Sektor publiczny, w obrębie którego zatrudnionych jest w Polsce przeszło 3 mln osób, staje się coraz bardziej znaczącym podmiotem na rynku nieruchomości biurowych.
Już w ostatnich latach obserwowano wzrastającą aktywność instytucji publicznych i spółek skarbu państwa w obszarze komercyjnym. Według danych, które opublikowała firma Walter Herz, w ostatnich latach w zależności od miasta najemcy z tej grupy odpowiedzialni byli za 2 do ok. 10 proc. wynajętych powierzchni biurowych. Najwyższy ze wskaźników odnotowany został w Warszawie, gdzie jednostek administracji państwowej mieści się najwięcej.
– W ostatnich miesiącach natomiast sektor państwowy wyraźnie zwiększył swój udział na warszawskim rynku biurowym. W pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku instytucje i administracja oraz spółki z udziałem skarbu państwa wygenerowały ponad 20 proc. wolumenu najmu w Warszawie. Wzrost zainteresowania komercyjną powierzchnią biurową w nowoczesnych obiektach ze strony tego najemcy podyktowany jest przede wszystkim potrzebą dostosowania miejsca pracy do obowiązujących dziś wymagań. Nowe budynki zapewniają zaawansowane rozwiązania techniczne, wysoki standard infrastruktury IT, umożliwiający digitalizację i gwarantujący większe bezpieczeństwo danych, a także łatwy dostęp do urzędów i instytucji osób niepełnosprawnych. Przeprowadzki ze starszych biurowców klasy C przynoszą także niższe koszty eksploatacyjne i zdrowszą przestrzeń do pracy – uważa Bartłomiej Zagrodnik, managing partner/CEO w Walter Herz. – Z drugiej strony, dla wynajmujących sektor państwowy to cenny klient. Postrzegany jako wiarygodny najemca, o stabilnej kondycji finansowej, co wynika z mniejszej podatności na zmiany gospodarcze, zgłaszający zapotrzebowanie na dużą powierzchnię biurową – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.
Wysokie zapotrzebowanie
Do największych transakcji najmu zawieranych w ostatnich latach przez jednostki publiczne należał m.in. wynajem 20 tys. m² powierzchni w biurowcu Domaniewska Office Hub przez Pocztę Polską, 15 tys. m² biur w budynku West Station przez PKP, 14,8 tys. m² powierzchni w biurowcu Piękna 2.0 przez KNF, czy 10,3 tys. m² biur w CeDeT-cie przez Fundację PFR. W Krakowie natomiast do największych transakcji należał najem 5,5 tys. m² powierzchni w budynku Moon Office przez Narodowe Centrum Nauki i 5,4 tys. m² biur w biurowcu Astris przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, a w Katowicach powierzchni 7,6 tys. m² w A4 Business Park przez PKP Cargo.
Jak ocenia Walter Herz, podmioty z sektora publicznego wyróżnia specyficzne zapotrzebowanie. Jednym z nich jest na przykład aranżacja kancelarii tajnej, pomieszczenia, które jest często wymogiem urzędów i ministerstw. Przygotowywane jest według dokładnych wytycznych i opiniowane przez odpowiednie służby państwowe. Innym wymogiem jest na przykład tworzenie archiwów albo biur podawczych dostępnych z zewnątrz w przypadku, kiedy instytucja obsługuje petentów. Jednostki administracyjne, pracujące w tradycyjnym modelu, wymagają najczęściej powierzchni w układzie gabinetowym, zwykle z wykończeniem pod klucz.
Większość podmiotów publicznych preferuje też wyrażenie czynszu w złotówkach, podczas gdy standardem rynkowym są umowy w euro. Takie podejście dyktują względy budżetowe i chęć zniwelowania ryzyka walutowego.
Najem, zakup czy budowa?
– Głównymi formami objęcia przestrzeni przez sektor państwowy jest najem powierzchni biurowej, zakup nieruchomości albo budowa własnego budynku. Budowa zdarza się rzadko, choć przykładem w Warszawie może być np. realizacja biurowca pod siedzibę Transportowego Dozoru Technicznego przy ul. Puławskiej, budynku dla Naukowej i Akademickiej Sieci Komputerowej przy ul. Kolskiej czy Naczelnego Sądu Administracyjnego przy ul. Boduena – mówi Krzysztof Foks, analyst w Walter Herz.
– Jeśli natomiast pokusilibyśmy się o symulację kosztu najmu, zakupu i budowy 5 tys. m² powierzchni biurowej klasy A zlokalizowanej na obrzeżach centrum Warszawy, najmniejszy wydatek przyniesie, rzecz jasna, najem. Jego koszt w wysokości 55,4 mln zł jest o blisko 30 proc. niższy od zakupu nieruchomości i o 13 proc. mniejszy niż pochłonęłaby budowa. Dodatkowo w przypadku relokacji lub renegocjacji najmu istnieje możliwość odnowienia przestrzeni z wykorzystaniem budżetu na aranżację. Najemca nie musi angażować się w sprawy związane z administracją budynku. Organizacja może skupić się na swojej, głównej działalności. W perspektywie długoterminowej jednak, czasochłonny i wymagający proces budowy od zakupu gruntu do odebrania budynku może okazać się inwestycją najbardziej rentowną. Dokładne koszty można byłoby określić dopiero po szczegółowej analizie oferty rynkowej i wyborze konkretnych rozwiązań dostosowanych do zapotrzebowania danej instytucji publicznej – wyjaśnia Krzysztof Foks.
Coraz większy wybór
Intensywny rozwój podaży biurowej na największych rynkach biurowych w kraju stwarza szerokie możliwości dla sektora publicznego. Przede wszystkim, dostępnych jest dziś więcej gotowych powierzchni w wysokiej klasy biurowcach, których w niektórych lokalizacjach jeszcze przed rokiem brakowało. Według danych Walter Herz, w połowie br. średni współczynnik pustostanów biurowych w kraju wzrósł do poziomu 9 proc.
Większy wybór powierzchni wynika również z sukcesywnego przyrostu podaży, który wynosi przeciętnie ok. 8 proc. rocznie. W największych ośrodkach biznesowych w Polsce w budowie jest wciąż prawie 1,5 mln m² powierzchni biurowych, regularnie wprowadzanych na rynek.
Z kolei popyt na biura w pierwszym półroczu 2020 roku utrzymywał się na stabilnym poziomie. Do najemców trafiło łącznie mniej powierzchni niż w minionych latach, niemniej w sześciu największych miastach regionalnych chłonność w segmencie biurowym utrzymała się na rekordowym poziomie.
