W trzecim kwartale br. aktywność inwestycyjna na polskim rynku nieruchomości komercyjnych przyspieszyła w porównaniu z pierwszym półroczem, zarówno pod względem wolumenu, jak i liczby transakcji. O podsumowanie trendów pokusiła się firma doradcza Avison Young.
Wolumen o wartości 1,6 mld euro zrealizowany w tym kwartale poprzez 41 transakcji umożliwił osiągnięcie całkowitego wolumenu inwestycji po trzecim kwartale na poziomie 3,6 mld euro. Co było do przewidzenia, prym wiedzie rynek magazynowy.
- 3,6 mld euro = całkowity wolumen inwestycyjny w Q1-Q3 2021
- 103 transakcji (rekordowa liczba transakcji w okresie Q1-Q3)
Jak podsumowuje firma, na rynku biurowym dominowały strategie bezpieczne, rynek magazynowy pobił rekord liczby transakcji z 2020 r., choć z postępującą kompresją stóp kapitalizacji. W sektorze handlowym dominowały dwie grupy inwestorów – skoncentrowanych na obiektach typu convenience oraz tych poszukujących dobrych okazji inwestycyjnych. Rynek PRS może spodziewać się dalszego rozwoju poprzez wejście nowych podmiotów.
Rynek biurowy
Na rynku biurowym inwestorzy wybierali najczęściej strategie bezpieczne, kupując nieruchomości typu core znajdujące się głównie w Warszawie. Ponadto zanotowano kilka transakcji typu value-add i opportunistic.
10 największych transakcji ze wszystkich 24 stanowiło niemal 90 proc. całego wolumenu biurowego zrealizowanego do tej pory w 2021 r. Transakcje typu core przeprowadzone w tym roku to m.in.: Browary Warszawskie – Biura przy Willi i Biura przy Warzelni, Spark B, Le Palais czy Metropolitan. Transakcje z potencjałem podniesienia wartości to m.in. Marynarska Point I w Warszawie, Skalar Office Center w Poznaniu, Wola Plaza w Warszawie czy Waterside w Gdańsku.
– Dostrzegamy, jak dużo jest projektów w trakcie realizacji w tych sektorach, co sprawia, że za jakiś czas możemy się spodziewać transakcji zarówno nowo wybudowanymi obiektami w centrum Warszawy, jak i starszymi, znajdującymi się np. na warszawskim Mokotowie – dodaje Michał Ćwikliński, principal, managing director Poland w Avison Young.
- 1,2 mld euro = całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze biurowym w Q1-Q3 2021
- 24 transakcje w Q1-Q3 2021
- 88 proc. = udział 10 największych transakcji w całkowitym wolumenie sektora w Q1-Q3 2021
Rynek handlowy
Na rynku handlowym widoczny był wyraźny podział na dwa typy inwestorów. Jedna grupa była skupiona na aktualnie mocno poszukiwanych obiektach typu convenience, natomiast druga szukała okazji, decydując się na oportunistyczne zakupy.
Większość transakcji handlowych została zrealizowana w ramach tej drugiej strategii. Odnotowane transakcje centrami handlowymi, przeznaczonymi do repozycjonowania, to Galeria Pestka, Galeria Malta czy Galeria Rumia oraz dalsza sprzedaż obiektów Tesco.
Obserwowany jest nadal wysoki popyt na obiekty typu convenience. Rynek odnotował 12 transakcji tego typu nieruchomościami, z dużym udziałem tych zlokalizowanych w miastach o populacji mniejszej niż 50 tys. mieszkańców (9 obiektów). – Ponieważ jest wiele kolejnych obiektów będących już w trakcie procesu sprzedaży lub w trakcie budowy, spodziewamy się, że ta klasa aktywów przyczyni się do wzrostu wolumenu sektora nie tylko w końcówce 2021 r., ale również w roku kolejnym. A w związku z dużym popytem na ten produkt, dostrzegamy kompresję stóp kapitalizacji i spodziewamy się, że ten trend będzie się rozwijał – komentuje Michał Ćwikliński.
- 0,5 mld euro = całkowity wolumen inwestycyjny sektora handlowego w Q1-Q3 2021
- 29 transakcji w Q1-Q3 2021
Rynek magazynowy
Już po trzech kwartałach br. rekordowa liczba transakcji z całego poprzedniego roku została niemal wyrównana. Zabrakło do tego tylko jednej transakcji. Natomiast wliczając umowy zawarte w październiku, ten rekord już został pobity.
Według firmy to potwierdzenie, że apetyt inwestorów na magazyny stale rośnie. Dominowały główne huby magazynowe z udziałem 80 proc. w rynku. Największe wolumeny odnotowano w Warszawie i okolicach, Centralnej Polsce i na Dolnym Śląsku. Także odnotowano zwiększone zainteresowanie obiektami BTS i logistyką miejską, które stanowiły niemal połowę nieruchomości sprzedanych jak dotąd w tym roku.
- 1,7 mld euro = całkowity wolumen inwestycyjny sektora magazynowego w Q1-Q3 2021
- 42 transakcje w Q1-Q3 2021
Rynek mieszkaniowy
Sektor rozwija się wyjątkowo intensywnie. Jednakże w trzecim kwartale 2021 r. nie odnotowano tak spektakularnych transakcji, jak w poprzednich kwartałach, tj. sprzedaży 1 tys. mieszkań YIT do NREP czy 2,5 tys. mieszkań Budimeksu do Heimstaden Bostad.
Kolejne transakcje zostały zamknięte, a największą z nich był zakup typu forward purchase 650 mieszkań, zlokalizowanych się w Warszawie i Krakowie, przez Atrium. Również istniejące obiekty zmieniły właściciela: Akademik Unibase w Krakowie przeszedł w ręce Zeitgeist czy pakiet 130 mieszkań w inwestycji Bagry Park, również w Krakowie, trafił do AFI Europe, debiutującego na rynku PRS. Jako że wielu inwestorów zapowiedziało swoją ekspansję w tym sektorze, Avison Young przewiduje jego jeszcze szybszy rozwój na rynku inwestycyjnym.
- 0,7 mld euro = całkowity wolumen sektora PRS w Q1-Q3 2021 (wliczając istniejące obiekty oraz transakcje forward purchase)
Co dalej?
Ponieważ wiele aktywów jest obecnie przedmiotem transakcji, a kilka z nich ma zostać sfinalizowanych jeszcze w tym roku, firma spodziewa się, że czwarty kwartał będzie ponownie pracowitą końcówką roku. To z kolei wskazuje, że całkowita wartość transakcji z poprzedniego roku, utrzymana na poziomie 5 mld euro, jest możliwa do osiągnięcia.
Na przyszły rok prognozowana jest kontynuacja trendów obserwowanych w 2021 r.
