Rynek magazynowy na Górnym Śląsku i w okolicach pozostaje w dobrej kondycji. Co prawda w minionym kwartale wzrósł wskaźnik pustostanów, ale nie zniechęciło to deweloperów, którzy – według wyliczeń firmy doradczej Cushman & Wakefield – właśnie w tym regionie kraju byli najaktywniejsi.
Jak ocenia firma w swoim najnowszym raporcie, za wynikami całego rynku, którego dynamiczny rozwój trwa już od ponad 5 lat, stoi dobra koniunktura gospodarcza, dalsza poprawa infrastruktury transportowej oraz rozwój branży e-commerce. – Rozwój ten dotyczy zarówno największych rynków magazynowych jak Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław, na których skoncentrowane jest 81 proc. całkowitej podaży w Polsce, jak i mniejszych rynków regionalnych, które zyskują potencjał dzięki rozbudowie sieci dróg ekspresowych i autostrad czy też lepszej dostępności siły roboczej. Na mapie logistycznej Polski powstają także całkowicie nowe lokalizacje jak Częstochowa zlokalizowana przy autostradzie A1– komentuje Adrian Semaan, konsultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield, autor raportu.
Na koniec pierwszego półrocza br. na Górnym Śląsku i w okolicach realizowane było 583 tys. m² powierzchni magazynowej, co stanowiło 25 proc. krajowego wolumenu inwestycji. Obejmują one nie tylko najbardziej popularne rynki w regionie jak Tychy, Sosnowiec czy Gliwice, lecz również nowe punkty na mapie logistycznej regionu: Rudę Śląską, Zabrze, Częstochowę i Żory.
Jak wylicza Cushman & Wakefield, największe subregiony to Gliwice, które gromadzą ok. 23 proc. (647 tys. m²) całkowitej podaży Górnego Śląska i okolic, oraz Sosnowiec – również 23 proc. Kolejne 462 tys. m² (16 proc.) zlokalizowane jest w rejonie Dąbrowy Górniczej, Czeladzi i Będzina, 11 proc. (314 proc.) w okolicach Tychów i Bierunia oraz 10 proc. (295 tys. m²) w Chorzowie i Rudzie Śląskiej.
Na koniec czerwca zasoby magazynowe na Górnym Śląsku przekroczyły 2,84 mln m². Region pozostaje drugim – po Warszawie i okolicach – największym rynkiem magazynowym w Polsce, choć niewiele mniej oferuje trzeci w kolejności obszar Polski Centralnej (2,79 mln m²).
W pierwszej połowie br. deweloperzy dostarczyli na Górnym Śląsku 66 tys. m² magazynów w czterech projektach: Panattoni Park Gliwice III (34 tys. m²), Hillwood Sosnowiec Zagłębie (18,2 tys. m²), Segro Industrial Park Tychy (7,8 tys. m²) oraz MLP Czeladź (6,5 tys. m²).
Z końcem czerwca ok. 210 tys. m² powierzchni magazynowej pozostawało niewynajęte, co oznacza duży wzrost – o 60 tys. m² – w porównaniu do pierwszego kwartału. Cushman & Wakefield ocenia, że największy wpływ na taki stan rzeczy miał wzrost podaży oraz wygaśnięcie kilku umów najmu w starszych obiektach magazynowych. W konsekwencji wskaźnik pustostanów podniósł się do poziomu 7,4 proc. – najwyższego od grudnia 2016 r.
Wzrost wakatów jednak nie przestraszył deweloperów. W połowie br. w budowie było 15 projektów o łącznej powierzchni 583 tys. m². To najwyższy wynik ze wszystkich analizowanych rynków. Prawie 65 proc. tego wolumenu stanowią inwestycje realizowane w Gliwicach (210 tys. m² w Panattoni BTS Gliwice) oraz w Sosnowcu (164 tys. m² w czterech projektach). Pozostałe projekty obejmujące kolejne 200 tys. m² powstają w Tychach (57 tys. m², dwa projekty), Bielsku- Białej (43 tys. m², dwa projekty), Rudzie Śląskiej (32 tys. m², Panattoni), Zabrzu (21,5 tys. m², Panattoni) oraz Częstochowie (19,3 tys. m², Hillwood). Według stanu na koniec czerwca około 65 proc. inwestycji w budowie zostało zabezpieczonych umowami przednajmu.
Na Górnym Śląsku popyt w pierwszym półroczu 2019 r. wyniósł ok. 200 tys. m², co stanowi spadek o 30 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w 2018 r. Cushman & Wakefield podaje, że największy udział w strukturze branżowej popytu miała branża logistyczna (32 proc.) reprezentowana przez takie firmy jak Raben Logistics (8,3 tys. m² w Gliwicach), Havi Logistcs (13 tys. m² w Tychach) czy Cargo Partner Spedycja (6,9 tys. m² w Żorach). Ponadto zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową zgłosiły firmy z branży motoryzacyjnej i produkcyjnej, czyli sektorów mocno związanych z lokalną gospodarką – m.in. Magna Car Top System, która przedłużyła kontrakt i powiększyła powierzchnię najmu w Tychach (21 tys. m², DEKA) czy Rockwell Automation w ramach inwestycji built-to-suit w Katowicach (11,3 tys. m², Panattoni). Za największą transakcję odpowiadał Aldi renegocjując umowę na 46,8 tys. m² w Prologis Park Chorzów.
Ekspert Cushman & Wakefield potwierdza, że intensywny rozwój rynku magazynowego w regionie to przede wszystkim zasługa położenia oraz specjalizacji. – Górny Śląsk jest liderem pod względem wielkości zatrudnienia w przemyśle, budownictwie i usługach, a ostatnie dekady to okres dynamicznego rozwoju klastra motoryzacyjnego. Region jest bardzo dobrą lokalizacją z punktu widzenia szybkości dystrybucji towarów nie tylko w celu zaopatrywania regionu, lecz również Europy Środkowo-Wschodniej. Przy doskonałej infrastrukturze drogowej Górny Śląsk to lokalizacja, z którego w ciągu kilku godzin można zaopatrzyć Czechy, jak również Słowację i okoliczne kraje – mówi Konrad Jacewicz, associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Cushman & Wakefield.
Zdaniem firmy na Górnym Śląsku widoczna jest tendencja do stabilizacji czynszów. Stawki nominalne zawierają się w przedziale od 2,90 do 3,60 euro/m²/miesiąc. Czynsze efektywne, uwzględniające zachęty finansowe dla najemców, jak okresy bezczynszowe i kontrybucję finansową, zawierają się w zakresie 2,20 – 2,90 euro/m²/miesiąc. Najwyższe obowiązują w lokalizacjach takich jak Bielsko-Biała i Tychy (2,70 – 2,90 euro/m²/miesiąc), natomiast najniższe możliwe są do osiągnięcia w rejonie Gliwic, Zabrza i Sosnowca (2,20 – 2,45 euro/ m²/miesiąc).
