Chariot Top Group, holenderska spółka, której udziałowcami jest PIMCO, Oaktree oraz Redefine Properties zawarła przedwstępną umowę nabycia portfela 28 polskich nieruchomości handlowych. 7 z nich zlokalizowane jest w aglomeracji katowickiej. Zielone światło dla transakcji to efekt zgody Komisji Europejskiej na przejęcie kontroli nad obiektami przez nowego właściciela. Wiadomo już, że część z nich kupi Echo Polska Properties.
Konsorcjum przejmujące 28 nieruchomości wystąpiło o zgodę do KE 27 października br. 23 listopada zapadła pozytywna decyzja. Sprzedającym są fundusze Ares, AXA i Apollo-Rida. Chariot zapłaci za obiekty ok. 1 mld euro. Transakcja będzie częściowo sfinansowana kredytem bankowym w wysokości blisko 635 mln euro. Współzarządzającym spółką kupującą jest Griffin Real Estate.
Zgodnie z umową Chariot zakupi portfel 28 nieruchomości składający się z dziewięciu centrów handlowych M1, czterech tzw. Power Parków, dwunastu hipermarketów oraz trzech marketów budowlanych. Całkowita powierzchnia najmu wszystkich obiektów to ok. 704 tys. m². Bezpośrednio po zamknięciu transakcji, na podstawie oddzielnej umowy, konsorcjum odsprzeda Echo Polska Properties część nabywanego portfela, w efekcie czego EPP stanie się największym właścicielem nieruchomości handlowych w tej części Europy.
Transakcja z EPP obejmuje 12 nieruchomości, z czego cztery usytuowane są w aglomeracji. Całość została podzielona na trzy transze. W pierwszej EPP kupi w styczniu 2018 r. cztery centra M1: w Czeladzi (52 800 m²), Krakowie (49 600 m²), Zabrzu (52 800 m²) i Łodzi (38 400 m²). Ich łączna wartość to 358,7 mln euro. Przejęcie obiektów nastąpi jednocześnie z nabyciem przez Chariot całego portfela nieruchomości.
Druga część zakupiona zostanie po półtora roku i obejmować będzie kolejne trzy centra M1: w Radomiu (37 000 m²), Częstochowie (29 900 m²) i Bytomiu (28 200 m²) oraz trzy Power Parki: w Kielcach (35 700 m²), Olsztynie (32 500 m²) i Opolu (20 700 m²). EPP zapłaci za nie łącznie 222,5 mln euro.
Dwa ostatnie aktywa – centrum M1 w Poznaniu (45 400 m²) oraz Centrum Handlowe Skałka, nazywane przez strony transakcji Power Park Tychy (22 700 m²), zostaną kupione w ramach trzeciej transzy transakcji za 110,9 mln euro, nie później niż w połowie 2020 r.
12 obiektów to w sumie 620 sklepów o łącznej powierzchni najmu brutto wynoszącej 446 500 m². Wszystkie obiekty usytuowane są na atrakcyjnych działkach (w sumie ponad 195 ha) usytuowanych przy drogach szybkiego ruchu. Centra pozyskane przez EPP są jednopiętrowe, w pełni wynajęte, a ich ofertę uzupełniają sklepy spożywcze. Wśród najemców są m.in. hipermarkety Auchan, a także krajowe i międzynarodowe marki, tj. MediaMarkt, TK Maxx, H&M i C&A. Całe portfolio objęte jest umową typu master lease zawartą z Metro AG, która wygasa w kwietniu 2024 r.
– Przy wyborze obiektów do przejęcia kierowaliśmy się zasadą, zgodnie z którą dojazd do nich powinien zajmować maksymalnie 30 minut. Dzięki takiemu założeniu zarządzane przez nas centra handlowe będą znajdowały się w zasięgu 34 proc. ludności Polski – powiedział Hadley Dean, prezes EPP. W wyniku podpisanej transakcji o 61 proc. zwiększy się również liczba klientów odwiedzających obiekty EPP, w ujęciu rocznym wzrośnie ona z 76 mln do 122 mln. – Powyższe statystyki potwierdzają, że EPP nadąża za dynamicznym rozwojem rynku konsumenckiego w Polsce – dodał Dean.
Szef EPP podkreślił też, że średni czynsz najemców jest płacony poniżej stawek rynkowych, co ma zapewnić szerokie możliwości zarządzania aktywami, jak również rozbudowy. Stopa zwrotu z całego portfolio wynosi 7,1 proc.
Wartość transakcji między Chariot a EPP to 692 mln euro. Po finalizacji przejęcia w połowie 2020 r. w portfolio EPP znajdować się będzie co najmniej 27 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu brutto wynoszącej prawie 1 mln m². W transakcji spółce EPP doradzała kancelaria Dentons.
Reszta w rękach Chariot
Na pozostałe 16 obiektów z 28, które nabędzie Chariot składa się jedno centrum M1 w Markach pod Warszawą, trzy nieruchomości ze sklepami Praktikera w Katowicach, Gdańsku i Łodzi oraz 12 hipermarketów zlokalizowanych w Dąbrowie Górniczej, Gdańsku, Grudziądzu, Legnicy, Lubinie, Lublinie, Mysłowicach, Nowym Sączu, Rybniku, Słupsku, Szczecinie i Wałbrzychu. Tuzin hipermarketów to przejęta przez Auchan od Metro AG w 2014 r. sieć Real, a 28 obiektów, które teraz staną się własnością konsorcjum i EPP stanowi 35 proc. wszystkich sklepów działających pod marką Auchan w całym kraju.
– Skorzystaliśmy z niepowtarzalnej szansy kupna wysoce zdywersyfikowanego i atrakcyjnego portfela aktywów – powiedział Maciej Dyjas, partner zarządzający w Griffin Real Estate. – Jednak przez wzgląd na jego skalę i różnorodność, optymalne zarządzanie nim stanowiłyby ogromne wyzwanie, podczas gdy portfel można było kupić wyłącznie w całości.
Stąd decyzja o odsprzedaży części portfela EPP, spółce inwestycyjnej skupiającej się na nieruchomościach handlowych. – To sytuacja, w której wszyscy wygrywają. Dzięki tej transakcji konsorcjum będzie mogło skupić się na zarządzaniu pozostałymi aktywami portfela – dodał Maciej Dyjas.
Zdaniem przedstawiciela Griffin Real Estate, EPP zdecydowała się na aktywa wysokiej jakości, jednocześnie nie angażując się w nieruchomości, które z jej punktu widzenia stanowiłyby tzw. aktywa non-core, i które spółka musiałaby odsprzedać.
Hadley Dean dodał, że kupno przez EPP całego portfela 28 nieruchomości nie miałoby większego sensu. – Nabywamy tylko te obiekty, które wpisują się w naszą długoletnią strategię inwestycyjną, natomiast pozostałe aktywa, ze względu na swoją typologię, nie spełniają kryteriów naszej polityki zakupowej.
Konsorcjum podaje, że wszystkie nieruchomości charakteryzuje ustabilizowana pozycja rynkowa, a biorąc pod uwagę, że całkowita powierzchnia gruntów nabywanych w ramach transakcji to blisko 285 hektarów, to posiadają one również duże możliwości rozbudowy i przebudowy.
Z punku widzenia rynku katowickiego, najistotniejsza jest przyszłość terenu, na którym funkcjonował Praktiker, i który przejmie teraz PIMCO, Oaktree i Redefine Properties. Nieruchomość przy al. Górnośląskiej 57 ma niecałe 18 tys. m² i jest położona tuż przy autostradzie A4. Już w 2014 r. Apollo-Rida planowała w tym miejscu budowę kompleksu biurowego.
Kto jest kim
Chariot Top Group tworzą PIMCO, Oaktree oraz Redefine Properties. Dwie pierwsze firmy mają po 37,5 proc. udziałów w konsorcjum, a Redefine pozostałe 25 proc. Nieruchomościami trzech podmiotów zarządza w Polsce Griffin Real Estate. Ta ostatnia spółka, wraz z PIMCO i Oaktree, jest od 2015 r. głównym akcjonariuszem Echo Investment, największego polskiego dewelopera. W 2016 r. pozyskały one kolejnego współinwestora dla Echo Investment, którym został Redefine Properties. Firma obecnie kontroluje 39,6 proc. udziałów w spółce Echo Polska Properties, będącej właścicielem i zarządcą nieruchomości handlowych i biurowych wybudowanych przez Echo Investment. W październiku br. EPP poinformowało o przedwstępnej umowie sprzedaży trzech zrealizowanych przez Echo budynków biurowych (w tym katowicki A4 Business Park), które docelowo ma przejąć rumuński Globalworth, a EPP chce skupić się na konsolidacji rynku nieruchomości handlowych. Oprócz Redfine Properties, udziałowcami Echo Polska Properties są również Oaktree i PIMCO.
Apollo Rida działa na polskim rynku nieruchomości od lat 90., realizując projekty deweloperskie i inwestycyjne w sektorze nieruchomości biurowych, magazynowych i handlowych. Obecnie firma zarządza portfelem inwestycji liczącym ponad milion metrów kwadratowych.
Ares i AXA to dwie globalne firmy skupiające się na zarządzaniu aktywami nieruchomościowymi.
