W minionym roku w Katowicach zanotowano drugą najwyższą dynamikę sprzedaży mieszkań wśród ponad 20 największych miast, jednak w stolicy województwa śląskiego, jak i w innych częściach aglomeracji, nadal buduje się bardzo mało w porównaniu z resztą kraju. Takie wnioski przedstawiła firma Emmerson Evaluation w swoim najnowszym raporcie o stanie rynku mieszkaniowego w Polsce.
Utrzymujący się wysoki popyt na mieszkania przełożył się na ogólny trend wzrostowy ich cen, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym prawie. Na pierwszym z nich przyrosty w niektórych lokalizacjach osiągnęły nawet 10-15 proc. kwoty, jaką kupujący płacili w roku 2016. W większości miast ceny mieszkań od deweloperów rosły szybciej niż tych z drugiej ręki. Katowice są jednym miastem, gdzie ceny na rynku wtórnym wzrosły, przy jednoczesnym spadku cen na rynku pierwotnym.
Opisując charakterystykę lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych, Emmerson Evaluation ocenia, że największym zainteresowaniem deweloperów działających na terenie Katowic cieszyły się dzielnice południowe. Ma to głównie wynikać z dostępności terenów inwestycyjnych, która – zdaniem autorów raportu – w północnej części miasta jest bardzo ograniczona. Z tego względu popyt na mieszkania skierowany jest głównie na tereny południowe, gdzie znajduje się większość terenów zielonych oraz niewysoka kameralna zabudowa mieszkaniowa.
W 2017 r. ceny mieszkań w pozostałych miastach aglomeracji rosły szybciej niż w stolicy województwa. – Jednym z czynników wpływających na tę sytuację jest fakt, że nabywcy często decydują się na zakup mieszkania na terenie pozostałych miast GOP, a nie w samych Katowicach, ze względu na bardzo dobre skomunikowanie tych ośrodków miejskich, przy znacznie niższych cenach metra kwadratowego. Średnio mieszkania sprzedawane przez deweloperów na terenie pozostałych miast aglomeracji kosztowały ok. 20 proc. mniej niż te dostępne w granicach Katowic – podają eksperci Emmerson Evaluation. Na potrzeby raportu, za aglomerację śląską uznano jedynie sześć miast – Gliwice, Chorzów, Dąbrowę Górniczą, Sosnowiec, Mysłowice i Jaworzno.
W opinii firmy w Katowicach zauważalny jest także stopniowy trend zmniejszania powierzchni mieszkań 1- i 2-pokojowych budowanych przez deweloperów. Są to najczęściej lokale inwestycyjne nabywane w celu czerpania korzyści z wynajmu. Natomiast w innych miastach aglomeracji zaobserwowano tendencję odwrotną – zwiększenie powierzchni dla poszczególnych rodzajów mieszkań. W uproszczeniu dane te pokazują, że kilkuosobowa rodzina chętniej wybierze duży lokal poza Katowicami, a mieszkania zakupione w głównym mieście aglomeracji są wynajmowane osobom pracującym i studentom.
Nie zmienia to jednak innej niekorzystnej statystyki. Otóż w przeliczeniu na liczbę mieszkańców, w aglomeracji śląskiej wydano najmniejszą liczbę pozwoleń na budowę mieszkań w 2017 r. w skali kraju. To zezwolenia dla jedynie 392 lokali na 100 tys. osób, podczas gdy dla samego Szczecina czy Zielonej Góry wydano ich powyżej 1 tys. na 100 tys. mieszkańców. Rekordowy wynik zanotował Wrocław (2166), dużym zainteresowaniem deweloperów cieszył się także Rzeszów (1997), Kraków (1681) i Kielce (1574). Liczba Katowic to pozwolenia na 1103 mieszkania na 100 tys. mieszkańców.
W liczbach ogółem w 2017 r. deweloperzy uzyskali zezwolenia na budowę 3289 mieszkań w Katowicach, czyli podobnie jak w Kielcach i Bydgoszczy. W sześciu miastach aglomeracji śląskiej wydano pozwolenia na realizację jedynie 3070 lokali. W sumie, wraz z Katowicami, to nieco ponad 6,3 tys. mieszkań, czyli nawet mniej niż w samym Poznaniu (6909).
Emmerson Evaluation podkreśla, że liczba realizowanych inwestycji w stolicy województwa śląskiego wciąż jest znacznie mniejsza niż w innych największych polskich aglomeracjach. Jednak w najbliższym czasie firma przewiduje wzrost liczby lokali dostępnych w ofercie rynku pierwotnego z uwagi na rekordową – jak na Katowice – liczbę mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę w 2017 r. – Spodziewamy się wzrostu cen metra kwadratowego zarówno w Katowicach, jak i w pozostałych miastach aglomeracji śląskiej, z uwagi na duże tempo sprzedaży przerastające tempo wprowadzania nowych inwestycji na rynek – czytamy w raporcie.
Na razie jednak kwota za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w Katowicach na koniec 2017 r. była niższa o 1 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Mediana ceny wyniosła 4907 zł/m². Drożej o 9 proc. było za to na rynku wtórnym (3701 zł/m²). Na tle reszty kraju bardziej podrożały jedynie tego typu lokale w Gdańsku (+10 proc.). W pozostałej części aglomeracji śląskiej wzrastały ceny mieszkań od deweloperów (+6 proc.), jak i tych z drugiej ręki (+6 proc.). Było to odpowiednio 4171 zł/m² i 2852 zł/m². Ceny na rynku wtórnym w aglomeracji były jednocześnie najniższymi pośród 21 analizowanych ośrodków miejskich. Nawet w najtańszym Gorzowie Wielkopolskim było nieco drożej (2933 zł/m²). Autorzy raportu posłużyli się w zestawieniu medianami (tzw. wartość środkowa, dzieląca zbiór na dwie równe części). Ich zdaniem mediana lepiej odzwierciedla informację na temat cen nieruchomości niż średnia, ponieważ na jej wynik nie wpływają pojedyncze wartości znacznie obiegające od zbioru (np. zakup jednej bardzo drogiej nieruchomości).
Biorąc pod uwagę powyższe dane, nie może dziwić postawa deweloperów. Jeśli we wszystkich dużych polskich miastach, poza Katowicami, ceny lokali na rynku pierwotnym wzrosły, to przy coraz wyższych kosztach budowy inwestorzy wolą realizować projekty na rynkach przynoszących większe zyski. W tej sytuacji deweloperzy realizujący inwestycje o podwyższonym standardzie w centrach miast, na razie nie biorą pod uwagę Katowic, gdzie mogliby nie uzyskać wymaganej ceny za metr lub zbyt długo czekać na zakończenie sprzedaży oferty.
Jest jednak światełko w tunelu. Na tle reszty analizowanych ośrodków miejskich bardzo pozytywnie wypadła dynamika sprzedaży mieszkań w Katowicach i wyniosła +42 proc. r/r. Lepiej było tylko w Łodzi (+62 proc.). W dalszej kolejności znalazł się Poznań (+27 proc.) i Warszawa (+23 proc.). Cały raport przygotowano na bazie niemal 90 tys. transakcji, które miały miejsce w 2017 r.
Według szacunków Emmerson Evaluation bieżący rok przyniesie rekordową liczbę mieszkań oddanych do użytkowania. Ma być ich w całym kraju ponad 200 tys. Firma prognozuje, że ceny metra kwadratowego wzrosną jeszcze o kilka procent, a w najlepszych lokalizacjach przyrost cen może przekroczyć 10 proc.
Jednocześnie firma przewiduje, że 2018 r. pod względem liczby sprzedanych mieszkań oraz wzrostu cen transakcyjnych może być ostatnim tak dobrym rokiem, a kolejne lata przyniosą obniżenie tych wskaźników. Wśród czynników, które będą wpływać na osłabienie koniunktury wskazuje się możliwość podniesienia stóp procentowych przez NBP, szybko rosnącą podaż nowych mieszkań oraz rozwój rządowego programu Mieszkanie Plus. W ocenie analityków, mogą one doprowadzić do spadku cen, a tym samym ograniczyć zyski i wpłynąć na stabilność finansową części firm deweloperskich.
