Rynek biurowy: Poznań i Łódź gonią Katowice

Trwa rywalizacja miast na regionalnych rynkach biurowych. Nie tylko o najemców, ale również o pozycję w zestawieniu podażowym. Poznań i Łódź nie ustają w wysiłkach, by dogonić czwarte na liście Katowice.

Kraków nadal pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym kraju (prawie 1,26 mln m²). Swoje zasoby aktywnie powiększa Wrocław, który ma już w ofercie 1,05 mln m² powierzchni. Trzecie na liście Trójmiasto (775 tys. m²) traci sporo do czołowej dwójki i na razie nie może myśleć o rywalizacji, jednocześnie spokojnie spoglądając za plecy. Tam toczy się walka o czwartą pozycję, którą co prawda od dawna zajmują Katowice, ale nie mogą czuć się niezagrożone. Poznań i Łódź cały czas wzbogacają swoje ulice o nowe biurowce. Stolica GZM dzielnie stawia opór od wielu miesięcy, ale przy prognozowanej podaży i umiarkowanym popycie nie uda jej się bronić w nieskończoność.

Najbliżej wyprzedzenia Katowic był Poznań i miało to miejsce w połowie 2017 r. Wtedy całkowite zasoby biurowe stolicy Wielkopolski były mniejsze jednie o 15,5 tys. m² i spodziewano się, że miasto niebawem zajmie 4. pozycję, okupowaną cały czas przez stolicę województwa śląskiego. Prognozę wspierał fakt, że w tamtym czasie w Katowicach w budowie znajdowało się jedynie 28 tys. m² biur, podczas gdy w  Poznaniu powstawało 68 tys. m², a w Łodzi aż 150 tys. m².

Z całej trójki właśnie to ostatnie miasto w przeciągu ostatnich 18 miesięcy zaliczyło najwyższy przyrost powierzchni biurowej, także w ujęciu procentowym. W Łodzi jest obecnie 468 900 m² biur. To o 71,4 tys. m² więcej niż półtora roku temu, co oznacza wzrost o 18 proc. Przez ten czas w Katowicach oddano do użytkowania 60,5 tys. m² przestrzeni biurowej (+13,2 proc.). Najmniej powierzchni ukończono w Poznaniu – 35,8 tys. m² (+8,1 proc.).

Jak pokazuje zestawienie, ostatecznie wyższa podaż biur w stolicy województwa śląskiego pozwoliła znacząco odskoczyć Poznaniowi, zwiększając przewagę z 15,5 tys. m² na koniec pierwszego półrocza 2017 r. do ponad 40 tys. m² na koniec ub. roku. Za to dystans skraca Łódź. Z 61,3 tys. m² półtora roku temu do 50,4 tys. m² w grudniu 2018 r.

Jednak to Poznań pozostaje głównym rywalem Katowic w rankingu. Jeśli założyć, że w czasie, gdy powstaje obecna powierzchnia, nie zostanie ukończony żaden inny biurowiec, którego obecnie nie ma na liście, to stolica Wielkopolski wyprzedzi Katowice. Realizowane aktualnie 71 tys. m² da stolicy GZM nieco ponad 590 tys. m², podczas gdy 128 tys. m² budowane w Poznaniu pozwoli miastu przekroczyć 600 tys. m². Tuż za plecami Katowice będą czuć oddech Łodzi (580,9 tys. m²).

Powierzchnia biurowa w Katowicach, Poznaniu i Łodzi od połowy 2017 r. do końca 2018 r. (na podstawie danych Colliers International)

Dla powyższego wyliczenia przyjęto, że powierzchnia w budowie we wszystkich trzech miastach pokazuje rzeczywistą liczbę metrów kwadratowych znajdujących się w realizacji na koniec 2018 r. i żaden z projektów nie zostanie wstrzymany. Dodatkowo, zestawienie przedstawia sytuację z grudnia minionego roku i nie uwzględnia budynków planowanych w każdym z miast, które – jeśli trafią do realizacji – mogą zmienić prognozy.

Jednak niezależnie od ostatecznej podaży, wpływ na rynek i decyzje deweloperów ma przede wszystkim popyt. W tym przypadku w lepszej sytuacji ponownie znajduje się Poznań i Łódź, w których w całym ub. roku wynajęto odpowiednio 70,4 tys. m² oraz 56,7 tys. m². W tym samym czasie w Katowicach podpisano umowy na łączną powierzchnię 38 tys. m².