UKNF: Postulaty deweloperów nieuzasadnione, a narracja w mediach szkodliwa

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) pozostaje nieugięty w sprawie postulatów deweloperów dotyczących badania zdolności kredytowej chętnych na zakup mieszkań. Instytucja przypomina, że jeśli branży deweloperskiej zależy na zwiększeniu dostępności lokali mieszkalnych i trosce o polską gospodarkę, to ma narzędzia stymulacji popytu, w tym obniżenie własnych marż.

UKNF zwraca uwagę, że od pewnego czasu obserwowana jest w mediach wzmożona aktywność firm deweloperskich oraz powiązanych z nimi analityków, skupiona na pogarszającej się sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego, a pośrednio – także ich własnej. Według tych opinii związane jest to ze spadkiem zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań, co ma wynikać głównie z oczekiwań UKNF wobec zasad badania zdolności kredytowej przez banki.

W ostatnich dniach jeden z deweloperów nawet opublikował list otwarty, w którym apeluje o złagodzenie zaleceń UKNF z kwietnia br. ograniczających dostęp do kredytów mieszkaniowych. Akcentuje w nim m.in. troskę o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, wskazując, że działania ostrożnościowe urzędu w tym zakresie są niezrozumiałe, a ich dalsze utrzymywanie w mocy nieuzasadnione.

W odpowiedzi UKNF przypomina, że na rynek mieszkaniowy istotny wpływ ma wiele czynników, takich jak w pierwszej kolejności ceny mieszkań, które uzależnione są m.in. od ich podaży, cen energii, cen i dostępności materiałów budowlanych czy wykwalifikowanych pracowników, a także polityki marżowej deweloperów. Z kolei podaż, w tym zwłaszcza dostępność mieszkań dla odbiorców indywidualnych, w znaczącym stopniu kształtowana jest przez popyt o charakterze inwestycyjnym, związanym ze zjawiskiem wręcz hurtowego nabywania nowych mieszkań przez klientów instytucjonalnych. Na rynek ten wpływ ma także skłonność nabywców do zaciągania długoterminowych zobowiązań, na którą składa się nie tylko oceniana przez bank zdolność do spłaty tych zobowiązań, ale także samoocena i obawy potencjalnych kredytobiorców w tym zakresie.

– Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej – wskazuje urząd. Z danych UKNF wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 roku wyniosła 31 proc., zaś za pierwsze półrocze 2022 roku – 29,4 proc. (dane sporządzono dla podmiotów notowanych na rynku regulowanym oraz w Alternatywnym Systemie Obrotu, tj. dla 13 spółek z rynku regulowanego oraz dwóch spółek z NewConnect).

– Formułowane obecnie postulaty dotyczące poluzowania ostrożnościowego podejścia nadzoru w imię zwiększenia dostępności do kredytu na nabycie nieruchomości brzmią niepokojąco zwłaszcza w kontekście analogicznej, historycznej dyskusji w sprawie dostępności kredytów denominowanych lub indeksowanych do franka szwajcarskiego (CHF), która odbyła się w 2006 roku przy próbie ograniczenia przez organ nadzoru ryzyka związanego z tymi produktami, za pomocą – na co warto zwrócić uwagę – zaleceń w ramach Rekomendacji S – podaje UKNF i przypomina fragmenty opinii z tamtego okresu:

„Kredyty walutowe są bezpieczniejsze zarówno dla banków, jak i dla klientów, dlatego wprowadzanie ograniczeń w ich udzielaniu nie znajduje ekonomicznego uzasadnienia (…) Wprowadzenie ilościowych i jakościowych ograniczeń podaży walutowych kredytów hipotecznych odbije się negatywnie na wzroście gospodarczym”.

„Nie ma ekonomicznych podstaw do wprowadzenia restrykcji w dostępie do kredytów hipotecznych denominowanych w walutach obcych. Nowe obostrzenia spowodują wzrost kosztów dla gospodarki (…) przyczyni się to do znacznego zaburzenia podaży i popytu na rynku mieszkaniowym oraz pogorszenia koniunktury w sektorze bankowym wskutek znaczącego spadku przychodów części banków”.

 „Według dostępnych analiz spodziewane jest umocnienie się złotówki w przyszłości. Wyliczenia wyraźnie wskazują, że koszty kredytu hipotecznego denominowanego we franku szwajcarskim, najpopularniejszego u Polaków, dorównałyby kosztom kredytu złotówkowego w sytuacji, kiedy kurs franka wzrósłby o prawie 26%, a stopa procentowa kredytów aż o 82 proc.”.

„Mimo, iż teoretycznie złoty mógłby stracić na wartości wobec euro, franka szwajcarskiego czy dolara, trudno zakładać, że będzie to aż 50 czy 100-procentowa dewaluacja. Dopiero przy tak drastycznym spadku wyrównałyby się koszty pożyczki zaciąganej w walucie z pożyczką w złotych. Nawet najbardziej pesymistyczne przewidywania nie uzasadniają takiej dewaluacji złotego”.

Dodatkowo UKNF przypomina, że podobnie jak dziś, działania nadzoru uznawano wtedy za szczególnie dotkliwe wobec młodych ludzi, których pozbawić miano możliwości realizacji marzeń o posiadaniu własnego mieszkania. – Wskazywano, że Rekomendacja S w bardzo niebezpieczny sposób ogranicza konkurencję na polskim rynku kredytowym. Inicjowano protesty i kampanie społeczne pod wymownymi dziś tytułami, jak: „Wolność dla marzeń, wolność dla kredytów” czy „Chcemy ryzykować” – argumentuje UNKF.

Nie bez racji urząd wskazuje, że to nie deweloperzy ponoszą dzisiaj konsekwencje materializacji ryzyka kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich. Z pewnością pozostają natomiast, obok kancelarii prawnych reprezentujących kredytobiorców frankowych w sporach z bankami, głównymi beneficjentami masowego udzielania hipotecznych kredytów walutowych.

– Podstawowym mandatem polskiego nadzoru finansowego, a więc Komisji Nadzoru Finansowego oraz Urzędu KNF, jest dbałość o stabilność i bezpieczeństwo polskiego sektora finansowego, w tym sektora bankowego, a poprzez to także wszystkich – należy podkreślić – jego klientów. Celem Rekomendacji S wydanej przez KNF, oczekiwań co do sposobu jej stosowania, jak również celem i mandatem organu nadzoru nie jest sterowanie popytem i podażą na rynku kredytów mieszkaniowych, ani tym bardziej na rynku budownictwa mieszkaniowego, lecz zapewnienie stabilności i bezpieczeństwa sektora finansowego. Obecnie  materializują  się różne ryzyka wynikające z sytuacji makroekonomicznej oraz trendów globalnych i geopolitycznych. Są to czynniki, które przemawiają za tym, aby zachować daleko idącą ostrożność, także w kwestii zadłużania się konsumentów. Dlatego uważamy postulaty deweloperów zmierzające do poluzowania ostrożnościowej polityki UKNF za nieuzasadnione, zaś ich narrację w mediach za szkodliwą i mogącą wprowadzać w błąd co do faktycznego bezpieczeństwa długoterminowych zobowiązań finansowych – UKNF napisał w oświadczeniu.

Według urzędu od czasu wydania zalecenia pojawiły się i rozwinęły nowe, istotne czynniki ryzyka, zaś sytuacja rynkowa nie zmieniła się na tyle, aby można było uznać za uzasadnione odstąpienie przez banki od zwiększonej ostrożności przy ocenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców hipotecznych. W ocenie UKNF zalecenie dotyczące przyjmowanych w procesie oceny zdolności kredytowej założeń, co do minimalnej potencjalnej zmiany poziomu stóp procentowych, jest w pełni zgodne z obowiązującą Rekomendacją S i ma na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego ponoszonego przez banki w związku z rosnącymi kosztami obsługi zadłużenia przez kredytobiorców.

UKNF przekonuje, że prowadzi stały monitoring ryzyka związanego z udzielaniem mieszkaniowych kredytów hipotecznych, kształtując parametry polityki nadzorczej tak, aby zapewniały one zachowanie stabilności i bezpieczeństwa polskiego sektora finansowego. W ramach tego monitoringu UKNF uwzględniać będzie wdrażaną obecnie reformę wskaźników referencyjnych zakładającą wprowadzenie nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (WIRON) oraz jeden z celów tej reformy, jakim jest pożądany z punktu widzenia ryzyka stopy procentowej rozwój rynku kredytów mieszkaniowych o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej.