Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na głównych rynkach mieszkaniowych w Polsce po pierwszej połowie br. 50-procentowy spadek wolumenu transakcji wpływa na stronę podażową, gdzie – według ekspertów – można obecnie wyróżnić jej dwa rodzaje: prawdziwą i półprawdziwą.
Jak tłumaczy firma, prawdziwa nowa podaż to inwestycje, które deweloper chce zacząć budować i składa się ona z dwóch podkategorii. – Po pierwsze, są to mieszkania z ustaloną jawną ceną ofertową, którą można łatwo uzyskać po kontakcie z biurem sprzedaży. Drugą opcją są mieszkania z ukrytą ceną ofertową – takie, które deweloper rzeczywiście chciałby sprzedać, jednak nie chce publicznie ujawniać ceny. Ustalenie realnej ceny takich lokali jest w praktyce możliwe tylko poprzez badanie mystery client. Część z tej prawdziwej oferty może jednak nie mieć ustalonych cen dlatego, że deweloper nie zna jeszcze ani realnych kosztów realizacji, ani aktualnej skali popytu – uważa Aleksandra Gawrońska, szefowa badań mieszkaniowych w JLL.
Z kolei półprawdziwa oferta nie jest przeznaczona do sprzedaży, a jej celem jest zapewnienie możliwości rozpoczęcia rzeczywistej sprzedaży w niedalekiej przyszłości. Wprowadzenie jej na rynek będzie zależeć od tego, jak ukształtuje się popyt na inwestycje, które obecnie są rzeczywiście oferowane.
– Dane dotyczące nowych wprowadzeń, cen i wielkości oferty z różnych źródeł mogą się w tej sytuacji poważnie różnić. Podmioty, które opierają informacje dotyczące rynku o dane pochodzące z ich własnych platform sprzedaży mieszkań, zapewne nie będą pokazywać podaży, której deweloperzy celowo tam nie umieszczą. W tym przypadku sprawdzi się więc zasada, że realne jest tylko to, co wirtualne, a to, co znajduje się poza światem wirtualnym – w istocie nie istnieje. Taki polski deweloperski matrix – skomentował Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego w JLL.
Według firmy rzeczywista oferta dostępna po drugim kwartale 2022 roku wynosi powyżej 40 tys. jednostek, natomiast dodając półprawdziwą nową podaż, można mówić nawet o ponad 50 tys. mieszkań i oferowanych obecnie do zakupu, i tych, których sprzedaż prawdopodobnie ruszy z pełną parą w kilku najbliższych kwartałach.
– Mamy nadzieję, że te wprowadzenia nie są fikcyjne, ale jedynie przedwczesne. Trzeba pamiętać, że deweloperzy po doświadczeniach z 2021 r. byli przygotowani, żeby w tym roku wprowadzić inwestycje z niewiele mniejszą liczbą mieszkań. Tymczasem zmiana sytuacji rynkowej powoduje, że starają się oni dopasować bieżącą podaż do obecnej sprzedaży. Niemniej jednak zapas, o którym mowa, wziął się właśnie z tych przygotowanych wcześniej inwestycji. Warto podkreślić, że mamy do czynienia z pewnym opóźnieniem i rzeczywistym przesunięciem wprowadzenia do sprzedaży nowych projektów najprawdopodobniej na rok 2023 – podsumowuje Aleksandra Gawrońska.
Eksperci poddali analizie dane o rynkach mieszkaniowych w Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i we Wrocławiu. W drugim kwartale br. w tych miastach deweloperzy sprzedali łącznie 9,2 tys. mieszkań. Jest to o 11,5 proc. mniej niż w pierwszym kwartale 2022 r., kiedy rynek mieszkaniowy znajdował się w fazie spowolnienia. To również najgorszy wynik odnotowany od czasu lockdownu, czyli drugiego kwartału 2020 r., kiedy kupionych zostało 6,9 tys. mieszkań.
Największe zmiany odnotowano w Łodzi i Trójmieście, gdzie kwartał do kwartału sprzedaż spadła o 25 proc. W porównaniu z pierwszym kwartałem 2022 r. w Warszawie sprzedaż mieszkań była o 13 proc. mniejsza, a we Wrocławiu o 9 proc. mniejsza. Wyraźnie lepsze wyniki odnotowane zostały w Krakowie – tutaj sprzedaż zmniejszyła się o 2 proc. Dobre dane napłynęły również z Poznania, gdzie aktywność kupujących pozostała praktycznie na takim samym poziomie, jak w okresie od stycznia do marca br.
Z kolei w całym pierwszym półroczu br. zawartych zostało łącznie ok. 19,5 tys. transakcji, o 50 proc. mniej w porównaniu do najlepszego pod względem sprzedaży pierwszego półrocza 2021 r.
