W Katowicach opłaca się kupić mieszkanie, a potem wynająć

W ostatnich latach katowicki rynek mieszkaniowy nabrał rozpędu. Nowe lokale powstają już nie tylko na południu miasta, ale również na północy. Realizacji nowych budynków mieszkalnych doczekaliśmy się także w centrum Katowic. Na decyzje deweloperów o rozpoczęciu inwestycji w stolicy województwa śląskiego wpływa przede wszystkim wysoka siła nabywcza mieszkańców, którzy chętniej decydują się na zakup ze względu na wysokie koszty najmu w stosunku do cen nabycia lokalu.

Podstawowym kryterium wyboru oferty jest oczywiście cena. W Katowicach średni koszt metra kwadratowego nowego mieszkania jest jednym z najniższych w kraju i oscyluje w granicach 5 tys. zł/m². Spośród dużych miast najtaniej jest w Szczecinie (4,7 tys. zł/m²), a najwięcej trzeba oczywiście zapłacić w Warszawie (8,3 tys. zł/m²). Na drugim miejscu znalazł się Kraków (7 tys. zł/m²). Ceny na poziomie nieco powyżej 6 tys. zł/m² znajdziemy w Gdańsku, Poznaniu czy we Wrocławiu.

– Co ciekawe, w Polsce założenie, że im większe miasto, tym wyższa cena, nie do końca się sprawdza. Wystarczy popatrzeć na Łódź. Jest to trzecia największa metropolia, ale mało atrakcyjna dla inwestorów. Średnia kwota za metr kwadratowy wynosi ok. 5 tys. zł i jest zbliżona do Lublina czy Katowic – zauważa Agnieszka Więckowska z portalu rynek-deweloperski.pl.

Siła katowickich nabywców

Kolejnym czynnikiem, który decyduje o specyfice lokalnego rynku nieruchomości jest siła nabywcza. Z szacunków przygotowanych przez Krakowski Rynek Nieruchomości wynika, że w 2015 r. za przeciętne wynagrodzenie Polak mógł zakupić 0,60 m² nowego mieszkania. Dla porównania w 2007 r. było to 0,43 m². Ceny lokali nie wróciły co prawda do stanu sprzed kryzysu (lata 2007-2008), ale za to przeciętna pensja znacząco wzrosła, a to przełożyło się na większe możliwości nabywcze przeciętnego obywatela.

W takim zestawieniu najlepiej wypadają mieszkańcy Katowic. Według danych sporządzonych przez KRN, średnia cena za metr kwadratowy wynosi w mieście 4 936 zł, a przeciętne wynagrodzenie 3 807 zł – daje to możliwość kupienia 0,77 m², najwięcej w skali kraju. Na dalszych miejscach znalazły się odpowiednio: Białystok (0,6 m²), Warszawa i Wrocław (0,53 m²). W tej klasyfikacji Kraków zajął ostatnie miejsce (0,50 m²).

– Statystyki dla całego kraju są optymistyczne, ale przyglądając się rynkom lokalnym, wnioski są zupełnie inne – komentuje Agnieszka Więckowska. – Dla przykładu, średnią pensję w Katowicach znacząco zawyżają wysokie stawki prezesów spółek górniczych. Mieszkańcy Śląska są więc w rzeczywistości w znacznie gorszej sytuacji niż pokazują to liczby – wyjaśnia.

MdM. Najwięcej ofert w Katowicach

Popyt na własne lokum napędzał w ostatnich latach również program Mieszkanie dla Młodych. Pod względem dostępności oferty w ramach rządowej inicjatywy, wśród nowych lokali w Katowicach aż 34% stanowią te w MdM (32% w Krakowie). Wrocław i Warszawa również są na zbliżonym poziomie, ale na obu rynkach jest to wartość dużo niższa i wynosi 12% całości ogłoszeń.

Różna liczba lokali objętych MdM wynika ze zróżnicowania cenowego. Limity dla nowych mieszkań, na które można otrzymać dofinansowanie z Banku Gospodarstwa Krajowego, dla poszczególnych miast są różne. W Katowicach wynosił 4,8 tys. zł/m², podczas gdy w Krakowie i Wrocławiu był na poziomie 5 tys. zł/m², a w Warszawie 6 433 zł/m².

Jednak eksperci przewidują szybkie wyczerpanie się funduszy z programu. – Od stycznia będzie możliwość wnioskowania o środki na 2017 r., które pewnie wyczerpią się wiosną. Równie szybko zapewne skończy się pula na 2018 r. Trzeba również pamiętać, że MdM zostanie wkrótce zastąpiony przez inny rządowy projekt Mieszkanie Plus – dodaje Więckowska.

Gotówka wygrywa z kredytem

Następnym czynnikiem, który wpływa na kształtowanie się lokalnego rynku nieruchomości jest polityka kredytowa. Niezależnie jednak od miasta, banki od przyszłego roku będą wymagać 20-procentowego wkładu własnego, a nie 15 proc., jak było do tej pory. Wynika to z wdrożenia Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego z 2014 r. Na zwiększone koszty kredytów najprawdopodobniej wpłyną wyższe marże.

Z raportu sporządzonego przez NBP wynika, że popyt na kredyty mieszkaniowe coraz bardziej spada. Co więcej, w najbliższym czasie nie przewiduje się zmiany tej tendencji. Eksperci jednak twierdzą, że rynek mieszkaniowy nie jest zagrożony, ponieważ rośnie liczba zakupów za gotówkę.

Choć zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrasta, to nie aż tak, jakby można było się spodziewać przy najniższych stopach procentowych w historii. Powodów może być kilka, a najważniejszym wydaje się wymóg posiadania coraz większego wkładu własnego. Część konsumentów zapewne spodziewa się, że w dłuższym terminie poziom stóp procentowych ulegnie niekorzystniej zmianie, a to wpłynie na wysokość należnej raty. Problemem jest także wprowadzenie podatku bankowego, przez co klientom mogą być oferowane gorsze warunki.

Co więcej, Polacy rezygnują z lokat. Według Diagnozy Społecznej 2015, odsetek trzymających swoje oszczędności na lokatach wyniósł 53%, wobec 66% z 2013 r. Wszystko dlatego, że oprocentowanie spada – dla większości trzymiesięcznych lokat wynosi dziś jedynie ok. 2%.

W takiej sytuacji rynkowej część osób decyduje się na zainwestowanie swoich funduszy w nieruchomości. Zarówno w przypadku posiadania lokalu na własność, jak i przeznaczenia na wynajem. – Coraz częściej przychodzą do nas klienci gotowi zapłacić gotówką – zauważa Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo. – W takim przypadku, deweloper często jest bardziej skłonny do negocjacji warunków transakcji. Nie ograniczają nas wówczas procedury bankowe – dodaje.

Zakup lepszy niż najem, szczególnie w Katowicach

Pomijając kwestie formy finansowania zakupu mieszkania (kredyt lub gotówka), dla osób chcących w perspektywie długoterminowej związać swoją przyszłość z Katowicami, nabycie własnego lokum akurat w tym mieście wydaje się zdecydowanie bardziej opłacalne niż najem. Szczególnie przy porównaniu z innymi miastami.

Jak obliczył na początku bieżącego kwartału portal otodom.pl, średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym dla najpopularniejszych obecnie metraży (38-60 m²) wynosi w stolicy województwa śląskiego 4 319 zł/m². W pobliskim Krakowie kwota ta jest aż o dwa i pół tysiąca złotych wyższa (6 844 zł/m²). Ok. 6 tys. zł/m² płacą kupujący we Wrocławia i w Poznaniu. Tymczasem uśredniona cena, którą trzeba zapłacić w Katowicach za wynajem lokalu o metrażu ze wspomnianego przedziału to 1 867 zł/miesiąc. W stolicy Małopolski to jedynie 140 zł więcej (2 007 zł/miesiąc). Taniej jest m.in. w Łodzi (1 540 zł/miesiąc) i Poznaniu (1 746 zł/miesiąc).

Wychodzi zatem, że średnia miesięczna kwota najmu dla podanego przedziału powierzchni w Katowicach to aż 43 proc. ceny 1 m² mieszkania na rynku wtórnym, podczas gdy w Krakowie 29 proc. Inaczej obrazując i upraszczając wyliczenie można stwierdzić, że najemca wpłaciłby do kieszeni właściciela równowartość np. 50-metrowego mieszkania w Katowicach po okresie 9 i pół roku wynajmu. W grodzie Kraka trwałoby to o ponad 4 i pół roku dłużej.

Warto także zauważyć, że Katowice – obok Łodzi – są jedynym miastem, gdzie cena za 1 m² mieszkania na rynku wtórnym jest znacznie niższa niż cena na rynku pierwotnym. W Poznaniu, Wrocławiu czy Lublinie oba rynki cechuje zbliżony poziom cen, natomiast w Gdańsku, Krakowie i Warszawie kwoty za 1 m² na rynku wtórnym są wyższe niż za nowe mieszkanie. W stolicy różnica ta wynosi aż 600 zł/m².

W Katowicach, jak mało w którym dużym mieście, najlepiej zakupić nieruchomość z drugiej ręki i przeznaczyć ją na wynajem lub na własne potrzeby w perspektywie długoterminowej. Gorzej, jeśli coraz więcej osób będzie przyjmowało taką postawę – tym sposobem najemców będzie coraz mniej. Szczególnie, że dla tych ostatnich obecna sytuacja cenowa na rynku katowickim jest niekorzystna.