Między innymi przez pandemię koronawirusa inwestycje w sektorze nieruchomości komercyjnych obierają nowy kierunek. Zdaniem ekspertów, coraz częściej rozważane są zmiany przeznaczenia projektów i konwersje budynków.
Skutki epidemicznych obostrzeń najbardziej odczuł sektor hotelowy i handlowy. Natomiast wygranym okazał się segment magazynowy, który w miarę wzrostu rynku e-commerce staje się coraz silniejszy i atrakcyjniejszy dla inwestorów. Mimo zawirowań gospodarczych, w nowej rzeczywistości bardzo dobrze radzi sobie także segment mieszkaniowy, w którym – jak uważają eksperci – sprzedaż pozostaje na stabilnym poziomie.
Zdaniem uczestników rynku nieruchomości klasyczne aktywa, przede wszystkim biurowce i obiekty handlowe, stanowią dziś spore wyzwanie inwestycyjne, przez co częściej poszukiwane są nieruchomości alternatywne, które mogą zapewnić stabilne źródła przychodów. Inwestorzy poszukują możliwości na rynku najmu instytucjonalnego, który w Polsce dopiero się kształtuje. Obecna sytuacja może jednak w zdecydowany sposób wpłynąć na przyspieszenie rozwoju tego segmentu.
Operacyjne nieruchomości mieszkaniowe
Na globalnym runku w pierwszych trzech kwartałach br. udział apartamentów na instytucjonalny wynajem, prywatnych akademików i domów seniora w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych wzrósł do prawie 30 proc. Wartość napływającego do sektora kapitału w ciągu ostatnich 4 lat wzrosła o 60 proc., a w ostatnich miesiącach można było obserwować spektakularne transakcje dotyczące tej grupy aktywów.
– Na naszym rynku także na znaczeniu zyskuje sektor operacyjnych nieruchomości mieszkaniowych, tj. prywatne akademiki, domy dla studentów, budynki z mieszkaniami na wynajem, czy domy senioralne, które nawet w obecnych warunkach cechuje na ogół wysokie obłożenie. Na rynku jest kapitał gotowy do inwestycji w tym segmencie, ale podaż jest w nim w Polsce niewielka. Trudno zarówno o gotowe budynki, jak i obiekty, umożliwiające szybką zmianę ich przeznaczenia. Jeśli chodzi o adaptacje pod taką funkcję, duży potencjał ma choćby rynek hotelowy, który w ostatnich latach rozwijał się u nas w szybkim tempie – informuje Bartłomiej Zagrodnik, managing partner/CEO w Walter Herz.
Sektor hotelowy do zmian
W ostatnim latach obserwowano trend konwersji nieruchomości biurowych w hotele. Przykładem takiej transformacji może być hostel sieci a&o z 200 pokojami zlokalizowany na warszawskiej Woli przy ul. Kasprzaka, który powstał w miejscu, gdzie wcześniej stał ośmiopiętrowy budynek biurowy. Ponad 200 pokoi ma oferować również hotel Vienna House R.evo, którego otwarcie planowane jest w marcu przyszłego roku przy ul. Mickiewicza w Katowicach w przebudowanym, dawnym budynku biurowym. Po modernizacji, która potrwa do 2022 roku o funkcję hotelową wzbogaci się także Kupiec Poznański. Słynne poznańskie centrum, obok odnowionej powierzchni biurowej oraz galerii handlowej, w nowym formacie zyska skrzydło hotelowe. Znaleźć ma się w nim hotel life-stylowej marki AC by Marriott oferujący ponad 150 pokoi, restauracja, bar i sale konferencyjne.
Obecnie jednak to hotele poszukują rozwiązań, które pozwoliłyby im przetrwać. – Rozważane są krótkoterminowe najmy powierzchni hotelowych pod biura, po dostosowaniu pokoi do funkcji gabinetów, do czasu, kiedy sytuacja na rynku nie zmieni się. Sposobem na poprawę rentowności obiektów są też konwersje – informuje Katarzyna Tencza, associate director investment & hospitality w Walter Herz. – To moment, kiedy właściciele obiektów hotelowych powinni spojrzeć na nie z szerszej perspektywy, a w przypadku szczególne trudnej sytuacji, rozważyć możliwości konwersji. Hotele, które z racji swojego charakteru budowane są na gruntach komercyjnych można skonwertować na akademik lub dom senioralny – dodaje Katarzyna Tencza.
Ekspertka przyznaje, że konwersja hotelu na akademik może być łatwiejsza, biorąc pod uwagę obecne zapotrzebowanie rynku i warunki techniczne. – Jednostki w akademiku są zwyczajowo mniejsze niż pokoje hotelowe, ale przy dobrze skonstruowanym biznesplanie konwersja może okazać się długoterminowo opłacalna. Hotele posiadają spore powierzchnie wspólne, w tym sale konferencyjne czy restauracje, które na potrzeby akademika mogą być zmieniane w pralnie, pokoje do nauki, czy przestrzeń spotkań. Pierwsze kroki w kierunku tego typu konwersji zostały już w Polsce zrobione – zaznacza Katarzyna Tencza.
Właściciele obiektów zlokalizowanych poza aglomeracjami miejskimi, ale w ich pobliżu, a także w atrakcyjnych przyrodniczo destynacjach mogą rozważyć zaś konwersję hotelu na dom seniora w formule assisted living. Podobnie jak w przypadku akademika, powierzchnie wspólne mogą być tu wykorzystywane jako strefy aktywności dla seniorów.
Dominacja mieszkań
Zapadają też dziś coraz częściej decyzje o wyburzeniu biurowców i hoteli na rzecz inwestycji mieszkaniowych. Ostatnim przykładem może być choćby decyzja nowego właściciela hotelu Dal w gdańskim Przymorzu, który w jego miejscu zrealizuje inwestycję mieszkaniową. – Niektórzy deweloperzy mieszkaniowi rozglądają się również za ciekawymi nieruchomościami biurowymi, które mają potencjał do konwersji w nieruchomości mieszkaniowe. W miarę pojawiania się na rynku coraz nowocześniejszych budynków biurowych klasy A i relokacji najemców ze starszych biurowców, właściciele tych drugich będą szukać nowych możliwości dla swoich nieruchomości – uważa Katarzyna Tencza.
W stronę sektora mieszkaniowego idą również najwięksi w kraju deweloperzy biurowi, jak Vastint, Echo Investment czy Cavatina. Firma Echo Investment zapowiedziała już zwiększenie zaangażowania w sektorze mieszkaniowym. Planuje przede wszystkim duże inwestycje wielofunkcyjne z dominującą rolą mieszkań, w tym także lokali na wynajem, w których powierzchnie biurowe i handlowe stanowić będą tylko dopełnienie. Deweloper zamierza wprowadzić też nowe funkcje do największego w Polsce ośrodka biurowego na warszawskim Służewcu. W miejscu dwóch starszych obiektów biurowych wybuduje osiedle z około 1,2 tys. mieszkaniami na sprzedaż oraz budynek z mieszkaniami na wynajem, sklepy i punkty usługowe z zieloną przestrzenią wokół.
Wyburzanie starych budynków i realizacja na odzyskiwanych działkach obiektów o innym przeznaczeniu nie jest niczym nowym. Znacznie bardziej wymagająca, zdaniem ekspertów, jest zmiana funkcji istniejących budynków, szczególnie konwersja biurowców w budynki mieszkalne. Takie projekty realizowane były na przykład w Holandii, czy po kryzysie finansowym z 2008 roku w londyńskim City, ale jak dotąd należą do rzadkości. Powodem są wysokie koszty adaptacji, szczególnie jeśli chodzi o przebudowę węzłów wodno-kanalizacyjnych. Nie jest najłatwiejsze dostosowanie takiej nieruchomości do obowiązujących przepisów, co wiąże się z ich odbiorem. Poza tym ograniczenie stanowią przepisy planistyczne.
Centra handlowe będą ewoluować
Firma doradcza podpowiada, że centra handlowe, chcąc dostosować się do nowych warunków, mogą na przykład wziąć pod uwagę zmianę struktury najemców, by znów w pełni wykorzystać możliwości obiektów. Chodzi o przebudowę profilu z handlowego w usługowy, gdyż ze względu na zmianę nawyków zakupowych tradycyjny model stricte handlowy staje się teraz coraz bardziej ryzykowny. W zależności od potrzeb w danej lokalizacji centra mogą na przykład przekształcać ofertę w kierunku usług medycznych, miejsca rozrywki, zabaw dla dzieci, oferty sportowej, albo pójść w stronę ekologii ze stałymi targami ze zdrową żywnością.
W pewnych przypadkach możliwa byłoby również konwersja centów handlowych, jak stało się to np. z Westside Pavilion w Los Angeles, gdzie obiekt zakupiony przez Google będzie przekształcony w kompleks biurowy po zakończeniu przebudowy w 2022 roku. Centrum handlowe SM Mall of Asia w Manili, jedno z największych na Filipinach, przekształcone zostało w centrum medyczne, oferujące różnorodne usługi w tym zakresie.
Teraz mixed-use
Zamknięte podczas lockdownu centra handlowe zyskały konkurencję. Obiekty wielofunkcyjne, które dysponują otwartymi, publicznymi przestrzeniami były wciąż dostępne. – Koronawirus zmodyfikował myślenie ludzi na całym świecie. Docenili oni możliwość spędzenia czasu na powietrzu oraz bliskość usług, sklepów czy pracy. Miejsca łączące wiele funkcji oraz krótkoterminowo domy jednorodzinne, to główni wygrani ewolucji branży nieruchomości podczas mijającego roku. A to przekłada się na rynki finansowe, które dostosowując się do nowej rzeczywistości są coraz bardziej otwarte na mixed-use –mówi Maciej Kłos z firmy doradczej International Business Advisors.
Optymizm ekspertów podziela branża deweloperska, która przygotowuje kolejne tego typu projekty. W Poznaniu powstaje Nowy Rynek. To pięć budynków o różnej funkcjonalności – od biurowej, przez hotelową, po mieszkaniową. Jego całkowita powierzchnia użytkowa wyniesie 100 tys. m². W Katowicach realizowany jest wielofunkcyjny Global Office Park, który dostarczy niemal 90 tys. m² do pracy, handlu i mieszkania oraz strefę rekreacyjną. Z kolei w Łodzi powstaje Fuzja. To przywrócenie życia dawnej fabryki Karola Scheiblera w Łodzi. Na blisko 8 ha trwa rewitalizacja dotychczas zamkniętego fragmentu miasta, który wraz z oddaniem pierwszej części placu przy elektrowni latem 2021 roku otworzy się na mieszkańców, pracowników i odwiedzających.
– Centrum Praskie Koneser w Warszawie, Monopolis w Łodzi i Browar Lubicz w Krakowie to tylko niektóre przykłady spektakularnych rewitalizacji zmieniających przeznaczenie nieruchomości. To przestrzenie miastotwórcze, wpływające na jakość życia całego otoczenia. Są katalizatorem transformacji, inspirując zupełnie nowe pomysły biznesowe. Wykorzystanie istniejących obiektów do nowych funkcji to nie tylko drugie życie dla zaniedbanych dzielnic. To także uczestniczenie w realizacji bodaj najważniejszego dziś zadania, jakim jest ograniczenie destrukcyjnego wpływu gospodarki na planetę. Swoisty recykling przestrzeni jest tu jedną z ważnych dróg – podkreśla Krzysztof Tyszkiewicz, Krzysztof Tyszkiewicz, wiceprezes pracowni architektonicznej Juvenes-Projekt.
Obiekty mixed-use powstają w całej Polsce i już niedługo mogą zmienić nasz krajobraz. Optymistycznie patrzą na ten trend analitycy, którzy oprócz zmian estetycznych dostrzegają w tego rodzaju nieruchomościach możliwość pomnożenia kapitału. Według tegorocznej analizy międzynarodowej firmy doradczej Savills IM, rekomendowanym obszarem inwestycyjnym w Warszawie są najwyższej jakości aktywa biurowe, stanowiące część projektów wielofunkcyjnych.
Dane o zmianie trendów rynkowych potwierdzają także inne analizy. W raporcie PwC i Urban Land Institute „Emerging Trends in Real Estate. Climate of change” z 2020 roku przebadano nastroje wśród menedżerów z całej Europy. Pokazują one, że obecnie najczęściej przekształca się istniejące nieruchomości na mieszkania (68 proc.), obiekty wielofunkcyjne (54 proc.) i biura (36 proc.).
