Agencja doradcza Colliers International przygotowała najnowsze podsumowanie sytuacji na katowickim rynku biurowym z uwzględnieniem podstawowych czynników, jak popyt, podaż i współczynnik powierzchni niewynajętych. Analitycy firmy zwracają uwagę na duże rozdrobnienie lokalnego rynku najmu oraz na najwyższy od 2010 r. poziom pustostanów, jednocześnie prognozując, że wskaźnik ten będzie się obniżał.
Podaż
Katowice pod względem całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej wyprzedziły Poznań i są obecnie czwartym rynkiem regionalnym w Polsce. Zlokalizowane jest tu 11 proc. nowoczesnej powierzchni dostępnej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce.
Zasoby biurowe w Katowicach wynoszą 443 tys. m² (dane te nie uwzględniają nowo otwartego biurowca Brema o powierzchni 6,2 tys. m² – przyp. red.). W 2016 r. do użytkowania zostało oddane 51 tys. m² biur i jest to wynik dwukrotnie większy niż w roku poprzednim. Ponad 50 proc. powierzchni ukończono w ciągu ostatnich siedmiu lat.
Większość istniejących katowickich budynków biurowych jest zlokalizowana w centralnej części miasta wzdłuż głównych arterii komunikacyjnych, m.in.: ul. Chorzowskiej, al. Korfantego, al. Murckowskiej, al. Górnośląskiej i al. Roździeńskiego. Colliers stwierdza, że aktywność budowlana w sektorze biurowym w Katowicach ma charakter skokowy, zależny od zainteresowania najemców, co widać na przykładzie liczby obecnie realizowanych projektów. W budowie znajduje się tylko jedna duża inwestycja, tj. pierwsza faza .KTW firmy TDJ Estate.
Międzynarodowi deweloperzy, tj. Skanska, TriGranit, Echo Investment, mają zabezpieczone działki i w planach kolejne projekty biurowe. Colliers również odnotowuje zainteresowanie rewitalizacją obiektów poprzemysłowych, takich jak trwająca adaptacja zabudowań dawnej Fabryki Porcelany na cele biurowe, handlowe i usługowe.
Popyt
Katowice jako stolica aglomeracji utrzymują pozycję lidera w regionie na rynku wynajmu powierzchni biurowych. Colliers podkreśla, że silne centrum akademickie aglomeracji śląskiej zapewnia różnorodne zasoby wykwalifikowanych kadr, co przyciąga kolejne firmy zarówno w zakresie nowoczesnych usług biznesowych, jak i nauk technicznych.
Rok 2016 zakończył się wolumenem najmu w Katowicach na poziomie 41 tys. m², odnotowując spadek o 11 proc. w porównaniu do wyniku z 2015 r. Największą część popytu stanowiły nowe umowy, co ma potwierdzać zainteresowanie inwestorów i najemców lokalnym rynkiem. Renegocjacje i przedłużenia stanowiły 5 proc. aktywności najemców w 2016 r., 10 proc. ekspansje dotychczasowych najemców.
Transakcje typu pre-let wyniosły w minionym roku prawie 12 tys. m². Z uwagi na ograniczoną dostępność powierzchni odpowiedniej jakości w istniejących budynkach, najemcy coraz aktywniej poszukują biur w planowanych inwestycjach.
Analitycy szacują, że ponad 1/4 aktywności najemców z zeszłego roku generowana była przez firmy prowadzące w biurowcach działania z zakresu BPO/SSC. Biorąc pod uwagę sektory gospodarki, które reprezentują najemcy, to największą grupę stanowiły przedsiębiorstwa z branży produkcyjnej (28 proc.), a także IT i telekomunikacji (18 proc.), handlu (17 proc.) oraz usług profesjonalnych (9 proc.).
Przeciętna transakcja najmu zawarta w 2016 r. wynosiła 870 m² i była najniższa ze wszystkich rynków regionalnych. Jednak tylko połowa zawartych umów przekroczyła wielkość 460 m², co świadczy o dużym rozdrobnieniu rynku najmu. Odnotowano jedną transakcję o wielkości przekraczającej 5 tys. m² – była to umowa przednajmu zawarta przez firmę Rockwell Automation w trzecim etapie kompleksu biurowego A4 Business Park.
Pustostany
Współczynnik pustostanów w Katowicach rósł sukcesywnie w ostatnich latach. Na koniec 2016 r. wyniósł 14 proc. (+1,3 p.p. rok do roku) i jest to najwyższy poziom wakatów w ciągu ostatnich sześciu lat.
Na katowickim rynku pozostaje 62 tys. m² wolnej powierzchni. Znaczna jej część zlokalizowana jest w oddanych w ostatnim czasie budynkach, tj. Supersam, Silesia Business Park II i III, Silesia Star B. Pozostałe biurowce to starsze obiekty będące na rynku ponad 8-10 lat, np. Millennium Plaza, czy Green Park I i II.
Ponad połowa istniejących nowoczesnych budynków biurowych jest wynajęta w co najmniej 90 proc. Poziom wynajęcia obiektów oddanych do użytkowania w 2016 r. wynosi 60,6 proc. Współczynnik powierzchni niewynajętej odnotuje w najbliższych kwartałach spadek, przewiduje Colliers.
Czynsze
W porównaniu do pozostałych miast regionalnych katowicki rynek biurowy nadal oferuje konkurencyjne warunki najmu. Czynsze wywoławcze w nowych projektach to 12,5-14,5 EUR/m²/miesiąc. W starszych budynkach czynsze wywoławcze osiągają poziom 9-12 EUR/m²/miesiąc.
Na rynku biurowym w aglomeracji śląskiej i samych Katowicach panują neutralne warunki zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. W ramach dodatkowych zachęt deweloperzy oferują okres bezczynszowy zwykle około miesiąca zwolnienia na każdy rok umowy najmu oraz budżet na aranżację powierzchni negocjowany indywidualnie w zależności od wielkości umowy najmu. Specjaliści Colliers prognozują utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów wywoławczych i czynszów efektywnych.
