Polski rynek powierzchni magazynowych w trzecim kwartale br. przekroczył 20 mln m² całkowitych zasobów. Mimo pandemii deweloperzy utrzymują wysoki poziom projektów w realizacji. W budowie znajduje się ponad 1,5 mln m² powierzchni przemysłowo-logistycznej, z czego najwięcej na Górnym Śląsku.
Jak wylicza firma doradcza Axi Immo, po stronie popytowej – w okresie od lipca do końca września 2020 roku – zanotowano drugi w historii rekordowy poziom aktywności najemców, którzy zakontraktowali 1,22 mln m² (+49 proc. r/r). Natomiast od początku roku wynajęto 3,5 mln m². Sektorowi magazynowemu towarzyszą także dobre nastroje z rynku inwestycyjnego, gdzie również pobito dotychczasowy rekord łącznej wielkości transakcji.
W pierwszych dziewięciu miesiącach 2020 roku na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym w Polsce zawarto transakcje na sumę 1,9 mld euro, przy czym tylko w trzecim kwartale br. właścicieli zmieniły aktywa o wartości ok. 740 mln euro. Wśród największych zamkniętych umów w minionym kwartale wymienia się finalizację przejęcia środkowoeuropejskiego portfela Goodmana przez GLP (1 mld euro, 66 proc. obiektów ulokowanych jest w Polsce, tj. ok. 880 tys. m²), zakup przez Kajima Properties Europe i Savills Investment Management inwestycji Central European Logistics Hub (145 tys. m²), zarządzanej przez firmę Panattoni oraz sprzedaż przez P3 magazynu BTS PepsiCo w Mszczonowie (58,5 tys. m²) za 30 mln euro firmie Elite Partners Capital.
– Trend przesunięcia się zainteresowania funduszy w kierunki sektora magazynowego jest bardzo silny, efektem tego jest ponad 48 proc. udział magazynów w całości wolumenu transakcji inwestycyjnych od początku roku. Produkty magazynowego stały się inwestycjami pierwszego wyboru, co pozwala optymistycznie patrzeć w przyszłość, pomimo ograniczeń, jakie niesie ze sobą pandemia. Jednocześnie niska podaż produktów na rynku będzie jeszcze bardziej widoczna, a stopy kapitalizacji w perspektywie średnio i długoterminowej mogą wykazywać trend spadkowy – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.
Całkowity wolumen transakcji najmu w okresie od lipca do końca września 2020 roku wyniósł 1,22 mln m² (+49 proc. r/r). Tak jak w zakresie podaży, tak i po stronie popytowej dominował Górny Śląsk, gdzie wynajęto 297,5 tys. m². Dalej w kolejności była Warszawa (253 tys. m²) i Dolny Śląsk (147 tys. m²).
Sumarycznie w pierwszych trzech kwartałach 2020 roku najemcy wynajęli łącznie prawie 3,5 mln m² nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej – najwięcej w Warszawie (871 tys. m²), na Górnym Śląsku (689 tys. m²), w Polsce Centralnej (491 tys. m²), Poznaniu (373 tys. m²) i na Dolnym Śląsku (325 tys. m²).
Największy udział w popycie w analizowanym okresie miały logistyka (32,9 proc.), sieci handlowe (16,3 proc.), e-commerce (12,3 proc.), produkcja (7,8 proc.) oraz elektronika/RTV i AGD (7,5 proc.).
Aktywność deweloperów w okresie od lipca do końca września br. wyniosła 641 tys. m² (-36,3 proc. r/r), co pozwoliło na spodziewane przekroczenie w trzecim kwartale bariery 20 mln m² i uzyskanie wyniku 20,2 mln m² (+12,6 proc. r/r) w całkowitych zasobach nowoczesnych magazynów do wynajęcia.
Od początku roku najwięcej powierzchni magazynowej dostarczono w regionie Warszawy (419 tys. m²), na Górnym Śląsku (414 tys. m²) i Dolnym Śląsku (316 tys. m²). Obecnie w budowie znajduje się 1,56 mln m² (-15,5 proc. r/r), z czego najwięcej na Górnym Śląsku (373 tys. m²) i w rejonie Warszawy (343 tys. m²). Na trzecim miejscu uplasował się region Polski Zachodniej ze względu na rozpoczęcie inwestycji BTS o powierzchni użytkowej 200 tys. m² dla najemcy z sektora e-commerce w Świebodzinie. Wśród największych projektów magazynowych zrealizowanych w trzecim kwartale 2020 roku znalazły się m.in. Hillwood Oleśnica (53 tys. m²), Panattoni Bielsko-Biała III (41,8 tys. m²), Panattoni Sosnowiec II (30 tys. m²), Hillwood Gliwice Sośnica (27,8 tys. m²), Panattoni Gdańsk South II (26,4 tys. m²) i MLP Pruszków II – rozbudowa (26,2 tys. m²).
– Na skutek pandemii COVID-19 obserwujemy ograniczenie w nowej podaży w projektach budowanych typowo spekulacyjnie. Deweloperzy, w porównaniu do poprzednich kwartałów, dużo ostrożniej podejmują decyzję o realizacji nowych inwestycji. Wpływ na taką politykę mają przede wszystkim niepewna sytuacja rynkowa oraz zaostrzona polityka kredytowa banków, tj. min. 50-procentowy wkład własny. W efekcie współczynnik powierzchni budowanej spekulacyjnie spadł pod koniec trzeciego kwartału 2020 roku do 26,3 proc., podczas gdy na koniec 2019 roku wynosił prawie 50 proc. – mówi Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.
Na koniec września br. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 8 proc. (+1,5 pp. r/r), przy czym najwyższy poziom pustostanów odnotowano na Górnym Śląsku (10,3 proc.) i w Polsce Centralnej (9,3 proc.), z kolei najniższy w Szczecinie (0,6 proc.) i Polsce Wschodniej (1,1 proc.).
Sytuacja ta nie wpłynęła na zmianę polityki cenowej większości właścicieli i na większości obserwowanych rynków magazynowych nie zaobserwowano istotnych zmian w zakresie stawek czynszowych. Na zakończenie trzeciego kwartału średnie czynsze bazowe (w obiektach big box) wynosiły 3,2-3,6 euro/m²/miesiąc. Czynsze efektywne, uwzględniające okresy zwolnione z opłat i zachęty od deweloperów, utrzymały się na poziomie 2,4-2,7 euro/m²/miesiąc, czyli średnio od 20 do 30 proc. niżej.
– W ostatnich trzech miesiącach 2020 roku spodziewamy się zdecydowanego wzrostu transakcji krótkoterminowych, jak również nowych umów w formułach pre-let i BTS, które pozwolą na zakończenie roku z wynikiem ponad 4 mln m² wynajętej powierzchni. Popyt będzie głównie generowany przez najemców z sektora dóbr szybkozbywalnych i e-commerce. Z kolei po stronie podażowej, ze względu na bardziej restrykcyjne finansowanie, w kolejnych kwartałach możemy spodziewać się ograniczenia aktywności deweloperskiej w zakresie uruchamiania nowych projektów. Spodziewanym skutkiem w perspektywie średnio- i długoterminowej będzie spadek poziomu pustostanów. Spadek ten może wpłynąć na tendencję wzrostową w zakresie stawek czynszów, szczególnie w inwestycjach typu last mile na terenie miast – podsumowuje Anna Głowacz.
