Firma doradcza Cushman & Wakefield przygotowała raport na temat kondycji rynku handlowego w Polsce. Branżę czekają zmiany, a realizacja nowych obiektów wielkopowierzchniowych ma być rzadkością.
Całkowita wielkość powierzchni handlowej oddanej do użytkowania w 2018 r. wyniosła ok. 420 tys. m². Zasoby powiększyły się o 3 proc. osiągając poziom 14,7 mln m². Prawie 30 proc. nowej podaży stanowiły małe centra i parki handlowe o powierzchni poniżej 20 tys. m². Natomiast ok. 60 tys. m² oddanej powierzchni dostarczono w ramach rozbudowy istniejących centrów i parków handlowych.
Pomimo wprowadzonych ograniczeń w handlu w niedziele oraz rosnącej konkurencji, w ciągu ostatniego roku nie odnotowano znaczących zmian w poziomie średnich stawek czynszu. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie czynsze za lokale o powierzchni 100 m² w najlepszych centrach handlowych oscylują w granicach 120-130 euro/m²/miesiąc. W aglomeracji katowickiej czynsze kształtują się w przedziale 40-45 euro/m²/miesiąc. Na koniec ub. roku poziom pustostanów w regionie znajdował się nieco powyżej poziomu 3 proc.
W 2018r. wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce przekroczyła 7,2 mld euro, z czego 2,5 mld euro przypadło na sektor nieruchomości handlowych. Znaczny udział w wolumenie obrotów w minionym roku miała sprzedaż portfela 28 aktywów (704 tys. m²), w tym byłego katowickiego Praktikera przy al. Górnośląskiej, przez fundusze Apollo Rida, Area Management i Axa Investment Managers grupie Chariot Top Group za ok. 1 mld euro. Była to jednocześnie największa transakcja na rynku handlowym w Polsce. Część z 28 nieruchomości – pierwszą transzę portfela, czyli budynki M1 w Krakowie, Czeladzi, Zabrzu i Łodzi – Chariot sprzedał następnie EPP za 359 mln euro.
Na ubiegłoroczny wynik w dużym stopniu wpłynęła także sprzedaż przez CBRE Global Investors warszawskiego kompleksu Wars Sawa Junior za 301,5 mln euro firmie Atrium European Real Estate, a także zakup za 300 mln euro Galerii Katowickiej przez Savills IM w imieniu malezyjskiego EPF.
W dużych aglomeracjach w 2018 r. powstało dziesięć nowych obiektów. Do pięciu największych centrów handlowych otwartych w minionym roku należały Forum Gdańsk (62 tys. m²), Galeria Libero (45 tys. m²), Gemini Park Tychy (36,6 tys. m²), Nowa Stacja Pruszków (27 tys. m²) oraz warszawski Koneser (21,8 tys. m²).
Na koniec marca br. zaplanowano otwarcie centrum Silesia Outlet w Gliwicach. Inwestorem przedsięwzięcia jest firma 6B47, działający głównie w krajach niemieckojęzycznych. Za zarządzanie obiektem odpowiada doskonale znany w Katowicach Neinver.
Budynek powstaje w bezpośrednim sąsiedztwie centrum handlowego Auchan Gliwice i marketu budowlanego Leroy Merlin. W pierwszej fazie projektu, która zostanie zakończona 27 marca, otwartych zostanie ponad 60 salonów na 12 tys. m² powierzchni. Druga faza budowy zakłada oddanie do użytkowania kolejnych 8 tys. m². Docelowo centrum będzie największym outletem w regionie, o łącznej powierzchni 20 tys. m² po zakończeniu obu etapów. To jednocześnie pierwsze od dwóch lat centrum outletowe, które zostanie otwarte w Polsce i 15. obiekt tego formatu w kraju.
Zmierzch dużych projektów?
Choć ostatnie transakcje przy 3 Stawach wskazują, że deweloperzy dużych centrów handlowych nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa w Katowicach, to w opinii części ekspertów w największych ośrodkach spektakularne projekty będą rzadkością. – Nowa podaż powierzchni handlowej w Polsce będzie w najbliższych latach opierać się głownie na małych obiektach typu convenience i mixed-use oraz parkach handlowych. W mniejszych miastach nadal widzimy duży potencjał do rozwoju, jednak nasycenie rynku wielkopowierzchniowymi galeriami handlowymi w dużych miastach jest – w mojej opinii – wystarczające. Galeria Młociny, której otwarcie planowane jest w najbliższym czasie, będzie jednym z nielicznych projektów tego formatu – przewiduje Anna Oberc, associate, dyrektor operacyjny, Dział Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield.
Najbliższe lata to również czas zmian w już istniejących obiektach. Zdaniem Cushman & Wakefield, rosnące nasycenie rynku, zmieniające się potrzeby i oczekiwania klientów, a także intensywny rozwój handlu internetowego będą miały kluczowy wpływ na wygląd i funkcjonowanie branży nieruchomości handlowych w najbliższej przyszłości.
– Konieczna jest nie tylko optymalizacja tenant-mixu polegająca na zróżnicowaniu oferty i zaproponowaniu unikatowych funkcji, które pozwolą odróżnić dane centrum handlowe od obiektu konkurencyjnego, ważne są też modernizacje w zakresie architektury i wystroju budynku – pisze Małgorzata Dziubińska, associate director, Consulting & Research, Cushman & Wakefield, autorka raportu.
Obiekty mają być bardziej ciekawe i wyjątkowe, wzbogacając się o przestrzenie wypoczynkowe i coraz większe strefy gastronomiczne. Jako przykład zmian w tworzeniu bardziej różnorodnej powierzchni zakupowej, C&W podaje sieć Leroy Merlin, która na terenie dawnej Huty Baildon w drugim kwartale tego roku planuje otworzyć sklep łączący funkcje marketu i miejsca spotkań, dzięki uruchomieniu części gastronomicznej. To pokazuje, że nawet markety budowlane muszą dostosować się do trendów, zaczynając walczyć o klienta nowymi sposobami i chcąc go zatrzymać na dłużej.
Pomysły deweloperów mają iść jeszcze dalej. – Głównym celem powstających i istniejących obiektów jest wykreowanie destynacji, której głównym zadaniem jest zachęcenie klienta do wielokrotnego powrotu, nierzadko spędzenia w niej kilku dni. Zakładamy, że powinny one uwzględniać szereg atrakcji: rekreację, hotel, usługi i handel typu convenience, strefę gastronomiczną, rozrywkę całodobową, obszar umożliwiający tzw. miękkie programowanie. Projekty o takim potencjale adresowane są głównie do rynków lokalnych, część z nich ma szanse przyciągnąć klientów z dalszych okolic – mówi Lucyna Śliż, associate, dyrektor ds. rozwoju biznesu w Dziale Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield.
Prognoza mówi również, że rok 2019 z pewnością przyniesie dalszy rozwój multikanałowych form sprzedaży, w których klient ma wiele różnych możliwości zamówienia, zapłaty, odbioru, czy dostawy zakupionych produktów. – Być może centra handlowe w Polsce już niedługo będą wyglądały tak, jak mająca się otworzyć w marcu tego roku galeria handlowa w dzielnicy Hudson Yard w Nowym Jorku. Całe piętro, liczące 7 tys. m², będzie przeznaczone sklepom specjalizującym się w handlu internetowym. Pozostałe piętra galerii zostaną zajęte przez tradycyjne sklepy znanych marek, takich jak Zara, czy H&M – podsumowuje autorka raportu.
