Deweloperzy biurowi bardziej aktywni niż najemcy

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield zaprezentowała wyniki raportu „Property Times: Rynek biurowy w fazie wzrostu”, podsumowującego pierwszą połowę 2016 r. na polskim rynku biurowym. Z publikacji wynika, że deweloperzy w Katowicach nadal pozostawali aktywni, ale z ich staraniami nie szło w parze zainteresowanie najemców. Jednocześnie w dalszym ciągu uwidacznia się przewaga Krakowa, Wrocławia oraz Trójmiasta.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce (Warszawa i osiem największych miast regionalnych) wyniosły na koniec czerwca 2016 r. 8,7 mln m², z czego na Katowice przypada 5%. Stolica kraju pozostaje liderem rynku z zasobami nowoczesnej powierzchni biurowej na poziomie 4,99 mln m² (58% całkowitej podaży). Za Warszawą uplasowały się Kraków (9,8%), Wrocław (8,7%) i Trójmiasto (7,3%).

Cushman & Wakefield szacuje, że do końca 2016 r. zasoby powierzchni biurowej w Polsce wzrosną o kolejne 310 tys. m², a największy procentowy wzrost zasobów będzie miał miejsce w Katowicach i Krakowie (+11%). W tym czasie w stolicy województwa śląskiego przybędzie 44,7 tys. m².

Jednak aktywność deweloperów na rynku katowickim w ostatnich dwóch latach jest zdecydowanie słabsza niż miało to miejsce w latach 2012-2014 r. W całym ubiegłym roku wybudowano mniej niż połowę powierzchni dostarczonej w roku poprzednim. Z kolei liczba metrów kwadratowych ukończonych w pierwszej połowie 2016 r. to ok. 50% wartości z zeszłego roku. W ostatnich 18 miesiącach lepiej pod tym względem sytuacja wyglądała nie tylko w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, ale również w Poznaniu i Łodzi.

Średnio dla kraju zwiększyła się całkowita ilość powierzchni wynajętej. Absorpcja netto* była dodatnia i wyniosła 280 tys. m². Jednak w przypadku Katowic, w porównaniu do pierwszych dwóch kwartałów 2015 r. rynek biurowy w mieście zanotował w tym aspekcie znaczny spadek (-68%). Gorszy wynik osiągnął jedynie Szczecin (-78%). Utrzymująca się przewaga podaży nad możliwościami absorpcji powierzchni ze strony najemców znalazła odzwierciedlenie w poziomie pustostanów, którego wzrost w Katowicach – w porównaniu z końcem pierwszego półrocza ubiegłego roku – był najwyższy spośród analizowanych ośmiu miast regionalnych i wyniósł blisko 6,5 p.p. Po I poł. 2016 r. stopa pustostanów wyniosła 14,3% i według Cushman & Wakefield jest najwyższa od początku 2011 r.

Należy jednak pamiętać, że na regionalnych rynkach średniej wielkości, takich jak Poznań, Łódź czy Katowice, jedna lub dwie znaczące umowy najmu mogą całkowicie zmienić obraz statystyk.

Analitycy szacują również, że po 6 miesiącach br. w Katowicach znajdowało się 398 tys. m² powierzchni biurowej. Jest to wartość o kilkanaście tysięcy niższa niż wynika z obliczeń konkurencyjnych agencji doradczych, co może wskazywać, że powodem rozbieżności jest nadal różnica w ocenie, które budynki spełniają kryteria obiektów oferujących nowoczesną powierzchnię biurową. A tylko takie są brane pod uwagę w raportach. Cushman & Wakefield podaje, że jest ich w mieście 67.

Nowa podaż w I poł. 2016 r. wyniosła 11,2 tys. m², na co składają się powierzchnie biurowe oddane do użytkowania m.in. w ramach Metro Office przy ul. Sobieskiego 2 oraz Supersamu, choć w tym ostatnim przypadku przedstawiciel inwestora podawał w lipcu, że wciąż trwają prace wykończeniowe.

Do końca roku w mieście ma być gotowe 57,5 tys. m² nowej powierzchni biurowej (dane za cały rok 2016). Czynsze za najlepsze lokale wahają się między 12 a 13,75 euro za metr kwadratowy.

* Absorpcja netto jest to różnica pomiędzy wolną powierzchnią w okresie poprzednim, a tą w okresie bieżącym powiększona o ilość powierzchni najmu brutto oddaną w danym okresie.