Katowicki rynek biurowy przechodzi w ostatnich latach znaczący rozkwit. Gdy w 2009 r. popyt wyniósł niecałe 5 tys. m² powierzchni biurowej, to cztery lata później ta wartość wzrosła ponad 11-krotnie. Swoje obiekty budują nie tylko lokalni inwestorzy, ale również najwięksi deweloperzy z Polski i zagranicy. Dzieje się tak głównie za sprawą branży nowoczesnych usług biznesowych, która jest znaczącym odbiorcą oferowanej powierzchni biurowej. Sygnały dochodzące z rynku mówią jednocześnie o planach realizacji kolejnych projektów, jak również budynku wieżowego.
Jednak czy w kontekście segmentu biurowego w Katowicach możemy wyrażać jedynie pozytywne opinie? O kondycji lokalnego rynku, prognozach i najbardziej wyczekiwanym projekcie w stolicy województwa śląskiego Katowice.pro rozmawia z Krzysztofem Misiakiem, partnerem i dyrektorem Sekcji Miast Regionalnych w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield.
Jak obecnie wygląda zainteresowanie najemców powierzchnią biurową w Katowicach, gdyby porównać je z sytuacją jaka miała miejsce na tutejszym rynku 2-3 lata temu?
Rynek katowicki jest wciąż nieprzewidywalny pod kątem popytu. Na przestrzeni ostatnich pięciu lat zanotowaliśmy zmiany w poziomie popytu na powierzchnię biurową od 30% w ostatnich dwóch latach do nawet 300% pięć lat temu. Było to zjawisko typowe dla tej skali rynku. Tak duże zmiany spowodowane były głównie przez pojedyncze transakcje najmu biur z firmami wchodzącymi na ten rynek.
Zaobserwowaliśmy, że w ostatnim czasie większość firm działających w Katowicach mocno się rozwinęła. Widzimy też, że ze względu na dynamiczny rozwój w ostatnich latach i zadomowienie się większej liczby firm amplituda zmian nieco zmalała i rynek się ustabilizował. Nie przewidujemy w najbliższym czasie skoków popytu przekraczających 30% w ujęciu rocznym.
Rozpoczęcia jakich nowych inwestycji biurowych możemy spodziewać się w tym roku w Katowicach?
Najważniejsze projekty 2016 roku to .KTW spółki TDJ Estate oraz kolejna, 4 faza Silesia Business Park firmy Skanska.
Jak wygląda zainteresowanie deweloperów gruntami przeznaczonymi pod zabudowę biurową w Katowicach?
Z racji skali rynku zainteresowanie to określilibyśmy raczej jako umiarkowane. Wśród deweloperów panuje przekonanie, że w Katowicach dostępność gruntów jest bardzo dobra i większość deweloperów nie kupuje działek na zapas tylko pod konkretne projekty do zrealizowania w przeciągu najbliższych lat.
Który z obszarów miasta może być najbardziej perspektywiczny pod kątem nowych inwestycji biurowych?
Naszym zdaniem północna część centrum i jej bezpośrednie okolice to najbardziej perspektywiczna część miasta. Większość firm przywiązuje coraz większą wagę do tzw. uniwersalności lokalizacji pod kątem dostępnych usług, transportu publicznego oraz dojazdu samochodem czy rowerem. W tym zakresie to właśnie północna część centrum Katowic najlepiej wypada w analizach najemców. Drugim najpopularniejszym kierunkiem pozostanie południe centrum w bezpośrednim sąsiedztwie autostrady A4.
Co prawda współczynnik niewynajętej powierzchni biurowej wynosi obecnie kilkanaście procent, ale czy nie istnieje obawa, że w 2017 r. wystąpi niedobór podaży lub najemcy będą mieli zbyt mało opcji do wyboru?
Szacujemy, że w 2017 r. współczynnik pustostanów będzie oscylował w okolicach 10-12%, co jest zdrowym poziomem dla rynku tej skali. Na dzień dzisiejszy nie widzimy ryzyka braku podaży, jednak, jak wspomniałem wcześniej, wystarczy kilka dużych zapotrzebowań ze strony firm spoza Katowic, a sytuacja zmieni się diametralnie. Zakładamy, że deweloperzy reagować będą szybko, gdyż jest kilka projektów czekających na uruchomienie.
Czego brakuje katowickiemu rynkowi biurowemu w porównaniu z innymi miastami regionalnymi, i co mogłoby sprawić, by ten rynek rozwijał się szybciej?
Jak pokazała już historia ostatnich lat, np. we Wrocławiu czy Trójmieście, najważniejsze jest pozyskanie nowych firm do miasta oraz przekonanie obecnych graczy z branży BPO/SSC oraz IT do rozwijania swoich biznesów w mieście. Na tym skupiłbym wysiłki działu promocji miasta oraz obsługi inwestorów. Przyznam, że pod tym kątem w Katowicach jest coraz lepiej i już widać pierwsze rezultaty w postaci większej liczby zapytań ze strony nowych firm. Ponadto obserwujemy wzmożoną aktywność ze strony branży IT.
TDJ Estate planuje duży projekt biurowy .KTW przy Spodku. Zgodnie z pozwoleniem na budowę w obu budynkach powstanie ok. 56 000 m² powierzchni przeznaczonej na wynajem, z czego 38 000 m² będzie mieścić się w 133-metrowym wieżowcu. Czy katowicki rynek jest gotowy na tego typu projekt (byłby to pierwszy budynek wieżowy od czasów Altusa)? Jak ocenia Pan szanse powodzenia tej inwestycji?
Warto zaznaczyć, że jest to zdecydowanie topowa lokalizacja w mieście, co dla wielu firm będzie miało niebagatelne znaczenie. Biorąc pod uwagę skalę rynku czy też koszty gruntów w niewielkiej odległości od Spodka projekt może okazać się dla inwestora wyzwaniem finansowym w stosunku do realnie osiąganych czynszów. Z drugiej strony przyznam, że trudno wyobrazić sobie w Katowicach lepsze miejsce na realizację tak wyjątkowego projektu i na pewno niejeden najemca to doceni.
W czasach, kiedy realizowany był Altus rynku biurowego w Katowicach prawie nie było, więc trudno te projekty porównywać. Teraz ten budynek przeżywa drugą młodość, jest wyjątkowy nie tylko dzięki pięknemu widokowi z biurowych okien, ale także dzięki zróżnicowanym funkcjom (hotel, restauracje, fitness i sklepy). Teraz trzymamy kciuki za kolejny tak odważny projekt, jakim zdecydowanie jest .KTW.
