.KTW to pierwszy wieżowy kompleks biurowy realizowany w Katowicach od czasu ukończenia w 2003 r. Altusa. Dlaczego firma TDJ Estate zdecydowała się na inwestycję w skali, której żaden inny deweloper nie podjął się od kilkunastu lat? Czym biurowce mają kusić najemców oprócz lokalizacji i rozpoznawalności? Jak wygląda proces wynajmu powierzchni, i jak firma ocenia obecną kondycję lokalnego rynku biurowego? Na pytania, w rozmowie z Katowice.pro, odpowiada Kamil Krępa, dyrektor ds. komercjalizacji TDJ Estate.
Czym jest .KTW? Bo wydaje się, że chcecie przekazać coś więcej, niż tylko fakt, że budujecie biurowce przy Spodku.
Realizując ten projekt staraliśmy się patrzeć na aspekt inwestycyjny jak najszerzej. Od początku, czyli od przystąpienia do przetargu na sprzedaż gmachu DOKP, bardzo wierzyliśmy w położenie nieruchomości, gdyż jest to najbardziej centralna lokalizacja w mieście, jak i w całej aglomeracji.
Kompleks biurowy .KTW jest odważnym projektem, ale pokornie uzupełniającym przemianę dokonaną dzięki realizacji Strefy Kultury. Oprócz już powstałego MCK, siedziby NOSPR i Muzeum Śląskiego planujemy w odległości 300 metrów pieszo wzbogacić tę przestrzeń o nową funkcję mieszkaniową. Jesteśmy w trakcie projektowania praktycznie nowej dzielnicy Katowic, która powstanie na terenie ponad 5 ha w rejonie ulic Góreckiego i Nadgórników. W zamkniętym konkursie architektonicznym wyłoniliśmy zwycięską koncepcję i obecnie pracujemy na urbanistyką projektu. W naszej ocenie, połączenie tych funkcji – Strefy Kultury, miejsca pracy w .KTW oraz mieszkań – jest spełnieniem naszej misji, czyli tworzenia projektów wyjątkowych. Biurowce mają współtworzyć nową jakość dla najemców i użytkowników. Stąd nasze hasło inwestycji „Nowe Perspektywy” – zarówno w odniesieniu do lokalizacji, jak i samego standardu wykończenia.
To jednak hasło. A jakie twarde dane mają przekonać najemców do Waszego projektu?
Słuchamy potrzeb naszych klientów, które są bardzo indywidualne. Dziś firmy oferujące zatrudnienie na rynku pracy, nie tylko w Katowicach, ale w Polsce i w Europie, bardzo dużą wagę przywiązują do komfortu pracy i do jakości powierzchni biurowych proponowanych swoim specjalistom. Pracownicy utożsamiają się z miejscem, czerpią z niego inspirację, motywację do wytężonej pracy. Biuro jest coraz częściej przedłużeniem przestrzeni prywatnej. Jako inwestor staramy się proponować odważne rozwiązania zgodne z certyfikacją BREEAM, jak również najnowszymi technologiami dostępnymi na rynku w aspekcie wentylacji, klimatyzacji czy oświetlenia, które w naszym budynku jest w pełni oparte na ramach oświetleniowych LED oraz parametrach akustycznych, na poziomie powyżej średniej rynkowej. Powierzchnia, którą oferujemy na typowej kondygnacji to 1480 m² z możliwością dowolnego kształtowania. Kompleks biurowy .KTW został zaprojektowany, by przekraczać pewne parametry zakładane przez ustawodawcę. Oferujemy np. 40 m³ świeżego powietrza na godzinę na każdą osobę znajdującą się w biurze, podczas gdy standardy mówią o 30 m³. A dzięki zastosowaniu nowoczesnego systemu BMS jesteśmy w stanie spełnić najwyższe oczekiwania klientów w zakresie automatyki i obsługi pomieszczeń oraz urządzeń biurowych.
.KTW będzie starał się oddać prestiż lokalizacji dzięki zastosowanym materiałom. Chcemy także ukłonić się instytucjom sąsiadującym. Stąd propozycja przestronnego lobby recepcyjnego o wysokości 8 metrów, gdzie chcielibyśmy wprowadzić elementy obecne w sąsiednich budynkach, czyli kontakt z kulturą i sztuką np. poprzez organizację wystaw czy występów z muzyką na żywo. Elewacja budynku będzie wykonana m.in. z prefabrykowanych paneli betonowych. Zostaną one zainstalowane na elewacji od pierwszego piętra wzwyż, więc nie będzie można ich dotknąć, co może powodować wątpliwość, czy zostały naprawdę wykonane z betonu. Parter to elewacja z tafli szkła. Niemniej jednak, aby każdy mógł przekonać się, czym są elementy betonowe, architekci zaproponowali by wykorzystać je również w lobby recepcyjnym. Poza tym, w tej części obiektu najemców i gości będą witać najlepszej jakości szlachetne materiały, głównie stal, metal i drewno.
Celujemy w segment premium, nie tylko ze względu na miejsce, ale również na jakość wykończenia, usług dostępnych w obu biurowcach i w ich otoczeniu. Przestrzeń handlowa i usługowa zlokalizowana na parterze i pierwszym piętrze będzie służyła naszym najemcom, ale także mieszkańcom. Zapraszamy do współpracy operatorów gastronomicznych, medycznych czy kawiarnie. W najbliższym sąsiedztwie nasi najemcy będą mogli korzystać z przestrzeni Spodka, MCK, NOSPR i Muzeum Śląskiego. Nie zapominajmy, że już dziś w otoczeniu funkcjonują także lokale handlowe, restauracyjne, przedszkola, żłobki i kluby fitness. To kompletna oferta, z której przyszli użytkownicy będą mogli w pełni korzystać.
Dzięki odważnej bryle architektonicznej zaprojektowanej w pracowni medusa group, która na pewnej wysokości konstrukcyjnie się „rozsuwa”, udało się stworzyć miejsce, które zostanie wykorzystane komercyjnie. W budynku .KTW I, na 6. piętrze najemcy będą mogli korzystać z przestrzeni tarasu zlokalizowanego od strony wschodniej. Taras będzie wykończony szklaną balustradą, aby nie zakłócać widoku i jednocześnie zapewnić bezpieczeństwo użytkowania. W .KTW II, ze względu na większą skalę budynku i dwa przesunięcia konstrukcji, będą dwa tego typu miejsca, od wschodu i zachodu.
Czy te przestrzenie będą droższe, jeśli chodzi o koszty wynajmu?
Przestrzenie tarasowe są unikatowe w skali całego projektu, będą dawały nowe doświadczenia i nowe perspektywy prowadzenia biznesu, dlatego jako inwestor oczekujemy pewnej premii przy wynajmowaniu powierzchni piętra, na którym znajduje się taras. Jednak za samą przestrzeń tarasową nie pobieramy opłaty.
A czy im wyższą kondygnację zajmie najemca, tym będzie drożej?
To zależy od kilku czynników. W ramach naszej polityki komercjalizacji zawsze dobieramy optymalne warunki dla danego najemcy, czyli rozmawiamy o jego potrzebach weryfikując przestrzeń, jaka jest mu potrzebna. W zależności, czy mówimy o 500 m², jednej kondygnacji czy trzech kolejnych. Dokładając element długości trwania umowy najmu, to im jesteśmy w stanie zabezpieczyć dłuższy okres w kontrakcie, tym te warunki są bardziej atrakcyjne. W ten sposób dywersyfikujemy ofertę i wierzymy, że możemy zagwarantować najlepsze rezultaty dla obydwu stron.
Jaka jest najmniejsza możliwa powierzchnia i minimalny okres najmu?
W każdej nowo powstałej inwestycji biurowej minimalny okres najmu wynosi pięć lat. My również od takiej wartości rozpoczynamy rozmowy. Typowa kondygnacja mierzy 1480 m². Jeśli potrzeby są mniejsze, to tę przestrzeń podzielimy na pół lub cztery ćwierci. Myśląc o mniejszych firmach, które potrzebują reprezentacyjnego biura pod dobrym adresem i zatrudniające jedną, dwie osoby, proponujemy powierzchnię na pierwszym piętrze, gdzie jesteśmy w stanie oferować biura od 50 m². Czujemy się silnie związani z regionem i każdy jest mile widziany. Również mniejsi, lokalni przedsiębiorcy.
Jak idzie proces komercjalizacji?
Nasza rozmowa odbywa się 1 czerwca. Dokładnie rok temu teren budowy został przekazany generalnemu wykonawcy, firmie Strabag. Dziś jesteśmy na półmetku tych prac, gdyż oficjalną datą otwarcia .KTW I jest 1 czerwca 2018 r. Roboty przebiegają zgodnie z harmonogramem. Proces komercjalizacji z punktu widzenia inwestora jest relatywnie prosty, gdyż jesteśmy w stanie podpisać umowę najmu praktycznie od zaraz. Patrząc z perspektywy najemcy i mając na uwadze, że nasza inwestycja nie jest jedyną na mapie projektów biurowych w Katowicach, ten proces jest nieco dłuższy. Z mojego doświadczenia z poprzedniego miejsca pracy, jakim była agencja doradcza wynika, że optymalnym okresem analizy rynku i negocjacji z deweloperami, zabezpieczenia umowy, a dalej prac wykończeniowych i wprowadzenia się do nowego biura, jest okres od 12 do minimum 9 miesięcy. To daje komfort stworzenia tzw. długiej listy projektów, które są brane pod uwagę przez najemcę, a w trakcie intensywnych negocjacji zawężenia jej do dwóch, trzech opcji i zabezpieczenia optymalnych warunków komercyjnych w danym budynku. Biorąc to pod uwagę uważam, że jesteśmy w bardzo dobrym punkcie procesu komercjalizacji, gdyż rozmawiamy z partnerami o wynajęciu ponad 6 tys. m², którzy zdecydowali się złożyć swoje podpisy na listach intencyjnych. Czyli obecnie pracujemy na uzgodnionych parametrach komercyjnych, nad szczegółowymi zapisami umów najmu, które zostaną zawarte w najbliższych tygodniach.
Wiadomo, że komercjalizacja kompleksu biurowego tej wielkości to niełatwa sprawa. A dla najemców poważne zobowiązanie.
Dla każdej firmy decyzja o otwarciu biura w nowej lokalizacji jest bardzo istotna, bo jak już wspomniano rzutuje przynajmniej na najbliższe pięć lat. Decyzję należy podejmować świadomie, możliwie przy udziale firm doradczych, gdyż analiza rynku i porównanie ofert deweloperów może rodzić wiele wątpliwości i nieporozumień. Należy pamiętać, że koszty najmu zajmują od ok. 30 do 40 proc. całości budżetu funkcjonowania biura, a dobrze zaprojektowana przestrzeń biurowa może przełożyć się na dalsze oszczędności kosztów stałych. Dominującą pozycją w prowadzeniu biznesu są oczywiście koszty zatrudnienia. W mojej ocenie to z myślą o przyszłych pracownikach powinny być podejmowane decyzje odnośnie wynajmu biura, jakie korzyści niesie za sobą dana lokalizacja, jakie udogodnienia zostaną udostępnione pracownikom oraz czy dany deweloper jest w stanie w sposób elastyczny podejść do specyficznych wymogów technicznych, bądź wymogów wzrostu zatrudnienia.
Ale czy odczuwacie, że obecne zainteresowanie najemców nie jest tak wysokie, jak 2-3 lata temu?
W mojej opinii Katowice, jak każdy rynek regionalny, przeżywają cykle koniunkturalne. Są fazy wzrostu i zmniejszenia zainteresowania najemców nowymi biurami. Rozkwit katowickiego rynku biurowego przypadł na lata 2013-2015. Ubiegły rok nie przyniósł spektakularnych wejść nowych inwestorów i podpisania dużych umów najmu. Musimy jednak pamiętać, że firmy już działające w Katowicach systematycznie się rozwijają, a to jest obecnie siłą napędową tego rynku. Realizując nowe projekty dla swoich klientów potrzebują więcej pracowników, a tym samym więcej przestrzeni biurowej. Ważne jest też pozyskiwanie zupełnie nowych podmiotów, które nie były jeszcze do tej pory obecne w mieście. To one poszerzają bazę przedsiębiorców i tworzą kolejne stanowiska pracy. Należy pamiętać, że biznes poszukuje dojrzałych rynków, na których utworzyło się coś w rodzaju „klastra” firm z danej branży, gdzie nowe przedsiębiorstwa mogą korzystać z już istniejących i rozwiniętych zasobów kadrowych pozostałych podmiotów, kusząc lepszą płacą i warunkami pracy. I w ostatnich latach zdarzało się, że biznes wybierał inne miasta, a nie Katowice.
Faktem jest, że rynek powierzchni biurowych w mieście nie rozwija się dynamicznie, ale stabilnie. Poziom absorpcji netto waha się w przedziale 30-40 tys. m² netto rok do roku. Ta stabilność dała nam silne podstawy do uruchomienia projektu .KTW w zakładanej skali.
Nie licząc Altusa, który powstał kilkanaście lat temu w innej rzeczywistości rynkowej, budujecie pierwszy wieżowy kompleks biurowy w mieście. Co stoi za tą decyzją? Tylko stabilność?
Katowice to młode miasto, które zawsze miało ambicje i odwagę w realizacji niebanalnych projektów. Realizacja „Drapacza chmur” przy ul. Żwirki i Wigury dowodziła już na początku ub. wieku chęć budowania metropolitalności. Duże miasta wyróżnia to, że w ich centralnej lokalizacji pojawiają się projekty wysokościowe. Takimi dwoma budynkami będzie również .KTW. Do skali tego przedsięwzięcia byliśmy przekonani od samego początku, już na etapie przystępowania do postępowania przetargowego. Decyzja o powstaniu projektu w tej skali ma uzasadnienie w sile całej Grupy TDJ. Przynależność TDJ Estate do tej Grupy daje mocne fundamenty finansowania inwestycji oraz możliwość pozyskania rzetelnych i sprawdzonych partnerów, dzięki którym udało się zaprojektować i wybudować ten ambitny kompleks biurowy. Projekty wieżowe wymagają nie tylko dużego zaangażowania finansowego, ale również posiadania know-how, wiedzy i technologii. To bardziej wymagające inwestycje. Na każdym z pięter musi być taki sam komfort pracy, jak również funkcjonowania wszystkich instalacji technicznych, w tym chociażby wentylacji, dostarczania wody czy przemieszczania się windą.
Prowadzenie biznesu zawsze odnosi się do odkrywania nisz. Właśnie tę niszę, by realizować projekt wieżowy, odkryliśmy jako pierwsi. TDJ jest firmą z Katowic, od ponad 40 lat prowadzącą biznes i dającą zatrudnienie wielu tysiącom ludzi. Mam przekonanie, że nasz rodowód i wiara w przedsiębiorczość mieszkańców tego regionu, ich otwartość i kompetencje są atrakcyjne dla wielu pracodawców, co pozwoliło nam zaproponować projekt o tej skali. Tu naprawdę działa wiele podmiotów z branży technologii informatycznych, badań i rozwoju czy zaawansowanych procesów medycznych. My również zaproponowaliśmy projekt niestandardowy, niesztampowy. Coś, co prezentuje moc i siłę gospodarczą regionu oraz jego ambicje.
Dobrze, ale dlaczego nikt do tej pory tego nie zrobił? Choć w mieście nie brakuje wysokich budynków, to jesteście jedyną firmą, która buduje w Katowicach wieżowy kompleks biurowy.
Z perspektywy inwestora najważniejsze jest, aby inwestować z sukcesem, czyli z satysfakcjonującą stopą zwrotu. O wiele mniej ryzykowne jest realizować projekt fazowany, który w swojej skali obejmuje kilka budynków, zazwyczaj nieprzekraczających powierzchni 10 tys. m². Taki wieloetapowy projekt, można sprzedawać na rynku inwestycyjnym budynek po budynku. Chodzi o szybki obrót kapitału i możliwości finansowania kolejnych etapów. Małe obiekty łatwiej wybudować, wynająć i szybciej sprzedać. Budowa wieżowca jest bardziej kosztowna i czasochłonna, począwszy od zakupu gruntu, poprzez proces projektowy, budowlany, komercjalizację powierzchni i poszukiwanie nabywcy aktywa na rynku inwestycyjnym.
Dla TDJ ten wyznacznik jest bardziej dalekosiężny, swój sukces mierzymy w perspektywie lat, a nie najbliższych kwartałów. Przyjęliśmy plan oddania Katowicom dwóch wież – blisko 20 tys. m² i ponad 40 tys. m², i wierzymy, że znajdą zainteresowanie zarówno wśród najemców, jak i rynku inwestycyjnego. Dla nas .KTW jest manifestem pokazującym, że na Górnym Śląsku da się realizować duże obiekty wieżowe o ambitnej skali.
A jest coś, co te plany może zweryfikować? Jakie są obecnie przeszkody w rozwoju rynku biurowego w Katowicach?
Z perspektywy rozwoju na rynku biurowym najważniejsze jest samo zapotrzebowanie na przestrzenie biurowe. Popyt w Katowicach jest w tej chwili w ok. 70 proc. kreowany przez firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Jeśli przedsiębiorstwa z tego sektora nie będą zainteresowane dalszym rozwojem w mieście, może to przełożyć się na podaż. Mam nadzieję, że powoływany do życia organizm metropolitalny będzie zabiegał o nowych inwestorów, co wpłynie na rozwój rynku biurowego i coraz bardziej ambitne projekty.
Jednak kluczowe są kompetencje pracowników oraz znalezienie odpowiedniej liczby talentów. To w tej chwili największe wyzwanie. Dzięki potencjałowi ludzkiemu regionu i powołaniu 2-milionowej metropolii, może nam być łatwiej komunikować wyróżniki tego miejsca i pozyskiwać inwestorów z wielu sektorów, nie tylko BPO, SSC czy ITO.
A czy obserwujecie jakiekolwiek oznaki niepewności wśród najemców i zwlekanie z podejmowaniem decyzji o zwiększeniu zaangażowania w mieście?
Patrząc w mikroskali, to w Katowicach mamy stabilny i przewidywalny wzrost. I w tym środowisku firmy są w stanie prowadzić swój biznes. Odnosząc się do skali makro, to pojawiają się zagrożenia ze strony ustawodawczej, nieścisłości podatkowe. Ale istnieją też ogromne szanse, jak chociażby Brexit, który wpływa na decyzje międzynarodowych koncernów, by lokować swoje inwestycje w obrębie Unii Europejskiej, z której Wielka Brytania zamierza wyjść. Z kolei w Polsce zostały wypracowane i wytrenowane rozwinięte kompetencje, dzięki którym mamy szansę pozyskiwać kolejne projekty inwestycyjne z zagranicy.
Myślicie, że możecie mieć w najbliższym czasie konkurencję w postaci innej firmy budującej wieżowiec w Katowicach?
Jesteśmy świadomi konkurencji. W mieście wciąż znajduje się sporo działek inwestycyjnych, które są już przygotowane pod realizację budynków biurowych, i gdzie mogą zostać zrealizowane ciekawe projekty biurowe. Na bieżąco monitorujemy przedsięwzięcia wchodzące w fazę realizacji. Jest to dla nas dobra informacja, bo pokazuje, że Katowice są atrakcyjne. Świadczy o tym także obecność w mieście dużych deweloperów działających w skali międzynarodowej, jak Skanska, Echo Investment, Ghelamco czy LC Corp, a także najemców w postaci np. IBM, Rockwell Automation, PWC, ING Services czy Capgemini. Patrzymy, przyglądamy się i kibicujemy. Budowa kolejnego projektu wieżowego świadczyłaby o zdrowym rozwoju rynku, bo miejsce pod takie inwestycje na pewno jest. Choć trzeba pamiętać, że nasza oferta może na pewien czas wyczerpać potrzeby biur premium położonych w centralnej lokalizacji.
Jak wyglądają Wasze plany odnośnie realizacji .KTW II?
Kompleks biurowy .KTW to projekt składających się z dwóch wież. I to założenie zrealizujemy w całości. Uzyskaliśmy już pozwolenie na budowę dla całej inwestycji. Niemniej, ze względu na wolumen dostarczanej powierzchni, a jak wspominałem mówimy o ponad 60 tys. m² i odnosząc to do skali rynku biurowego w Katowicach, który obecnie w sumie oferuje 450 tys. m², to nasz projekt odpowiada 15 proc. całkowitej podaży. To bardzo dużo. Dlatego zdecydowaliśmy się fazować realizację .KTW. W momencie osiągnięcia satysfakcjonującego stopnia zasiedlenia pierwszego biurowca, który szacujemy na poziomie ¾ powierzchni .KTW I, uruchomimy budowę drugiej wieży.
Dlatego z otwartymi ramionami czekamy na najemców. Dzięki skali projektu gwarantujemy im możliwość rozwoju w pierwszym, a potem drugim, większym budynku. I to w ramach jednego kompleksu biurowego, w świetnej lokalizacji. Całość projektu została tak zaprojektowana, aby oba budynki były realizowane jako niezależne inwestycje, wyposażone w osobne urządzenia techniczne. Zatem realizacja drugiej fazy kompleksu .KTW nie zakłóci funkcjonowania pierwszego obiektu.
Czyli kiedy możemy spodziewać się startu budowy drugiego etapu?
Moment, o którym mówimy, czyli te szacunkowe ¾ zasiedlenia pierwszego wieżowca jest momentem uruchomienia procesu inwestycyjnego. Należy jednak pamiętać, że przed rozpoczęciem budowy drugiej wieży konieczne jest rozpisanie przetargu na wybór generalnego wykonawcy, gdyż oba budynki są traktowane przez nas rozdzielnie. W momencie, gdy będziemy zbliżać się z poziomem wynajmu do założonego pułapu ¾ najmu .KTW I, uruchomimy procedurę przetargową dla .KTW II.
