Narodowy Bank Polski opublikował kolejną porcję danych z rynku mieszkaniowego. W drugim kwartale br. w Katowicach nadal rosły średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym, spadły za to stawki transakcyjne. Odwrotną sytuację zanotowano na rynku wtórnym.
Informacje na temat kondycji branży zebrał Departament Analiz Ekonomicznych na potrzeby NBP. Jak podaje bank, baza cen nieruchomości mieszkaniowych powstaje dzięki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez pośredników w obrocie nieruchomościami oraz deweloperów przy zaangażowaniu oddziałów okręgowych NBP.
Według najnowszych wyliczeń w minionym kwartale 2019 r. średnia cena ofertowa za nowe mieszkania w stolicy województwa śląskiego wynosiła 6 548 zł za metr kwadratowy. To o 130 zł więcej, niż w pierwszych trzech miesiącach br. (6 418 zł/m²). Nie są to jednak rekordowe stawki. W niektórych kwartałach w okresie 2008-2009 ceny przekraczały 6,6 tys. zł/m².
Jeśli chodzi o kwoty transakcyjne, to w drugim kwartale kupujący mieszkania od dewelopera musieli w Katowicach średnio płacić 6 275 zł/m², czyli o 264 zł mniej, niż w pierwszym kwartale. Wtedy średnia cena wynosiła 6 539 zł/m². Zatem nabywcy wiosną płacili mniej, ale i tak dużo. Obie wartości to historycznie wysokie kwoty – od 2006 r., kiedy NBP publikuje dane, w Katowicach średnie stawki transakcyjne nie przekraczały 6 tys. zł.
Dla porównania: w drugim kwartale br. w Łodzi kupujący musieli średnio wyłożyć 5 853 zł/m² za nowe mieszkanie, w Poznaniu – 7 061 zł/m², we Wrocławiu – 7 435 zł/m², w Krakowie – 7 775 zł/m², w Gdańsku – 8 288 zł/m², a w Warszawie – 8 932 zł/m².
Z kolei na katowickim rynku wtórnym ceny ofertowe nieznacznie spadły w porównaniu z pierwszym kwartałem. Wtedy za metr kwadratowy trzeba było średnio zapłacić 4 953 zł/m², natomiast w drugim kwartale – 4 914 zł/m².
Wzrost nastąpił po stronie cen transakcyjnych. Uśredniona stawka za okres od kwietnia do czerwca włącznie wynosiła 4 521 zł/m². W pierwszych trzech miesiącach br. było to 4 438 zł/m². Zarówno w przypadku cen ofertowych, jak i transakcyjnych na rynku wtórnym, są to kwoty najwyższe w historii publikacji danych NBP.
Wzrost cen transakcyjnych za mieszkania używane, przy jednoczesnym spadku stawek transakcyjnych za lokale od deweloperów, można m.in. tłumaczyć zwiększającym się popytem na te pierwsze. Jednym z powodów był brak akceptacji u części klientów dla wciąż rosnących cen nowych mieszkań, przez co kupujący w większym stopniu zwrócili swoją uwagę ku rynkowi wtórnemu. Tam od dłuższego czasu dochodzi do sytuacji, gdzie o jedno mieszkanie stara się kilku kupujących, którzy między sobą licytują stawkę, a lokal ostatecznie zostaje sprzedany za cenę wyższą od ofertowej. Mają również miejsce przypadki, gdzie lokal trafia ponownie na rynek z wyższą ceną zaraz po zakupie, gdyż nowy nabywca uznaje, że od razu zdoła zarobić na nieruchomości bez potrzeby odczekania kilku lat, nim wzrośnie jej wartość.
Rekordowo wysokie stawki za mieszkania, najczęściej przekraczające te osiągane nieco ponad dekadę temu tuż przed kryzysem gospodarczym, nie muszą oznaczać końca prosperity. Jak tłumaczą eksperci branżowi, są przynajmniej trzy powody różniące obecną sytuacje od tej z lat 2008-2009.
Pierwszy to inflacja. Firma HRE Investments, która zajmuje się doradztwem na rynku mieszkaniowym wylicza, że ceny musiałyby wzrosnąć jeszcze o około 15 proc., aby realnie były na poziomie ze szczytu ostatniej hossy.
Drugim kryterium jest wzrost dochodów. Te rozporządzalne w latach 2007-2018 podniosły się nominalnie o 82 proc., a realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, o 47 proc. Tak wynika z danych GUS. To znaczy, że pomimo wysokich cen, obecnie zakup mieszkania jest tańszy.
Do tego dochodzi trzeci czynnik, czyli wciąż rekordowo niskie stopy procentowe. Oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego udzielanego dziś przez banki wynosi około 4,3 proc., a nie 6-9 proc., jak w latach 2007-2008. Zatem dziś Polacy nie tylko przeciętnie więcej zarabiają, ale też taniej mogą się zadłużać.
Między innymi dlatego syntetyczny wskaźnik HRE Index stworzony przez HRE Think Tank sugeruje, że rodzimy rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji. Jego odczyt za pierwszy kwartał br. wynosił 0,68. To wyraźnie mniej niż pierwszy próg ostrożnościowy (0,85 pkt.) oraz mniej niż w rekordowym 2008 r. (0,82 pkt). Zdaniem firmy, choć ceny mieszkań rosną dynamicznie, to dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych czy tonowana przez banki i regulatora akcja kredytowa, stanowią zdrowszy niż przed ponad dekadą fundament rynku mieszkaniowego.
Ostatecznie jednak głos należy do kupujących. To oni, a nie wskaźniki będą decydować o transakcjach i przyszłości branży. Nie bez znaczenia pozostaje przeznaczenie lokali. Wśród kupujących jest duże grono inwestorów, które – jeśli uzna, że dochody z najmu zaczną być za niskie – mogą wycofać się z rynku, inwestując w inne branże. Do tego dochodzą czynniki, na które klient ma znikomy wpływ lub żaden. – Nie miejmy złudzeń – kryzys światowy, gwałtowne hamowanie rodzimej gospodarki, eksplozja inflacji, czy masowy exodus Ukraińców z Polski z łatwością mogą przełożyć się na wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku mieszkaniowym – skomentował Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
