Ile za grunt pod magazyny? Rośnie popularność terenów poprzemysłowych

Wysoki popyt w połączeniu z dużą aktywnością deweloperską na rynku magazynowym skutkował w ostatnich latach wysokim zapotrzebowaniem na grunty inwestycyjne. Jak oceniają eksperci, ceny działek na Górnym Śląsku pozostają stabilne ze względu na niepewność spowodowaną pandemią COVID-19, a także mniejszy apetyt na nowe inwestycje z powodu stosunkowo wysokiej dostępności powierzchni w istniejących obiektach magazynowo-produkcyjnych.

Dodatkowo region charakteryzuje się strukturalnie niskim poziomem podaży gruntów przez wzgląd na bardziej skomplikowaną strukturę właścicielską oraz duże tereny pogórnicze. Dostępność terenów inwestycyjnych typu greenfield jest coraz niższa, czego efektem jest wzrost zainteresowania inwestorów działkami poprzemysłowymi (brownfield). Firma Axi Immo przygotowała raport z analizą cen na rynku gruntów inwestycyjnych pod zabudowę magazynowo-produkcyjną.

Przez ostatnie 2 lata popyt na najlepsze grunty inwestycyjne rozkładał się równomiernie w okolicach głównych ośrodków miejskich w Polsce. Największą popularnością cieszyła się tzw. magazynowa wielka piątka, tj. region Warszawy, Wrocław, region Górnego Śląska, Polska Centralna oraz Poznań. Dodatkowo w tym gronie znalazły się Trójmiasto i Kraków. Nowymi lokalizacjami okazały się tereny w woj. lubuskim i zachodniopomorskim oraz cały region Polski Wschodniej, oferujące dużą liczbę dostępnej kadry pracowniczej i działki zabudowane w mniejszym stopniu. Niemniej w kolejce czekają kolejne lokalizacje, które pojawią się wraz z konsekwentnie realizowaną od kilku lat rozbudową infrastruktury drogowej w Polsce.

– W większości hubów logistyczno-produkcyjnych, takich jak np. Bielany Wrocławskie, Stryków, Warszawa, Komorniki czy Kraków Rybitwy dostępność atrakcyjnych terenów inwestycyjnych jest wysoce ograniczona. Inwestorzy przeszukują okolice kolejnych węzłów drogowych, gdzie dostępność działek przemysłowych jest z reguły większa. Duże znaczenie w tym zakresie ma rozbudowująca się sieć dróg szybkiego ruchu, którą otwierają nowe, atrakcyjne lokalizacje. Najnowszymi przykładami są takie ośrodki jak Stary Konik czy Mińsk Mazowiecki, które zyskały na  uruchomieniu autostrady A2 na wschód od Warszawy – wyjaśnia Tomasz Oborski, dyrektor Działu Gruntów, Axi Immo.

Wraz z rozwojem sektora e-commerce i tzw. logistyki ostatniej mili na znaczeniu zyskują tereny w obszarze największych miast, jednak przez wzgląd na dość ograniczoną podaż działek oraz ich dużo wyższą cenę, inwestorzy są zmuszeni do kupowania ostatnich wolnych parceli lub decydują się na tereny typu brownfield. Trend dotyczący działek miejskich jest szczególnie widoczny w ostatnich dwóch latach w Warszawie, na Górnym Śląsku i we Wrocławiu.

Wymagający gruntowo rynek Górnego Śląska

W ocenie firmy średnie stawki dla w pełni przygotowanych wielkopowierzchniowych (big box) działek na Górnym Śląsku pozostają na stabilnym poziomie. Średnia cena w aglomeracji katowickiej wynosi ok. 150-250 zł/m². Najdroższe lokalizacje to te o ugruntowanej pozycji na rynku. Np. w Gliwicach czy Bielsku-Białej właściciele działek oczekują od 200 do 250 zł/m², przy czym podaż gruntów na tych terenach jest mocno ograniczona. Alternatywą dla deweloperów zainteresowanych rozwojem na tym rynku pozostaje np. Bieruń (120-150 zł/m²), Zagłębie Dąbrowskie (Sosnowiec, Dąbrowa Górnicza, Będzin), Żory czy Zabrze, gdzie metr działki kosztuje ok. 100-150 zł. Stosunkowo młodym i perspektywicznym rynkiem może okazać się Częstochowa, która pojawiła się na magazynowej mapie Polski w wyniku oddania kolejnego odcinka autostrady A1. Pomimo bardzo ograniczonego popytu w tej lokalizacji, stawki w granicach Częstochowy wynoszą ok. 150 zł, natomiast poza jej granicami ok. 100 zł/m².

Zdaniem Axi Immo na Górnym Śląsku rośnie zainteresowanie działkami przeznaczonymi na nieruchomości SBU (small business units), głównie w centralnych lokalizacjach, trend ten jest szczególnie widoczny w Katowicach. Jednak w kwestiach operatu technicznego, podobnie jak na pozostałych rynkach w Polsce, czas przygotowania gruntu pod inwestycję komercyjną, objęty planem miejscowym trwa ok. 12-18 miesięcy. W przypadku problemów formalnych wynikających z rozdrobnienia własności ten czas może ulec wydłużeniu.

Ile średnio za grunt inwestycyjny w Polsce?

Pod względem kosztów to nadal stolica wyprzedza pozostałe rynki. Średnia cena działki na terenie miasta oscyluje w granicach 450-650 zł/m², a im dalej od jej granic stawki maleją do 250-350 zł/m² w II strefie Warszawy, tj. Pruszkowie, Nadarzynie, a nawet do 100 zł/m² w III strefie stolicy, np. w Błoniu, Sochaczewie czy Teresinie. Na drugim miejscu pod względem stawek znajduje się Kraków z wywoławczymi cenami 400-450 zł/m² gruntu inwestycyjnego, a na trzecim Wrocław 180-300 zł/m², przy czym górna granica skali to tereny tuż przy autostradzie. Na pozostałych rynkach koszty za najlepsze grunty wahają się od 100 do 200 zł/m², tu jednak cena jest wpadkową dotychczasowego zainteresowania i przygotowania techniczno-prawnego danej lokalizacji, np. jak wygląda dojazd do działki i czy znajdują się na niej przyłącza mediów, a także czy teren posiada miejscowy plan zagospodarowania.

– Nie możemy zapominać również o roli samorządów. Zdarza się, że na terenach mniejszych gmin proces uzyskania pozwolenia na budowę może być dużo szybszy niż w dużych ośrodkach miejskich, gdzie o działki ubiegają się inwestorzy z różnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych – dodaje Tomasz Oborski.

Grunty w Europie

W kontekście Europy polskie główne rynki charakteryzują się niższymi cenami gruntów, a także  prostszymi procedurami administracyjnymi związanymi z budową nieruchomości komercyjnych, w tym logistycznych i magazynowych. W zakresie cen najbliższą konkurencją zdają się być wyłącznie Południowe Morawy w Czechach i wschodnia część Słowacji, które oferują stawki za tereny inwestycyjne w cenie podobnej jak okolice Poznania (130-200 zł/m²). Niemniej Polska ma w ofercie wiele gruntów na mniejszych rynkach, jak np. w Stargardzie Szczecińskim, Mszczonowie, Piotrkowie Trybunalskim czy Tarnowie i Częstochowie, które są nadal dużo bardziej atrakcyjne cenowo. Najdroższa polska lokalizacja gruntowa, tj. Warszawa-miasto, jest nadal 5,5 razy tańsza niż aglomeracja londyńska i 2,7 razy tańsza niż Monachium. Z kolei uzyskanie decyzji środowiskowej, decyzji o przyłączach i pozwolenia na budowę, zajmuje przeciętnie w Polsce 12-18 miesięcy, w Europie Zachodniej potrzeba często 24 miesięcy i więcej.

– Dla większości rynków europejskich, ceny gruntów odzwierciedlają poziom czynszów, siłę popytu, jak również zależą od struktury podaży. Nie możemy zapominać o pewnego rodzaju barierach wejścia, jak np. nieco trudniejszy i bardziej złożony proces planistyczny, trudności w przekonaniu lokalnych władz do inwestycji magazynowych czy choćby ukształtowanie terenu. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę takie kwestie jak percepcja ryzyka danego kraju pod kątem stabilności gospodarczej i politycznej. Wszystko to kształtuje stawkę, za jaką wycenia się grunty – wyjaśnia Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.

Zmiany administracyjne w czasie pandemii

Pandemia COVID-19 znacząco wpłynęła na aktywność deweloperów, która przejawia się mniejszą niż dotychczas liczbą projektów budowanych spekulacyjnie. Na koniec 2019 roku 50 proc. powierzchni znajdującej się w fazie budowy nie miała zabezpieczonego najemcy, a nieco ponad rok później współczynnik ten oscyluje w granicach 26 proc. i ciągle spada. W ciągu ostatnich 12 miesięcy diametralnie zmieniła się polityka banków, które z dotychczas chętnie finansujących i otwartych do kolejnych inwestycji dziś wymagają minimum 50-procentowego zabezpieczenia projektu. Jednak w obliczu pandemii i większej ostrożności ze strony deweloperów, popyt na najlepsze grunty inwestycyjne utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie.

–  W wyniku pandemii COVID-19 możemy mówić o kluczowych zmianach, które wpływają na sektor gruntów inwestycyjnych. Po pierwsze dość odczuwalne jest wydłużenie procesów decyzyjnych i jeszcze dokładniejsze przeprowadzanie analiz technicznych i komercyjnych nieruchomości przed ostatecznym zakupem terenu inwestycyjnego. Po drugie wydłużeniu uległy procedury administracyjne związane z uzyskaniem decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę. Jest to efekt ustawy covidowej, gdzie organy decyzyjne zostały zwolnione z oznaczonych terminów na odpowiedź wnioskodawcy – wyjaśnia Tomasz Oborski.

Powyższe ceny dotyczą działek inwestycyjnych objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z funkcją zabudowy magazynowo-produkcyjnej, po ich przygotowaniu pod kątem formalno-prawnym (uzyskanie decyzji środowiskowej, decyzji o przyłączeniu do sieci i pozwolenia na budowę) i infrastrukturalnym (bliskość węzłów komunikacyjnych).