplane, a na przykład w Szwecji nie – dodała. W tej kwestii zgodny był także Grzegorz Kiełpsz. – Zabezpieczenia mamy prawie jak w skarbcu NBP, jeśli chodzi o wentylację, czy instalacje przeciwpożarowe. Nie jesteśmy sobie w stanie z tym poradzić i przekonać legislatorów, że pewne przepisy są bez sensu – podsumował.