Mieszkania. Część obserwatorów rynku mogła spodziewać się innego rozwoju sytuacji

W trzecim kwartale br. deweloperzy działający w sześciu największych miastach Polski sprzedali 13,3 tys. mieszkań. To o 94 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Na większości rynków sprzedaż ta została zrealizowana przy cenach ofertowych wyższych w stosunku do okresu kwiecień-czerwiec.

Powyższe wyniki eksperci uznali za mało sensacyjne. Jednak w nowym otoczeniu rynkowym, które towarzyszy nam od marca w związku z koronawirusem, część obserwatorów rynku mogła spodziewać się innego rozwoju sytuacji. Nastawienie wzmagał fakt, że tylko trzech spośród kilkunastu kluczowych deweloperów działający na polskim rynku zanotowało wzrost sprzedaży w minionym kwartale, a tylko dwóch było na plusie, jeśli chodzi o wyniki za całe dziewięć miesięcy br.

Analitycy firmy JLL, którzy przedstawili powyższe dane uważają, że gdyby spojrzeć na nie w oderwaniu od tego jak rynek zachowywał się w pierwszym, a zwłaszcza w drugim kwartale, można stwierdzić, że były to po prostu najzwyczajniejsze trzy miesiące w cyklu rynkowym. Deweloperzy sprzedali niemal dokładnie tyle samo mieszkań, ile wprowadzili do sprzedaży, w związku z czym liczba mieszkań w ofercie prawie się nie zmieniła. Wbrew powszechnym oczekiwaniom nie zmieniły się także ceny.

– Przy inflacji wynoszącej w analizowanym okresie blisko 3 proc., kwartalne wzrosty na poziomie 1 proc. można potraktować jako uzasadnioną i umiarkowaną korektę inflacyjną. Jak do tej pory nie wystąpiły też przesłanki do przecen. Aktywność nabywców wróciła niemal do poziomu sprzed pandemii, a rosnący indeks cen lokali sprzedanych pokazuje, że nie tylko akceptują oni poziomy cen ustalane przez deweloperów, ale swoje zainteresowanie kierują wręcz w stronę mieszkań z wyższych segmentów jakościowych – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Przykładem rynku, na którym trend ten zaznaczył się w minionym kwartale najsilniej był Kraków. Uruchomienie dużej liczby projektów z górnej półki cenowej w pierwszym drugim kwartale sprawiło, że średnia cena metra kwadratowego oferowanych do zakupu mieszkań przekroczyła tam granicę 10 tys. złotych. Nie zraziło to jednak kupujących, którzy sięgnęli po te właśnie lokale. JLL podaje, że średnia cena liczona dla mieszkań, które w ub. kwartale znalazły swoich nabywców była o 10 proc. wyższa niż przed tym okresem. Wszystko to przy rosnącej najwyraźniej spośród sześciu rynków ofercie.

Firma uważa, że kolejnym argumentem przeczącym tezie o nieuchronności spadku cen jest liczba mieszkań dostępnych do zakupu utrzymuje się na stabilnym poziomie. Poza Krakowem wzrost poziomu oferty nie przekroczył nigdzie 2 proc., w Warszawie i Wrocławiu pula ta nawet zmalała. Nie rośnie też liczba gotowych niesprzedanych mieszkań. Stanowią one nadal 11 proc. oferty wynoszącej na sześciu rynkach łącznie 49,3 tys. To wciąż bardzo blisko udziału gotowych lokali w ofercie notowanego w okresie boomu, który zgodnie z danymi JLL wynosił 10 proc. Dla porównania, w okresie bessy odsetek lokali oddanych do użytkowania, które czekały na nabywcę w ofercie deweloperów sięgał nawet 35 proc.

Do poziomu sprzed zamrożenia gospodarki wrócił też w minionym kwartale udział tzw. zwrotów. Fala wycofywania się z rozpoczętych transakcji była jednym z najtrudniejszych zjawisk, z jakim deweloperzy musieli zmierzyć się w pierwszych miesiącach pandemii. Największą jego skalę odnotowano w Krakowie, gdzie w drugim kwartale zwroty sięgnęły 51 proc. sprzedaży brutto. W trzecim kwartale najwięcej mieszkań już raz kupionych wróciło do deweloperów działających w Warszawie. Ich udział sięgnął tam 6 proc. sprzedaży brutto. Najniższy był w Łodzi i Trójmieście, gdzie nie przekroczył 1 proc.

Zdaniem Pawła Sztejtera poziom zwrotów może być wprawdzie wyższy niż pokazują dane, ale paradoksalnie świadczy to o bardzo wysokim poziomie zainteresowania rynkiem mieszkaniowym „nowej” grupy nabywców. – Letnie miesiące były dla deweloperów pracowite, a w biurach sprzedaży panował dużo większy ruch niż wskazywałby na to poziom transakcji odnotowany w kwartale. Mieszkania, z których zakupu rezygnowano praktycznie od ręki znajdowały nowych nabywców, a inwestorów detalicznych, którzy chcieli zarabiać na najmie zastępowali ci, którzy w niepewnych czasach chcieli zabezpieczyć w nieruchomościach swoje oszczędności – komentuje Paweł Sztejter, dyrektor Działu Mieszkaniowego JLL.

Zdaniem ekspertów firmy doradczej, ta rosnąca z miesiąca na miesiąc nowa grupa nabywców może być w nadchodzącym okresie ważna dla utrzymania stabilności na rynku mieszkaniowym.

Istotnym argumentem skłaniających ich do zakupu ma być ugruntowana opinia o rynku mieszkaniowym w Polsce, jako o bezpiecznej przystani, w której można zabezpieczyć zgromadzony kapitał. To zresztą dotyczy zarówno inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych. Ci pierwsi mają w bankach na samych lokatach terminowych zgromadzone ponad 300 mld zł i brak realnej alternatywy na zabezpieczenie utraty ich wartości na rynku kapitałowym. Ci drudzy przenoszą na tzw. living swoje zainteresowanie z tradycyjnych sektorów, które straciły w ostatnich czasach na atrakcyjności.

– Wartość rynku pierwotnego w sześciu największych miastach w Polsce można dziś szacować na ok. 25 mld zł rocznie. Nawet jeśli w 2-3 kolejnych latach zakupy mieszkań z myślą o późniejszym ich wynajmowaniu oraz popyt uzależniony od dostępności kredytów zmaleją o kilka miliardów złotych rocznie, wystarczy, że relatywnie niewielki odsetek z rzeszy posiadaczy oszczędności postanowi przenieść je na rynek mieszkaniowy, by luka popytowa została wypełniona, a rynek pozostał w równowadze. Dla podtrzymania ich zainteresowania ważne będzie jednak utrzymanie w nadchodzących 2-3 kwartałach stabilnego poziomu cen – dodaje Paweł Sztejter.

Deweloperzy: żadnego spadku, a nawet wzrost

O spadkach cen nie chcą słyszeć deweloperzy, co oczywiście w ich przypadku nie jest niczym dziwnym. Część firm mówi nawet o wzrostach stawek. – Oferta mieszkań na rynku jest rekordowo niska, a gotowych lokali praktycznie nie ma. Dodatkowo, jeśli spojrzymy na dane GUS za ten rok zauważymy, że liczba wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczynanych budów jest średnio o 30-40 proc. niższa niż w 2019 roku. Biorąc pod uwagę te czynniki, nie należy spodziewać się obniżek cen mieszkań, a wręcz przeciwnie, niewykluczony jest powrót do trendu wzrostowego, który obserwowaliśmy w ostatnich latach, przed wybuchem pandemii – mówi Mirosław Kujawski, członek zarządu Develii , która w porównaniu trzeciego kwartał br. do trzeciego kwartału ub. roku uzyskała ponad 15-procentowy wzrost sprzedaży. Jednak w porównaniu pierwszych 9 miesięcy br. z tym samym okresem ub. roku firma zanotował spadek o 15,8 proc.

Zbigniew Juroszek, prezes Atalu stwierdza, że na ten moment firma nie dostrzega przesłanek, które mogłyby być zapowiedzią odwrócenia trendu i sugerowałyby tendencje spadkowe w cenach mieszkań. – Zakładamy, że ceny nie powinny w najbliższych kwartałach ulegać większym wahaniom. Przewidujemy stabilizację stawek z możliwym, niewielkim trendem wzrostowym. Ma to związek z ciążącymi na branży budowlanej rosnącymi kosztami inwestycji. Mamy do czynienia z wyższymi cenami materiałów budowlanych i wykonawstwa, ale także gruntów. Warto jednak zaznaczyć, że notowane obecnie wyniki sprzedaży udowadniają, że to poziom akceptowalny dla klientów – komentuje właściciel Atalu. Firma sprzedała o 16,3 proc. więcej mieszkań w stosunku do trzeciego kwartału 2019, ale od stycznia do końca września zanotował spadek o 9,4 proc. (w stosunku do tego samego okresu ub. roku).

Deficyt nieruchomości, przeludnienie mieszkań, co przekłada się na wysoki odsetek młodych ludzi zmuszonych mieszkać z rodzicami, a zarazem drogi, pomimo nieznacznego spadku cen, najem, to czynniki, które zdaniem J.W. Construction powodują, że popyt na mieszkania utrzyma się na wysokim poziomie. A to z kolei wpłynie na utrzymanie poziomu cen.

– Jednocześnie wszystko wskazuje na to, że rządowy program mieszkaniowy osiągnie w 2020 roku równie słabe efekty, co w poprzednich latach. Trudno więc oczekiwać zwiększonej podaży. Dotychczas duża część decyzji zakupowych, według różnych statystyk od 40 do 70 proc., była efektem niskich stóp procentowych. Nieruchomość to jedna z bezpieczniejszych form lokowania kapitału. Stąd na utrzymujący się popyt wpływ mają również inwestorzy, których celem jest ochrona kapitału przed inflacją. Budowa mieszkań kosztuje deweloperów coraz więcej. Drożeją grunty, rośnie inflacja, a to oznacza, że cena lokalu musi być wyższa – uważa Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding. Wyniki firmy to spadki sprzedaży o 35,7 proc. (III kw. 2020 vs. III kw. 2019) oraz o 32,2 proc. (I-III kw. 2020 vs. I-III kw. 2019).

Przedstawicielka firmy Robyg uważa, że ceny mieszkań nie spadają, a w niektórych lokalizacjach nawet rosną. – Spodziewamy się raczej ustabilizowania cen, ale nie ich spadku. Po pierwsze, klienci nie rezygnują ze swoich planów mieszkaniowych, a popyt inwestycyjny rośnie. Notujemy rosnące zainteresowanie klientów, którzy szukają mieszkań jako opcji inwestycyjnych. Lokowanie kapitału w nieruchomości daje obecnie znacznie wyższe stopy zwrotu niż lokaty bankowe czy na rynku kapitałowym. Obserwujemy, że pewna nadpłynność gotówki na rynku jest przekierowana właśnie na inwestycje w mieszkania, także przez cudzoziemców – twierdzi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w firmie Robyg. Wyniki spółki to spadki sprzedaży o 21,9 proc. (III kw. 2020 vs. III kw. 2019) oraz o 24,4 proc. (I-III kw. 2020 vs. I-III kw. 2019).

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic uważa wręcz, że „właściwie wszystko przemawia za dalszym wzrostem cen”. Co prawda przedstawicielka firmy porusza kwestię koronawirusa, ale nie w kontekście jego negatywnych konsekwencji dla wielu branż i pracowników. – Popyt wraca do poziomu sprzed lockdownu, a osoby posiadające nadwyżki środków szukają alternatywy dla lokat bankowych. Wraz z zamknięciem kraju część deweloperów zamroziła planowane w najbliższym czasie inwestycje, zmniejszając tym samym podaż. Do tego dochodzi wiele czynników niekorzystnych dla rozpoczynania nowych inwestycji. Szacujemy, że za względu na opieszałość urzędów i ich pracę w „trybie awaryjnym” proces inwestycyjny wydłużył się o 1-1,5 roku. Uzyskanie jakichkolwiek zgód, pozwoleń czy porozumienie z urzędami to droga przez mękę. Podaż gruntów w najlepszych lokalizacjach maleje, coraz trudniej jest też uzyskać finansowanie inwestycji, ze względu na podniesienie przez banki wysokości wkładu własnego. To wszystko znacząco zmniejsza liczbę rozpoczynanych inwestycji, a przy obecnym poziomie popytu niewątpliwie wpłynie na wzrost cen. Mówimy tutaj o średniej cenie. Są jednak rejony, w których występuje nadpodaż lokalna. Szczególnie tam, gdzie wiele firm jednocześnie postanowiło budować dla klienta inwestycyjnego. Przykładem jest warszawska Wola. Nowe inwestycje mieszkaniowe w tym rejonie są nastawione na sprzedaż mieszkań na wynajem na potrzeby pracowników pobliskich biur, które pustoszeją wraz z rozpowszechnianiem się pracy zdalnej – mówi Zuzanna Należyta, cytowana przez Dompress.

O spadkach cen niektórych lokali mówi Tomasz Karpiel, dyrektor operacyjny Angel Poland Group. – Uważam, że spadną ceny mieszkań, które powstają w oparciu o otwarty rachunek powierniczy, ponieważ firmy deweloperskie będą szukać możliwości poprawienia płynności finansowej. W obecnej sytuacji nie jest to bezpieczna forma finansowania nieruchomości i o ile w czasach prosperity deweloperzy finansujący w ten sposób nowe inwestycje nie odczuwali negatywnych skutków takiego rozwiązania, tak dziś nie mogą czuć się całkowicie pewnie.

Z kolei eksperci JLL zastanawiają się, na ile sprzedaż odnotowana w ostatnich trzech miesiącach to już ustabilizowanie sytuacji, a na ile rynek czekają jeszcze turbulencje. W ocenie firmy wpływ na kształtowanie się nastrojów konsumenckich i skłonność do zakupów będą miały stabilność zatrudnienia, dochodów oraz oszczędności, a także zdrowie własne i członków rodziny.

Jednocześnie firma uważa, że jeśli podaż i popyt pozostaną w równowadze, nie będzie powodów do obniżania cen, a utrzymanie takiej sytuacji będzie argumentem za ugruntowaniem opinii o rynku mieszkaniowym w Polsce, jako o bezpiecznej przystani dla inwestorów. Na przykład niektóre podmioty instytucjonalne mogłyby chcieć ulokować środki tylko na parę lat, bez konieczności wynajmowania czy nawet wykańczania mieszkań.

W znacznie gorszej sytuacji mogą być osoby liczące na zyski w długiej perspektywie lub pragnące zabezpieczyć przyszłość finansową kolejnych pokoleń w rodzinie. Z biegiem czasu utrzymanie pozytywnego wizerunku sektora mieszkaniowego może być trudne ze względu na perspektywę demograficzną. Oliwy do ognia dodają dane sprzed kilku miesięcy, które opublikowało prestiżowe pismo The Lancet. Według wyliczeń naukowców w 2100 roku Polska będzie mieć tylko ok. 15 mln mieszkańców, czyli przez 80 lat skurczy się o ok. 23 mln osób. Nasz kraj znalazł się w gronie 23 państw, w których w tym czasie populacja spadnie o ponad połowę. W podobnej sytuacji ma być m.in. Hiszpania, Włochy, Rumunia, Japonia czy Ukraina.

2100 rok to odegła perspektywa, ale ubytek ludności już jest faktem. Według danych GUS po sześciu miesiącach tego roku liczba ludności Polski zmniejszyła się o prawie 28 tys. osób. W pierwszym półroczu ub. roku liczba ta również spadła (o 25 tys.).

Wyniki sprzedażowe głównych deweloperów za trzeci kwartał br. oraz za pierwszych dziewięć miesięcy br. w stosunku do tych samych okresów 2019 roku.