Na rynku biurowym w Katowicach mamy do czynienia z okresem przejściowego spowolnienia tempa rozwoju, o czym mówiono podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego i na co wskazują również najnowsze raporty rynkowe. Aktualnie w budowie w mieście znajduje się najmniej obiektów biurowych od 6 lat. Agencja doradcza Savills przewiduje, że poziom 0,5 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej uda się przekroczyć dopiero w 2019 r.
Według firmy zasoby powierzchni biurowej w Katowicach na koniec pierwszego kwartału 2017 r. wyniosły 447,1 tys. m², a w budowie znajdowało się 29 tys. m² biur, tj. .KTW I (18,3 tys. m²), Brema (6,2 tys. m²), druga faza Baildona 66 (3 tys. m²) oraz Warszawska 23 (1,5 tys. m²).
Savills zwraca uwagę, że aktywność deweloperów w Katowicach jest na najniższym poziomie od 2011 r. W pierwszych trzech miesiącach br. ukończono jedynie 4 tys. m² powierzchni biurowej, a do końca roku rynek wzbogaci się o zaledwie 7,7 tys. m².
Od początku 2016 r. popyt na powierzchnię biurową w Katowicach wyniósł 47,6 tys. m², przy czym w I kwartale br. wynajęto jedynie 6,7 tys. m². Tylko 5 proc. umów stanowiły renegocjacje lub przedłużenia, a kolejne 10 proc. to tzw. ekspansje, czyli umowy zwiększające powierzchnię biura. 56 proc transakcji to nowe umowy lub relokacje. Największa transakcja najmu na przestrzeni pięciu ostatnich kwartałów zawarta została przez firmę Rockwell Automation na powierzchnię w budynku A4 Business Park (7,4 tys. m²).
Pomimo mniejszej aktywności najemców i deweloperów, Katowice pozostają piątym największym rynkiem biurowym w Polsce, za Warszawą oraz trójką największych miast regionalnych – Krakowem, Wrocławiem i Trójmiastem. Sytuacja ta jednak może wkrótce ulec zmianie i w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy stolicę województwa śląskiego wyprzedzi Poznań i Łódź. Jak pokazuje najnowszy raport firmy Colliers International, w tym ostatnim mieście realizowanych jest obecnie aż 128,4 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej, a w stolicy Wielkopolski 83,5 tys. m². Jeśli obecna mała aktywność deweloperów w Katowicach zostanie utrzymana, spadek miasta na siódmą pozycję jest kwestią czasu, biorąc pod uwagę poziom całkowitej powierzchni na dwóch konkurencyjnych rynkach biurowych – po I kwartale br. Poznań dysponuje 427,8 tys. m², a Łódź 374,2 tys. m².
Z danych Colliers wynika również, że w Katowicach buduje się obecnie najmniej nowych biurowców spośród wszystkich dziewięciu rynków biurowych (np. w Lublinie realizowanych jest ponad 70 tys. m²), a Savills zaznacza, że do końca 2018 r. w mieście zostanie ukończonych najmniej powierzchni spośród sześciu największych regionalnych rynków.
Jednak, według ekspertów, sytuacja w Katowicach ma ulec poprawie w przyszłym roku. Pomóc ma w tym położenie miasta oraz dostępność zasobów ludzkich. – Katowice stanowią serce aglomeracji, w której mieszka ponad 2,1 mln osób. To również jeden z głównych ośrodków akademickich w kraju i centrum jednego z największych obszarów przemysłowych w Europie. Z tego względu miasto jest szczególnie atrakcyjne dla firm z sektora IT i centrów usług wspólnych – mówi Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills Polska.
Te atuty mają zachęcić m.in. Echo Investment do rozpoczęcia budowy parku biurowego przy ul. Grundmanna. – Prognozowana na 2017 r. podaż nowej powierzchni biurowej w Katowicach będzie jedną z najniższych od lat i najniższą spośród głównych miast w Polsce. Aktywność deweloperska zwiększy się jednak już w przyszłym roku – mówi Wioleta Wojtczak z Działu Badań i Analiz, Savills.
Firma podaje, że do końca 2018 r. oddanych zostanie 35,3 tys. m², na które składać się będzie przede wszystkim pierwszy budynek .KTW firmy TDJ Estate (18,2 tys. m²) oraz czwarty budynek Silesia Business Park (12 tys. m²), który dostarczy Skanska Property Poland, przy czym budowa tego drugiego jeszcze nie została rozpoczęta.
Niski poziom podaży spowodował spadek stopy pustostanów, który jednak nadal pozostaje bardzo wysoki w porównaniu z innymi głównymi miastami w Polsce. W pierwszym kwartale roku zmniejszył się on o 2,8 punktu procentowego rok do roku i osiągnął poziom 14,6 proc. Najwyższy procent niewynajętej powierzchni jest w budynkach najnowszych, które oddano do użytkowania od początku 2016 r. Zgodnie z prognozami firmy Savills, ilość dostępnej powierzchni biurowej, do końca bieżącego roku będzie się nadal zmniejszać, jednak pozostanie na relatywnie wysokim poziomie.
Savills jednocześnie wskazuje także, że duża liczba młodych biurowców jest zaletą lokalnego rynku. Ponad jedna trzecia obiektów została oddana do użytkowania nie później niż w 2014 r. Połowa z istniejących projektów ma powierzchnię ponad 10 tys. m².
Czynsze za najlepsze lokalizacje biurowe w Katowicach kształtują się na poziomie 13,50 – 14,00 euro/m²/miesiąc. Agencja podaje również, że pomimo zmniejszającego się poziomu pustostanów nie jest widoczna presja na stawki czynszowe i w najbliższych miesiącach pozostaną one na stabilnym poziomie.
