Choć rozpoczął się już II kwartał 2018 r., Colliers przyjrzał się wynikom rynku biurowego za ub. rok. To było rekordowe 12 miesięcy dla większości miast regionalnych, jednak wśród nich Katowice zanotowały najsłabszy wynik pod względem popytu i podaży.
– Ubiegły rok na rynku powierzchni biurowych w miastach regionalnych był bardzo udany. Nie włączając stolicy, na rynek trafiło aż 455 tys. mkw. Poza Krakowem, gdzie odnotowano historyczny wynik w ilości mkw. nowoczesnych biur, rekordy zostały pobite także w innych regionach. To niesłabnące zainteresowanie ze strony najemców jest wynikiem dobrej kondycji gospodarki i sytuacji na rynku pracy – mówi Robert Z. Karniewski, senior partner, Dyrektor Rynków Regionalnych w Colliers International. A jak było w Katowicach?
Podaż
Zasoby biurowe miasta wynoszą obecnie 460,6 tys. m². W minionym roku rynek odnotował niewielki przyrost nowej podaży, który był jednocześnie najniższym pośród głównych miast regionalnych. Do użytkowania oddano 17,5 tys. m² biur w czterech obiektach: Brema (7,4 tys. m²), pierwszy etap projektu przy ul. Baildona (5,5 tys. m²) oraz dwa nieduże biurowce przy ul. Warszawskiej 23 (1,8 tys. m²) i ul. Wojewódzkiej 10 (2,8 tys. m²). Projekty ukończone w ostatnich 5 latach stanowią 41 proc. istniejących zasobów.
Lokalizacja istniejących budynków biurowych to okolice głównych arterii komunikacyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem ul. Chorzowskiej oraz al. Korfantego, al. Murckowskiej, al. Górnośląskiej i al. Roździeńskiego. Colliers wspomnina również o miastach aglomeracji, np. Gliwicach, gdzie powstaje coraz więcej powierzchni biurowych.
Na etapie budowy znajduje się obecnie 60 tys. m² powierzchni biurowej. Firma przyznaje, że w porównaniu z pozostałymi rynkami nie jest to wartość spektakularna. Agencja podkreśla jednocześnie, że kolejni międzynarodowi deweloperzy, jak Echo Investment czy GTC, deklarują rozpoczęcie swoich inwestycji w mieście w najbliższych kwartałach. Colliers twierdzi, że powierzchnia łączna powyższych dwóch projektów to ponad 77 tys. m², choć dotychczas Echo Investment zapowiadało budowę Face 2 Face w dwóch etapach o łącznej powierzchni 46,2 tys. m², a GTC planuje 15 tys. m² przy ul. Mikołowskiej, co w sumie daje nieco ponad 61 tys. m². Największym budynkiem biurowym pozostającym w budowie jest .KTW I (18,3 tys. m²) firmy TDJ Estate. Deweloper ma także w planach drugą fazę inwestycji – .KTW II, czyli najwyższy biurowiec w mieście o powierzchni 38 tys. m². Oprócz pierwszego etapu .KTW, w budowie znajduje się m.in. IV etap Silesia Business Park (10 700 m²) czy IV etap GPP Business Park (7 800 m²).
Popyt
Zainteresowanie najemców rynkiem katowickim w 2017 r. było mniejsze niż w latach poprzednich. Całkowity popyt wyniósł prawie 31 tys. m² – to najniższy wynik pośród głównych rynków biurowych w Polsce. Zdaniem firmy Colliers, spadek wolumenu najmu wynikał m.in. z ograniczonego wyboru powierzchni na etapie budowy. Największy udział w rynku (68 proc.) stanowiły nowe umowy. Renegocjacjom oraz ekspansjom przypadło w udziale po 16 proc. wolumenu najmu.
Przeciętna wielkość transakcji była najniższa wśród wszystkich rynków regionalnych i wyniosła 880 m². W 2017 r. nie odnotowano kontraktów powyżej 5 tys. m². Do największych należały umowa podpisana przez Groupon w Supersamie (3 tys. m²), renegocjacja umowy przez firmę z sektora finansowego w Millenium Plaza (2,1 tys. m²), dwie umowy po 2 tys. m² w biurowcu przy Baildona 66 (Gaca System i Comarch) oraz ekspansja PwC (2 tys. m²) w Silesia Business Park. Ponad połowa kontraktów dotyczyła modułów poniżej 1 tys. m².
Najwięcej powierzchni w 2017 r. wynajęły firmy z sektora usług profesjonalnych (33 proc.) oraz IT & telekomunikacji (23 proc.). Znaczący udział w popycie miała także branża produkcyjna (13 proc.). Udział w wynajmie firm świadczących usługi medyczne to 10 proc.
Poziom wynajęcia budynków oddanych do użytkowania w 2017 r. wyniósł na koniec grudnia 58,1 proc.
Pustostany
Współczynnik powierzchni niewynajętej w ostatnich kwartałach 2017 r. wykazywał trend spadkowy, by na koniec grudnia wynieść 11,3 proc. (-2,7 p.p. r/r). Według Colliers, z powodu ograniczonych zasobów w budowie następuje stopniowe wchłanianie się powierzchni biurowej. Tendencja ta ma utrzymać się w nadchodzących kwartałach.
Czynsze
Stawki najmu w najlepszych budynkach w mieście wahają się od 12,2 do 14,5 EUR/m²/miesiąc, zaś w projektach klasy B czynsze kształtują się na poziomie 9-12 EUR/m²/miesiąc. Zdaniem ekspertów Colliers, dzięki tym wartościom Katowice stanowią konkurencyjny rynek najmu z dużym potencjałem. Prognoza dotycząca stawek czynszu pozostaje stabilna.
