Podobnie jak podczas światowego kryzysu finansowego, również teraz rośnie liczba firm poszukujących oszczędności i przeznaczających część swoich biur na podnajem.
Zmieniająca się struktura najmu, gdzie za ponad połowę podpisanych w tym roku umów odpowiadają odnowienia kontraktów, mniej powierzchni w budowie i gwałtowny wzrost liczby biur do podnajęcia – trwająca od marca pandemia diametralnie zmieniła sytuację na rynku biurowym w Polsce. Interesującym zjawiskiem jest zwłaszcza rosnąca liczba metrów kwadratowych czekających na potencjalnych podnajemców. Jak wynika z danych JLL, w listopadzie oferta podnajmów wynosiła już 240 tys. m², z czego połowa tej powierzchni była zlokalizowana w Warszawie.
Eksperci JLL podają, że wysyp podnajmów to papierek lakmusowy sytuacji gospodarczej na świecie. Jak oszacował zespół JLL, podczas kryzysu finansowego dekadę temu firmy działające w Warszawie oferowały w ramach podnajmów 60 tys. m² biur. Aktualnie jest to około 122 tys. m². Należy jednak przypomnieć, że przez ostatnich dziesięć lat na stołecznym rynku biurowym podaż wzrosła dwukrotnie, dlatego uznaje się, że ich skala jest zbliżona.
– Wzrost liczby podnajmów obserwujemy mniej więcej od drugiego kwartału tego roku, kiedy to firmy wiedziały już, że pandemia nie skończy się szybko, pracownicy długo nie wrócą do w pełni obłożonych biur, a ze względu na pogarszającą się sytuację ekonomiczną na świecie konieczne będą cięcia wydatków. Dość naturalną strategią jest wtedy obniżenie kosztów stałych wynikających z użytkowania biura – tłumaczy Jakub Sylwestrowicz, dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy, JLL.
Według danych firmy, oferowane na rynku podnajmy zwiększyłyby w trzecim kwartale wskaźnik pustostanów w polskich miastach średnio o 2 proc.
– Dodawanie podnajmów do wolnej powierzchni nie jest zgodne z metodologią zbierania danych o rynku, ponieważ powierzchnia wystawiona na podnajem pozostaje cały czas wynajęta. Zdecydowaliśmy się jednak wykonać takie ćwiczenie. I tak – na koniec września poziom niewynajętej powierzchni w Warszawie wynosił 9,6 proc., a kiedy dodamy do niego podnajmy – 11,6 proc. Dla porównania w Krakowie było to na przykład 12,4 proc. i 14,1 proc., a w Trójmieście – 9,4 proc. oraz 12,9 proc. Co ciekawe, w miastach regionalnych 70 proc. powierzchni przeznaczonej na podnajem pochodzi od firm z sektora usług dla biznesu, które zazwyczaj chcą podnająć ok. 37 proc. swojego biura. Powyższe wartości mogą robić wrażenie, należy jednak pamiętać, że tylko 5 proc. wszystkich firm z tej branży działających w miastach regionalnych zdecydowała się na wystawienie części swojego biura na podnajem – komentuje Mateusz Polkowski, dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL.
Na pierwszy rzut oka proces podnajęcia powierzchni innej firmie wydaje się dość prosty. Firma wydziela część swojego biura, podpisuje umowę i w ten sposób generuje oszczędności. Okazuje się jednak, że podnajem jest przedsięwzięciem obejmującym wiele różnych zmiennych.
– Zanim dojdzie do podpisania umowy z firmą zainteresowaną naszym biurem, należy przeanalizować czy taki podnajem nie łamie np. zasady zakazu konkurencji, która może widnieć w kontraktach innych firm, które mają podpisany najem z właścicielem budynku. Do tego dochodzą też kwestie związane z wydzieleniem drogi przeciwpożarowej, rozprowadzeniem sieci informatycznej, udostępnieniem podnajemcy kuchni, sanitariatów czy rozliczeniem mediów. Warto też rozważyć dodatkowe zachęty, które zwiększą atrakcyjność naszej oferty, jak na przykład umożliwienie korzystania z leasingowanych serwisów do kawy, co może być traktowane jako „bonus” do umowy podnajmu – tłumaczy Jakub Sylwestrowicz.
Dobre przygotowanie się do procesu podnajęcia biura, to również dopasowanie oczekiwań do rzeczywistości rynkowej. – Musimy mieć na uwadze to, że w większości przypadków podnajmujący nie zarabia na stawkach czynszowych. Podnajem jest szansą na zoptymalizowanie kosztów. Idealnie, jeśli firma jest stanie odzyskać 100 proc. tych wydatków, ale wskazane jest określenie, jaki stopień korekty jesteśmy w stanie zaakceptować – dodaje Jakub Sylwestrowicz.
Z tego względu podnajem nie jest traktowany jako konkurencja dla tradycyjnego najmu biur, a dodatkowa opcja, która uzupełnia dostępny na rynku wachlarz możliwości. – Nie jest to też opcja odpowiednia dla wszystkich firm. Te z nich, które pracują na tzw. danych wrażliwych i są obwarowane procedurami bezpieczeństwa, będą raczej skłaniać się ku typowym umowom najmu. Ponadto coraz więcej przedsiębiorstw rozważa jako alternatywę biura typu flex. Mogą one być lepszym rozwiązaniem dla najemców oczekujących na oddanie docelowych budynków biurowych, wykończenie powierzchni, bądź też ustalających dopiero docelowy model środowiska pracy – podsumowuje Mateusz Polkowski.
