Za kilkanaście dni wejdzie rozpocznie się ograniczanie handlu w niedziele. Ustawa może uderzyć nie tylko w przychody właścicieli sklepów, dużych centrów handlowych i ich najemców, ale także wpłynąć na przyzwyczajenia zakupowe wielu Polaków. Władze katowickich sklepów wielkopowierzchniowych na razie próbują oswoić się z nową sytuacją. Wiadomo już, że ograniczenie handlu nie będzie oznaczało całkowitego zamknięcia obiektów.
Od 1 marca br. zacznie obowiązywać ustawa ograniczająca handel w niedziele. Przez najbliższe dwa lata możliwość zrobienia zakupów będzie stopniowo zawężana – do dwóch niedziel w 2018 r. oraz jednej niedzieli w przyszłym roku. Od 2020 r. ma obowiązywać zakaz handlu w ostatni dzień tygodnia. Z wyjątkami.
Do końca bieżącego roku będzie można prowadzić handel w pierwszą i ostatnią niedzielę miesiąca. Od 1 stycznia 2019 r. będzie to tylko jedna niedziela w miesiącu. Z kolei od 1 stycznia 2020 r. będzie obowiązywał zakaz handlu we wszystkie niedziele z wyjątkiem siedmiu. Zakaz nie obowiązuje w dwie niedziele poprzedzające pierwszy dzień Bożego Narodzenia, niedzielę bezpośrednio przez pierwszym dniem Wielkiej Nocy oraz ostatnią niedzielę przypadającą w styczniu, kwietniu, czerwcu i sierpniu. Przełoży się to na 21 handlowych niedziel w 2018 r., 15 niedziel w przyszłym roku i wspomniane 7 niedziel od 2020 r. Zgodnie z nową ustawą pierwsza niehandlowa niedziela przypada 11 marca br.
W ustawie jednocześnie wyszczególniono 32 typy placówek, w których handel niedzielny będzie mógł być prowadzony. Są to m.in. piekarnie, cukiernie, stacje paliw płynnych, kwiaciarnie, sklepy z pamiątkami lub dewocjonaliami, strefy wolnocłowe, sklepy z prasą, biletami komunikacji miejskiej, wyrobami tytoniowymi, poczty, hotele, placówki kulturalne i prowadzące działalność sportową, a także zakłady pogrzebowe, lokale gastronomiczne i sklepy internetowe. Sprzedaż będą mogły realizować również te placówki, w których handel osobiście poprowadzi właściciel.
Grzywna za złamanie zakazu handlu w niedziele może wynieść od 1 tys. do 100 tys. zł.
Wprowadzenie ustawy ma umożliwić odpoczynek i większą liczbę dni wolnych osobom dotychczas pracującym w niedziele, a także stymulować aktywny tryb spędzania czasu wolnego, co – zdaniem rządu – powinno przełożyć się na większy popyt na usługi turystyczne, kulturalne czy sportowe.
Jak do tego zakazu odnoszą się największe obiekty handlowe, w obrębie których działają dziesiątki sklepów zatrudniające w sumie nawet kilkaset osób? A to przecież pracownicy mają być głównym beneficjentem nowej ustawy. Z informacji przekazanych przez dyrekcje trzech katowickich centrów handlowych wynika, że wejście w życie ustawy nie oznacza zamknięcia obiektu.
Władze Supersamu przyznają, że będą działać zgodnie z nowym aktem prawnym. W Galerii Katowickiej standardowo, jak to w dni świąteczne, otwarte będą kino (zgodnie z repertuarem) oraz gastronomia z dostępem z zewnątrz, czyli od Placu Szewczyka. Najdalej w swoim postanowieniu idzie Silesia City Center. Dyrekcja centrum handlowego podjęła decyzję, że obiekt pozostanie otwarty dla odwiedzających w dotychczasowych godzinach. – Kwestię prowadzenia działalności w myśl postanowień nowej ustawy w sklepach i lokalach znajdujących się na terenie Silesia City Center pozostawiamy do indywidualnej decyzji najemców. Godziny otwarcia naszego centrum handlowego w pozostałe dni tygodnia również nie ulegną zmianie – informuje Iwona Mroczek, dyrektor Silesia City Center i dodaje, że decyzja dotycząca otwarcia centrum w niedziele oraz utrzymania dotychczasowych godzin jego otwarcia została podjęta na okres próbny. – Będziemy obserwować, jak na te zmiany zareaguje rynek.
Mniejszy obrót pewny
A według specjalistów z branży rynek na pewno zareaguje, przede wszystkim poprzez zmniejszenie obrotów handlu detalicznego. – Część obrotów może się wprawdzie rozłożyć na pozostałe dni tygodnia, jednak w związku ze zjawiskiem zakupów kompulsywnych, czyli nieplanowanych, ogólne obroty w handlu z pewnością spadną, przynajmniej początkowo. Odczują to zarówno sklepy odzieżowe, będące kluczowymi najemcami centrów handlowych, jak i lokale handlowe prowadzące sprzedaż sprzętu elektronicznego i AGD oraz innych produktów, przy zakupie których klienci potrzebują czasu na podjęcie decyzji, a także artykułów nabywanych w ramach zakupów kompulsywnych – mówi Małgorzata Dziubińska, associate director w dziale Doradztwa i Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield.
Ekspertka prognozuje, że największe szkody może ponieść branża gastronomiczna w centrach handlowych, ponieważ nie ma ona możliwości przeniesienia sprzedaży na inne dni tygodnia. Znaczny spadek obrotów może dotyczyć także centrów wyprzedażowych, które w weekendy przyciągają najwięcej klientów i generują ok. 80 proc. wolumenu odwiedzalności i obrotów.
W przypadku supermarketów i hipermarketów, które w niedziele odnotowują średnio niższą wartość sprzedaży niż w inne dni tygodnia, większość obrotów prawdopodobnie rozłoży się na pozostałe dni i utracona zostanie tylko część przychodów związana z zakupami kompulsywnymi.
Największe straty mogą ponieść centra handlowe z ograniczoną ofertą i zlokalizowane na przedmieściach. Obiekty znajdujące się w pobliżu kompleksów biurowych i osiedli mieszkaniowych mogą liczyć na wzrost liczby odwiedzających w czwartki i poniedziałki w godzinach popołudniowych i wieczornych. Tendencja ta może dotyczyć również śródmiejskich centrów handlowych, co prognozuje przedstawiciel Galerii Katowickiej. – Będziemy obserwować zachowania konsumenckie, wyniki odwiedzalności oraz sprzedaży najemców. Spodziewamy się natomiast, że znaczna część wartości sprzedaży przeniesie się na inne dni, kumulują się głównie w dzień poprzedzający oraz następujący po niehandlowej niedzieli. Bazujemy tutaj na obserwacjach pojedynczych dni świątecznych w trakcie roku kalendarzowego kiedy to zarówno przed, jak i po święcie rejestrujemy bardzo wysoką odwiedzalność – powiedział Dawid Prymas, rzecznik prasowy Galerii Katowickiej.
Podobnego zdania jest dyrekcja Supersamu, która prognozuje, patrząc na przykłady innych rynków w Europie, że klienci przywykną do zakupów w pozostałe dni tygodnia. – To przystosowanie powinno być łatwiejsze, ze względu na dwuletni okres przejściowy zaproponowany przez ustawodawcę. Faktyczny wpływ ograniczenia w Polsce będziemy monitorować na bieżąco – komentują władze Supersamu i podają, że są już prowadzone rozmowy z najemcami, aby wypracować najbardziej dogodne rozwiązania dla nowej sytuacji.
Nowa ustawa a czynsze
Rozmowy, a nawet negocjacje mają zapewne miejsce w większości centrów handlowych, gdyż najemcy, wskutek przewidywanego spadku obrotów zaczynają wywierać presję na obniżenie stawek czynszu. – Podpisanie ustawy było asumptem do rozpoczęcia dyskusji o renegocjacjach stawek i innych warunków najmu, w tym kosztów eksploatacyjnych, w związku z koniecznością nowej organizacji działania centrów i sieci handlowych na polskim rynku – mówi Katarzyna Michnikowska, dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku Colliers International.
W ocenie Małgorzaty Dziubińskiej przy rosnącej sprzedaży detalicznej, na razie czynsze zasadniczo nie uległy zmianie bądź nieznacznie się zmniejszyły. Z tego względu prognozowany spadek obrotów nie powinien przełożyć się na obniżki czynszów.
Szanse dla najemców na wynegocjowanie niższych opłat widzą jednak prawnicy. Co prawda obowiązujące właścicieli centrów handlowych i najemców umowy zazwyczaj nie przewidują możliwości zmiany sposobu naliczania czynszu, a zmiana prawa dotycząca prowadzenia handlu sama w sobie nie jest podstawą do renegocjacji warunków współpracy, to wynajmujący może spróbować powołać się na zapisaną w art. 3571 kodeksu cywilnego zasadę odwołującą się do nadzwyczajnej zmiany stosunków. Jak tłumaczy Jacek Kosiński, partner zarządzający w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, specjalizującej się w prawie nieruchomości, to nieprzewidziana przy zawieraniu umowy sytuacja, która sprawia, że spełnienie zapisów umowy wiąże się z nadmiernymi trudnościami albo grozi jednej ze stron rażącą stratą. W takim przypadku sąd może określić zobowiązania na nowo lub rozwiązać umowę.
– Nie jest jednoznacznie rozstrzygnięte, czy zmiana stanu prawnego może zostać uznana za nadzwyczajną zmianę stosunków. Jednak sądy niejednokrotnie potwierdzały, że można w ten sposób interpretować nie tylko zdarzenie nadzwyczajne czy katastroficzne, ale również ciąg przemian społecznych czy politycznych mających wpływ na stosunek prawny. Dobrym przykładem jest decyzja Sądu Apelacyjnego w Katowicach, który w 2016 r. uznał za nadzwyczajną zmianę stosunków modyfikację przepisów o podatku VAT – mówi Kosiński i stwierdza, że warto pamiętać o możliwości powołania się na zasadę nadzwyczajnej zmiany stosunków, jeśli zamknięcie sklepu w niedzielę okaże się bardzo kosztowne.
Kto więcej straci?
Pomijając potencjalnie niższe wpływy z czynszu, również strata najemców z tytułu niższych obrotów może okazać się dodatkowym uszczupleniem dochodów centrów handlowych. – Galerie handlowe podpisują z przedsiębiorcami długoterminowe umowy, w których ustalony jest sposób obliczania wysokości czynszu. Przeważnie opłata składa się ze stałej kwoty oraz równowartości kilku procent osiąganych obrotów. Zdarzają się również umowy, na podstawie których sklep ma ustalony stały, uniezależniony od dochodów czynsz. W pierwszym przypadku nowe prawo będzie niekorzystne dla galerii handlowej. Drugi przykład to natomiast kłopot najemcy, który zapłaci za wynajmowaną powierzchnię tyle co zawsze, ale przy krótszym tygodniu prowadzenia sprzedaży, a więc mniejszym zysku – wyjaśnia Jacek Kosiński.
Niezależnie od kwestii prawnych, według obliczeń Cushman & Wakefield wartość sprzedaży detalicznej wzrosła w 2017 r. o 8 proc., w związku z czym, przy założeniu prognozowanego krótkotrwałego spadku obrotów, może on zostać zamortyzowany w wartościach bezwzględnych w okresie od 6 do 9 miesięcy.
