W ramach Property Forum Katowice i debaty „Biura. Rywalizacja o najemców zaostrza się” rozmawiano o perspektywach rozwoju sektora. Ostatni rok pokazał, że rynek biurowy w mieście nie był w najlepszej kondycji. Było to widoczne szczególnie na tle rekordowych wyników w innych miastach regionalnych. Dyskusja na forum pokazuje jednak, że deweloperzy coraz lepiej rozumieją specyfikę Katowic.
Popyt na powierzchnię biurową w 2017 r. był drugim najniższym wynikiem w tej dekadzie – mniej wynajęto jedynie w 2010 r. (19,2 tys. m²). W ub. roku zabezpieczono umowy na 30,9 tys. m². Po stronie podażowej również nie widać ożywienia (17,5 tys. m²). Krzysztof Misiak, partner, dyrektor sekcji miast regionalnych w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield przewiduje, że oddania większej liczby nowych biurowców należy spodziewać się najwcześniej w latach 2019-2020.
Ograniczeniem dla większej aktywności deweloperów jest oczywiście zapotrzebowanie zgłaszane przez najemców. – Popyt zewnętrzny jest nadal nieprzewidywalny. Jest to rynek uzależniony od wejść nowych pracodawców, a to trudno prognozować. Z kolei, gdy podaż wyniesie 700-800 tys. m², dopiero wtedy będziemy mogli mówić o bardziej przewidywalnym popycie wewnętrznym – mówi przedstawiciel Cushman & Wakefield.
W ogólnych statystykach rynek katowicki wypadł słabo, jednak punkt widzenia jak zwykle zależy od zajmowanego miejsca. Marek Stasieńko, regionalny dyrektor ds. wynajmu w Skanska Property Poland twierdzi, że dane pokazują mylny obraz. – Z perspektywy naszego projektu (Silesia Business Park – przyp. red.), ten rok był jednym z najlepszych. Jedna trzecia popytu na biura w Katowicach w 2017 r. dotyczyła naszych budynków. My spadku aktywności najemców nie widzieliśmy.
Deweloper podaje, że dział project managementu obecnie realizuje równolegle 7 projektów wykończenia biur najemców Silesia Business Park. – Część umów, których nie podpisaliśmy w ub. roku została podpisana w styczniu, bądź stanie się to wkrótce – mówi Marek Stasieńko i ocenia, że na niższy popyt na rynku katowickim wpływ miała bardzo niska podaż, i wielu najemców spowalniało swoje decyzje ze względu na dość mały wybór dogodnych lokalizacji.
Zdaniem ekspertów wskaźnik pustostanów jest obecnie na poziomie balansu rynkowego i wynosi nieco powyżej 11 proc. – Szacujemy, że poziom wakatów znacząco spadnie w tym roku, co wcale nie jest dobre dla deweloperów, najemców i rozwoju miasta – stwierdza Krzysztof Misiak. – Ważne jest, aby deweloperzy realizowali kolejne inwestycje, robili to spekulacyjnie i raczej nie przewidujemy, żeby te budynki się nie wynajęły. Mogą być trudne momenty w obrębie danego cyklu koniunkturalnego, ale przewidywania są pozytywne i opierają się o rynek pracy, który w aglomeracji daje duże możliwości.
Ze słów deweloperów wynika również, że coraz lepiej rozumieją specyfikę katowickiego rynku biurowego, gdzie czekanie na najemcę przed rozpoczęciem budowy oznacza najczęściej odkładanie startu projektu w nieskończoność. – W naszej opinii ważna jest odwaga, by podjąć decyzję wtedy, gdy inni się wahają. Myślę, że sukces w Katowicach nie polega na tym, by czekać, podpisać umowę i dopiero przystąpić do budowy, tylko żeby mieć tę odwagę i umiejętność przekonania swojego inwestora do tego, że tu jest rynek, a biznes rozwija się długoterminowo. Trzeba po prostu zacząć realizację i czekać na najemcę, aż dojrzeje i wtedy podpisać umowę – mówi reprezentant Skanska Property Poland. – Nie przypominam sobie na przestrzeni ostatni kilku lat żadnego projektu, który był zrealizowany przez dewelopera i nie został skomercjalizowany.
Dla firm budujących biurowce ostatnią ważną kwestią jest wyjście z inwestycji, czyli sprzedaż budynku. Katowice są pod tym względem nadal trudniejszym rynkiem niż Kraków czy Wrocław, jednak nabycie nieruchomości w stolicy województwa śląskiego to wciąż mniejszy wydatek. Barierą dla przeprowadzenia większej liczby transakcji na rzecz funduszy inwestycyjnych, to brak odpowiedniego produktu. – Rynek wciąż jest mały. „Perełki” znalazły swoich nabywców. Dopiero kolejne inwestycje będą papierkiem lakmusowym oceny Katowic – twierdzi Stasieńko. – Z ofertą sprzedaży budynków C i D Silesia Business Park wyjdziemy już na najbliższych targach MIPIM, gdzie będziemy mogli wyczuć sentyment. We wstępnych rozmowach nie odczuwamy awersji do miasta.
Jak przekonują specjaliści, inwestorzy patrzą na atrakcyjność produktu głównie pod kątem firm, które ulokowały się w danym budynku. Ci najemcy to głównie międzynarodowe korporacje, które zawierają długoletnie umowy i są gwarantem przepływów finansowych. Biurowce realizowane w Katowicach są coraz lepsze, bardziej zaawansowane technologicznie, z coraz lepszą architekturą, a zainteresowanie nimi funduszy inwestycyjnych ma być jedynie kwestią czasu. – Im więcej projektów takich jak .KTW, SBP czy budynki Echo Investment, tym tych inwestorów będzie więcej. Nie alokowalibyśmy tu swojego kapitału, gdyby nie wiara, że jest dla nas potencjał do ich sprzedaży – dodaje Marek Stasieńko.
W ocenie przedstawicieli branży zaletą Katowic jest bardzo przejrzysta struktura lokalizacyjna, czyli przede wszystkim ul. Chorzowska/Roździeńskiego oraz okolice autostrady A4. Natomiast wyzwaniem mogą być starsze budynki, wymagające rozbudowy czy modernizacji. Ich brak dostosowania do potrzeb najemców i kupujących może rzutować na obraz rynku, jak również na poziom pustostanów w mieście.
Największą przeszkodą dla rozwoju, nie tylko Katowic, jest dostępność wykwalifikowanej siły roboczej w takim zakresie, w jakim pracodawcy jej potrzebują. – Powtarzają to również nasi najemcy, którzy mogliby szybciej rekrutować. My również musimy sięgać po zasoby kadrowe z Ukrainy, żeby realizować projekty budowlane. Czynnik ludzki jest wyzwaniem dla wszystkich, niezależnie od branży – podsumowuje przedstawiciel Skanska Property Poland.
