Rekordowa liczba mieszkań w budowie

W ub. roku w Katowicach rozpoczęto budowę ponad 3,1 tys. mieszkań. To niemal tyle, ile w sumie w dwóch wcześniejszych latach. Za to znacząco spadła liczba lokali mieszalnych oddanych do użytkowania.

Główny Urząd Statystyczny właśnie opublikował dane za 2018 r. dotyczące obu wskaźników. W minionym roku w Katowicach osoby prywatne i deweloperzy rozpoczęli budowę 3106 mieszkań. To rekordowa wartość. Jednak nie stawia miasta na równi z największymi stolicami województw. Pozwala raczej rywalizować z nieco większym Szczecinem (3071 mieszkań w 2018 r.), czy dużo mniejszym Rzeszowem (3139).

W porównaniu z dwoma poprzednimi latami wzrost aktywności na katowickim rynku jest znaczący. W 2017 r. w mieście zapoczątkowano realizację 1427 lokali mieszkalnych, a w 2016 r. – 1795. To razem 6328 mieszkań.

Suma z trzech ostatnich lat pokazuje jednak, że w stolicy województwa śląskiego budownictwo mieszkaniowe nie jest siłą napędową lokalnego rynku nieruchomości czy budownictwa w porównaniu z innymi ośrodkami. W trzyletnim zestawieniu Katowice okazują się lepsze jedynie od mniejszego Olsztyna (2448), Opola (2564), Zielonej Góry (3579) i Kielc (3654). Aktywność deweloperska w minionym roku pozwoliła za to znacząco prześcignąć porównywalną pod względem liczby ludności Bydgoszcz (5277).

To i tak wciąż niewiele biorąc pod uwagę fakt, że Katowice są centrum dwumilionowej aglomeracji i dużym rynkiem biurowym, a także gromadzą coraz większa liczbę wydarzeń, których uczestnicy często korzystają z noclegów w kwaterach prywatnych.

Odmienna tendencja dotyczy liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W tym przypadku wyższe wartości prezentują lata 2016-2017. W 2018 r. ukończono jedynie 894 lokale, podczas gdy w każdym z dwóch poprzednich lat było to prawie dwa razy więcej – 1642 w 2017 r. i 1675 rok wcześniej. Poza rosnącymi kosztami budowy, niższa podaż mieszkań w minionym roku, przy rozbudzonych apetytach inwestorów indywidualnych, może być kolejnym z powodów rosnących cen na rynku pierwotnym.

W porównaniu z innym miastami wojewódzkimi, w zestawieniu mieszkań oddanych do użytkowania Katowice znów pokonują głównie mniejsze ośrodki. Stolicę GZM w tyle zostawia chociażby Białystok (5748), Lublin (7902), czy nawet Rzeszów (7834).

Sytuacja Katowic tym bardziej może dziwić, jeśli zostanie porównana z pozycją na rynku biurowym, który obecnie jest głównym motorem budowy nowych mieszkań. Gdy przyjrzymy się pierwszej czwórce miast z największą liczbą lokali w realizacji lub liczbą mieszkań oddanych do użytkowania, to pokrywa się ona z pozycjami na liście rynków biurowych.

Piątym największym rynkiem biurowym są Katowice, następnie Poznań i Łódź. Tymczasem to ostatnie miasto, wraz ze stolicą województwa śląskiego, najbardziej rozczarowują, jeśli chodzi o aktywność w budowie mieszkań. Ich pozycje w sektorze biur zupełnie nie pokrywają się z listą mieszkaniową. Natomiast oba ośrodki w największym stopniu tracą mieszkańców, co może być powodem powściągliwości deweloperów realizujących lokale mieszkaniowe. Dodatkowo bardzo duża grupa osób pracujących w Katowicach nie mieszka w mieście i jednocześnie nie musi się przeprowadzać z racji odległości w aglomeracji. Jak podawało już ABSL, ok. 80 proc. pracowników katowickich centrów usług wspólnych jest spoza Katowic.

Kolejnym argumentem może być fakt, że rozwinięta infrastruktura miast sąsiadujących z Katowicami, przy niższych cenach mieszkań, stanowią dla kupujących na tyle dużą zachętę, iż popyt w coraz większym stopniu rozkłada się na aglomerację. Niewykluczone, że same Katowice nie są na razie na tyle atrakcyjne, by skłonić do przeprowadzki osoby dojeżdżające. A to wpływa na aktywność deweloperską w samych Katowicach. Przykładem jest coraz bogatsza oferta Murapolu, który nie skupia się już tylko na stolicy województwa. W przypadku pozostałych regionów Polski znaczący deweloperzy, odpowiadający za większość podaży, bardzo rzadko decydują się, by realizować swoje projekty tuż poza granicami miast wojewódzkich. W Katowicach zdaje się, że może być to trendem.

Kolejnym ograniczeniem, który stymulowałby popyt, a następnie podaż, jest brak projektów mieszkaniowych w centrum Katowic. Atal jest pierwszym deweloperem, który zdecydował się dostarczyć znaczącą liczbę lokali w ramach jednej inwestycji w ścisłym śródmieściu. Tyle, że 280 mieszkań w ramach Sokolska 30 Towers nie zaspokoi popytu, jak również nie każdy ma możliwość czy cierpliwość czekać dwa i pół roku, aż zakończy się budowa.

Katowicki rynek mieszkaniowy może sprawiać wrażenie, jakby podaż i popyt były ograniczane przez niekorzystne perspektywy demograficznie i wciąż niewystarczającą rewitalizację istniejącej tkanki miejskiej, w tym podnoszenie prestiżu miasta. Jednak z drugiej strony, stale rosnące ceny mieszkań nie zniechęcają do zakupów, a większość oferowanych lokali szybko znajduje nabywców. Przekonał się o tym m.in. Atal w ramach swojej śródmiejskiej inwestycji, czy TDJ Estate, którego piąty etap Osiedla Franciszkańskiego również jest rozchwytywany.

Można zatem rzec, że piłeczka jest po stronie deweloperów, którzy z większą ochotą i odwagą powinni przystępować do kolejnych inwestycji, szczególnie w ścisłym centrum miasta. Wzrost konkurencji musiałby wpłynąć na jakość realizowanych budynków i zastosowanych rozwiązań, klienci mieliby większy wybór, co mogłoby przekonać niezdecydowanych, jak również stwarzałoby szansę na obniżenie cen lub przynajmniej ich ustabilizowanie.