Drugi kwartał 2018 r., zgodnie z przewidywaniami, przyniósł na polskim rynku mieszkaniowym spowolnienie, zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Zdaniem analityków z REAS w otoczeniu makroekonomicznych nie wydarzyło się nic, co mogłoby wpływać negatywnie na popyt, zatem spadku liczby transakcji upatruje się w zbyt wysokich cenach. Czy jednak jest szansa, by mieszkania były tańsze?
Jak podaje REAS, po blisko trzech latach nieprzerwanych wzrostów na pierwotnym rynku mieszkaniowym, widać wyraźne pogorszenie koniunktury. Na przełomie roku pojawiła się zadyszka po stronie deweloperów, którzy wprowadzili do oferty istotnie mniej mieszkań niż sprzedali. Zjawisko to powtórzyło się zarówno w pierwszym, jak i w drugim kwartale br.
W sześciu największych miastach Polski w pierwszym półroczu w sprzedaży pojawiło się 30,3 tys. nowych lokali, o ponad 3 tys. mniej niż w analogicznym okresie 2017 r. W tym samym czasie sprzedano 34,1 tys. mieszkań, co również było wynikiem gorszym r/r. Drugi kwartał 2018 r. był też pierwszym od ponad 5 lat, w którym nastąpił tak wyraźny spadek sprzedaży. Liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków wyniosła 15,6 tys. – o 15,2 proc. mniej niż w poprzednim kwartale, i o 17,4 proc. mniej, niż w rekordowym ostatnim kwartale 2017 r.
– Nie oznacza to wcale, że nabywcy nagle przestali kupować mieszkania. Tempo sprzedaży i bardzo niski odsetek gotowych niesprzedanych lokali potwierdzają, że popyt wciąż znacznie przewyższa podaż. Był to jeden z powodów, dla którego we wszystkich miastach wzrosły ceny. Część nabywców nie była w stanie zaakceptować tych podwyżek. Ponadto już praktycznie od dwóch kwartałów, ci, którzy balansowali na granicy zdolności kredytowej nie mogą liczyć na wsparcie rządowymi dopłatami (MdM) – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS kierująca pracami Zespołu Badań i Analiz Rynku.
Eksperci twierdzą, że w drugim kwartale podwyżki cen można uznać za umiarkowane. W zależności od miasta wzrosły od kilku do kilkunastu procent. Jak podaje Bankier.pl na podstawie danych z Otodom.pl, w czerwcu w Katowicach średnia cena ofertowa za nowe mieszkanie wynosiła 5 587 zł/m², a za lokal z rynku wtórnego – 4 858 zł/m². Na koniec pierwszego kwartału było to odpowiednio 5 469 oraz 4 636 zł/m². Widać, że ceny za mieszkania z drugiej ręki rosły szybciej (+2,2 proc. vs. +4,8 proc.), ale ich nabywcy i tak są w lepszej sytuacji niż chętni na zakup we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku czy Warszawie, gdzie nowe lokale są tańsze od tych z rynku wtórnego. W przypadku dwóch ostatnich miast różnica sięga nawet ok. 1,4 tys. zł/m². W stolicy średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym to 7 754 zł/m², a na rynku wtórnym – 9 168 zł/m². Zdaniem ekspertów takie rozwarstwienie cen dotyczy miast, gdzie nie brakuje wiekowych, ale świetnie położonych lokali, o dobrym standardzie.
Z kolei analizując dane Narodowego Banku Polskiego obniżka cen może już być faktem, przynajmniej na rynku pierwotnym. Otóż z wyliczeń bankowców wynika, że średnia cena ofertowa za nowe mieszkania w Katowicach w pierwszym kwartale br. (5 377 zł/m²) była niższa niż w czwartym i trzecim kwartale 2017 r. – odpowiednio 5 479 zł/m² i 5 439 zł/m². Bank przedstawia również ceny transakcyjne dla tego okresu, gdzie także widać tendencję do obniżania stawek, jednak tu różnica jest symboliczna: 5 217 zł/m² (I kw. br.), 5 266 zł/m² (IV kw. ub. r.), 5 226 zł/m² (III kw. ub. r.).
Inaczej jest na rynku wtórnym, gdzie zarówno wzrost cen ofertowych, jak i transakcyjnych był znaczący.
– ceny ofertowe: 4 315 zł/m² (I kw. br.), 4 013 zł/m² (IV kw. ub. r.), 3 899 zł/m² (III kw. ub. r.),
– ceny transakcyjne: 3 981 zł/m² (I kw. br.), 3 698 zł/m² (IV kw. ub. r.), 3 805 zł/m² (III kw. ub. r.),
NBP nie opublikował jeszcze danych za drugi kwartał br.
Spadek akceptacji dla rosnących cen
A czego spodziewają się analitycy, jeśli chodzi o wysokość cen w najbliższych miesiącach? – Zgodnie z teorią, w przebiegającym w typowy sposób cyklu rynkowym, czyli np. bez wpływu globalnego kryzysu, w fazie dekoniunktury ceny powinny wyraźnie spaść o ok. 10-15 proc. Ale ten spadek powinien wynikać z dużego nawisu oferty, czyli sytuacji, w której liczba mieszkań czekających na nabywców jest około dwa razy większa niż roczna sprzedaż. Tymczasem na nic takiego się nie zanosi. Oferta to niewiele ponad połowa rocznej sprzedaży, a nożyce popytowo-podażowe nie rozwierają się. Przeciwnie – podaż spada szybciej niż popyt. Nie ma zatem typowego mechanizmu wymuszającego spadek cen – komentuje Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu i główny ekspert REAS. – Deweloperzy mogą się spodziewać, że spadek akceptacji dla rosnących cen i mniejszy wybór lokali zaowocuje mniejszym zainteresowaniem ze strony kupujących. Wszystko jednak wskazuje na to, że zmniejszenie się wolumenu obrotów na rynku będzie miało powolny, stopniowy charakter, co pozwoli firmom na dostosowanie do zmieniającej się sytuacji rynkowej.
Jeśli tendencja do osłabiania popytu utrzyma się, obniżka cen mogłaby wydać się nieunikniona. Jednak ze względu na wyższe koszty zakupu gruntów i wykonawstwa inwestycji, deweloperzy będą mieli mniejszą możliwość dokonania korekty stawek przy sprzedaży lokali. Dodatkowo rosnące płace Polaków nie sprzyjają obniżkom cen mieszkań. Druga możliwość to utrzymanie stawek w zamian za mniejszą liczbę rozpoczynanych inwestycji i mniejszą liczbę transakcji.
Należy również pamiętać, że eksperci bazują na kwotach uśrednionych. Wysokość cen, ich spadek lub wzrost, mogą być różne w zależności od zainteresowania ofertą danego dewelopera. Jeśli popyt słabnie, oczywistym jest, że będzie można spodziewać się obniżenia cen transakcyjnych, a nawet ofertowych dla wybranych mieszkań, pomimo tendencji do podwyższania kwot za metr kwadratowy w całym mieście lub danej dzielnicy. Do takiej sytuacji zaczyna dochodzić również w Katowicach, gdzie za niektóre nowe lokale w Dolinie Trzech Stawów, w ramach ceny ofertowej, oczekuje się nawet 7 tys. zł/m². A takie stawki za mieszkanie w Katowicach mogą być dla klientów nie do zaakceptowania.
