Rynek mieszkaniowy z symptomami spowolnienia

Przy zmniejszeniu liczby inwestycji biurowych i publicznych, to głównie rynek mieszkaniowy odpowiadał w ostatnich 2 latach za rozwój budowlany miasta. W parze z podażą szedł wysoki popyt, który jednak w całej Polsce zaczął w ostatnich miesiącach wyhamowywać. Tak przynajmniej twierdzą eksperci branżowi.

Z danych NBP wynika, że w 2016 r. (danych za 2017 r. jeszcze nie opublikowano) w Katowicach deweloperzy oddali do użytkowania rekordową liczbę lokali mieszkalnych – 1479, a więc o 502 więcej niż przed rokiem i aż o 1304 więcej niż w 2012. Podobnie sytuacja wygląda z mieszkaniami, których budowa już się rozpoczęła. W 2016 r. były to 1444 lokale, a więc o 254 więcej niż w roku poprzednim. Patrząc na dane z 2014 r., liczba mieszkań wzrosła o 1021. Optymistycznie prezentuje się także liczba otrzymanych pozwoleń na budowę. Według NBP w 2016 r. uzyskano ich 1395. Dla porównania w 2014 r. jedynie 529.

To efekt ogólnopolskiej dobrej koniunktury w gospodarce oraz niskich stóp procentowych, które stymulują sprzedaż ze względu na niską opłacalność lokat bankowych i przesuwanie oszczędności na rynek nieruchomości, jak również wpływają na niskie raty kredytów.

Zdaniem deweloperów pozytywną cechą katowickiego rynku nieruchomości jest jego przystępność cenowa i wysoka rentowność najmu. Zgodnie w ubiegłorocznymi wyliczeniami Home Broker i Domiporta.pl, może być to nawet 6,5 proc. netto, co było najwyższą wartością w kraju wśród dużych miast. – W Katowicach prężnie rozwija się rynek najmu. Zwiększa się liczba studentów zainteresowanych śląskimi uczelniami. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że Katowice to wciąż jeden z najtańszych ośrodków akademickich w naszym kraju – twierdzi Ewa Foltańska-Dubiel, wiceprezes Grupy Deweloperskiej Geo.

NBP podał, że w IV kwartale 2017 r. średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w Katowicach na rynku pierwotnym wynosiła 5226 zł. To o 188 zł więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej, ale i tak znacznie mniej niż we Wrocławiu, gdzie za m² trzeba zapłacić 6389 zł, czy w Krakowie, gdzie m² kosztuje 6791 zł. Najkorzystniej Katowice wypadają jednak na tle Warszawy, m² mieszkania to w stolicy wydatek rzędu 7751 zł. To ceny średnie, pozyskane dzięki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez pośredników w obrocie nieruchomościami oraz deweloperów.

Nie wszyscy przedstawiciele sektora uważają, że ceny rosną. Na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów Home Broker i Open Finance, obie firmy wyliczyły medianę cen sprzedaży mieszkań na najważniejszych rynkach w kraju. Z 13 największych miast spadek cen rok do roku zanotowano jedynie w Krakowie (-1 proc.) i Katowicach (-2 proc.). W stolicy Małopolski mediana wyniosła 6099 zł/m², a w stolicy województwa śląskiego – 4893 zł/m². Na pierwszym miejscu jest Bydgoszcz. Mieszkania zdrożały tam o 10,1 proc. (4885 zł/m²). Drugie miejsce zajmuje Rzeszów ze wzrostem o 7 proc. (4855 zł/m²). W największych aglomeracjach skoki cenowe nie są aż tak znaczące. W Gdańsku mieszkania zdrożały o 4,5 proc. (5745 zł/m²). W stolicy wzrost ten jest mniejszy i wynosi 3,5 proc. (7169 zł/m²).

Jakie są przewidywania na dalszą część roku odnośnie cen, popytu i podaży? Ta ostatnia będzie rosnąć, gdyż deweloperzy rozpoczęli rekordową liczbę inwestycji i otrzymują kolejne pozwolenia na budowę. Jednak najnowsze wyniki sprzedażowe deweloperów notowanych na giełdzie pokazują, że dynamika sprzedaży spada. Portal Rynek Pierwotny zebrał dane za pierwszym kwartał 2018 r. i zestawił je z wynikami sprzedażowymi za ten sam okres 2017 r. O ile największe firmy nadal notują wzrost transakcji, o tyle mniejsi deweloperzy przedstawili nawet kilkudziesięcioprocentowe spadki.

Od stycznia do marca br. włącznie firmy brane pod uwagę w zestawieniu wypracowały 4,5-procentowy wzrost. – Niestety zaprezentowane właśnie raporty deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW za pierwszy kwartał br., jednoznacznie sugerują, że sprzedażowa prosperity mieszkań z pierwszej ręki zaczyna powoli tracić swój niebywały dotąd impet. Co prawda większość spółek wciąż jest w stanie wypracowywać dodatnią dynamikę rok do roku, jednak w przypadku części stawki nastąpiło wyraźne cofnięcie w odniesieniu do analogicznego kwartału 2017 r. – podaje rynekpierwotny.pl.

Niskie bezrobocie, wzrost płac i niskie stopy procentowe mają nadal utrzymywać popyt na dobrym poziomie. Będzie on jednak osłabiany przez wzrost cen żywności i usług, wpływając na siłę nabywczą Polaków. Dodatkowo w związku rosnącymi kosztami budowy i zakupu gruntów inwestycyjnych, także ceny mieszkań mogą być wyższe, co wpłynie negatywnie na sprzedaż, jak również na liczbę prowadzonych inwestycji i ich tempo.

Eksperci uspokajają, że jest to sytuacja normalna, a wyniki sprzedaży nie mogą w nieskończoność rosnąć. Zgodnie z ostatnią analizą NBP inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania, rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa od oprocentowania lokaty bankowej i rentowności 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.