Historyczny rekord na rynku biurowym Krakowa

Jak wynika z podsumowania 2019 roku, na krakowskim rynku nowoczesnych powierzchni biurowych padł historyczny rekord, gdzie wynajęto ponad ćwierć miliona metrów kwadratowych biur. Jednocześnie miasto nadal utrzymuje pozycję lidera wśród ośrodków regionalnych.

Miniony rok był rekordowy pod względem popytu na powierzchnie biurowe w mieście, które również zachowuje bardzo wysoką aktywność po stronie podażowej. Stolica Małopolski nie oddaje pola rywalom, choć kilka lat temu mówiło się o możliwym „przegrzaniu” tamtejszego rynku pracy i poszukiwaniu przez najemców alternatyw w postaci otwierania oddziałów np. w Katowicach. Jednak Kraków świetnie radzi sobie samodzielnie.

Na koniec minionego roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynosiły 1 416 700 m² i wzrosły o 13 proc. w stosunku do 2018 roku. W ostatnich 12 miesiącach do użytku oddano 16 budynków o łącznej powierzchni 157,8 tys. m². Największymi projektami oddanymi do użytkowania były Tischnera Office (Cavatina, 32,8 tys. m²), V.Offices (AFI Europe, 21,6 tys. m²), Fabryczna Office Park B1 oraz B2 (Inter-Bud, odpowiednio 12,6 tys. m² oraz 16,5 tys. m²) i Mogilska Office (Warimpex, 12,5 tys. m²).

W rekordowym 2019 roku najemcy zawarli umowy najmu o łącznej powierzchni 266,7 tys. m², co przekłada się na wzrost o 28 proc. w stosunku do wcześniejszego rekordu z 2018 roku i jest najwyższą wartością od początku prowadzenia statystyk na krakowskim rynku biurowym. Jak wylicza Cushman & Wakefield, nowe umowy stanowiły 55 proc. wszystkich transakcji, a renegocjacje i ekspansje odpowiednio 33 proc. i 12 proc. Agencja zwraca uwagę, że 37 proc. wszystkich zawartych umów stanowiły umowy przednajmu. Najbardziej aktywny był sektor usług informatycznych – najemcy ci odpowiadali za blisko 45 proc. wszystkich zawartych transakcji.

Największe transakcje najmu na krakowskim rynku biurowym w 2019 roku (dane Cushman & Wakefield)

Zdaniem Cushman & Wakefield za znakomitymi wynikami Krakowa przede wszystkim stoi 150 tys. studentów i około 39 tys. absolwentów rocznie. – Średni wiek pracujących w branży nowoczesnych usług biznesowych (SSC, BPO, IT, R&D) to około 30 lat, więc kurczenie się rynku, spowodowane przechodzeniem na emeryturę, tego sektora nie dotyka. A nieprzerwany napływ absolwentów każdego roku dodatkowo wzmacnia rynek i powoduje, że łączna pula rośnie. Na rosnącą liczbę zatrudnienia ma również wpływ dodatni bilans migracji, zarówno krajowej, jak i zagranicznej. Marka Krakowa, jakość życia, rozwinięta infrastruktura, skala biznesu oraz realizowanie coraz bardziej złożonych procesów sprzyja pozyskiwaniu nowych talentów i utrzymywaniu aktualnie pracujących ludzi w branży – komentuje Dariusz Madej, senior negotiator, ‌‌Cushman‌ ‌&‌ ‌Wakefield.

Dobra kondycja krakowskiego rynku biurowego odzwierciedlana jest również w stabilnym poziomie wakatów powierzchni. Stopa pustostanów na koniec roku wyniosła 10,7 proc., co oznacza wzrost o 2,2 punktu procentowego w porównaniu z końcem 2018 roku. Zwiększenie dostępności powierzchni biurowej jest spowodowane wysoką wartością nowej podaży odnotowaną w tym okresie. Wzrost wakatu jest widoczny także w wartości wskaźnika absorpcji netto, który na koniec roku wyniósł 113,5 tys. m² i był o ponad 40 tys. niższy niż nowa podaż w tym okresie.

– W ostatnich czterech latach na rynku biurowym w Krakowie przybywało średnio ponad 160 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej rocznie i ta powierzchnia była błyskawicznie wchłaniana przez rynek, utrzymując wskaźnik powierzchni niewynajętej na poziomie 9-11 proc. – mówi Jan Szulborski, senior consultant, ‌Cushman‌ ‌&‌ ‌Wakefield.

Stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe wzrosły o 3,4 proc. na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Obecnie wynoszą 15 euro/m²/miesiąc. Najwyższe czynsze są osiągalne w projektach zlokalizowanych w centralnej części Krakowa, w lokalizacjach oferujących bardzo dobrą komunikację transportem publicznym. Na skutek ograniczonej podaży w centrum oraz dużego zainteresowania najemców tego typu lokalizacją, Cushman & Wakefield prognozuje dalszą presję na wzrost stawek czynszu w najbliższych 12 miesiącach.

Eksperci oczekują, że w najbliższych miesiącach Kraków będzie najbardziej aktywnym miastem pod względem ilości powierzchni planowanej do oddania do użytku. Z szacunków firmy wynika, że w budowie pozostaje ponad 257,5 tys. m², z czego ponad 187,7 tys. m² w 17 projektach jest planowana do oddania w 2020 roku.

– W bieżącym roku Kraków cały czas będzie utrzymywać swoją pozycję jako największy rynek dla sektora usług dla biznesu i to właśnie ten sektor będzie odpowiadał za znaczną część popytu na powierzchnie biurowe. Według naszych prognoz wskaźnik dostępnej powierzchni w kolejnych 12 miesiącach będzie się utrzymywał na zbliżonym poziomie do tego zarejestrowanego w 2019 roku. Największym zainteresowaniem najemców nadal cieszyć się będą planowane projekty zlokalizowane w centrum przy Rondzie Mogilskim i Rondzie Grzegórzeckim oraz w dzielnicy Grzegrzółki – dodaje Jan Szulborski.

Cushman & Wakefield ocenia, że przy poziomie nowej podaży zbliżonym do 2019 roku, najemcy cały czas będą mieli szerokie spektrum dostępnej powierzchni do wyboru poza centrum miasta. Już w 2020 roku w Krakowie zostaną oddane do użytkowania takie projekty jak Unity Center, czy kolejne fazy High 5ive (budynek B), Wadowicka 3, Tertium Business Park, Podium Park, Zabłocie Business Park, Equal Business Park czy Fabryczna Office Park. – Obecnie brak jest jakichkolwiek czynników zewnętrznych, które mogłyby zaburzyć wzrost aktywności najemców, który obserwujemy od 2012 roku – podsumowuje Dariusz Madej.

Dobra sytuacja na rynku powierzchni biurowych sprzyja rozwojowi przedsiębiorstw z branży nieruchomości komercyjnych. Zeszłorocznym liderem jest Cushman&Wakefield. Wolumen transakcji przeprowadzonych przez firmę wyniósł prawie 85 tys. m² (w 31 umowach najmu), zajmując tym samym 26 proc. rynku. Jest to już drugi raz w ostatnich trzech latach, kiedy firma zdobywa pierwsze miejsce będąc najbardziej aktywną agencją doradczą na rynku najmu powierzchni biurowych w Krakowie.