Podczas gdy w Katowicach i Krakowie buduje się bardzo dużo nowej powierzchni biurowej, a w pierwszym z tych miast przewidywana jest nadpodaż, na drugim biegunie znajduje się Poznań. Jak podają eksperci, stabilny, nawet w czasie pandemii, popyt na biura w stolicy Wielkopolski oraz dość skromne portfolio projektów w budowie może doprowadzić do luki podażowej na tym rynku.
W ciągu ostatnich lat Poznań został uznany za jeden z najszybciej rozwijających się ośrodków biznesowych w Polsce. Na koniec 2018 roku wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych w mieście wyniosła 7,1 mld euro. Działa tu ponad 260 dużych międzynarodowych inwestorów, reprezentujących między innymi sektor nowoczesnych usług dla biznesu. To z kolei napędza rozwój lokalnego rynku biurowego.
– Poznań to stosunkowo kameralne miasto, jeśli porównamy je do Krakowa czy Wrocławia, ale posiadające wyjątkowo zróżnicowaną i silnie rozwiniętą strukturę gospodarczą bazującą między innymi na branży handlowej, motoryzacyjnej, spożywczej, jak również na sektorze usług dla biznesu. Co ważne, dynamiczny rozwój centrów usług przekłada się na coraz bogatszą ofertę obiektów biurowych, pracujących na markę miasta jako nowoczesnej lokalizacji biznesowej. Bardzo dobre perspektywy dla Poznania potwierdza ubiegłoroczna ocena „A-„ wystawiona przez agencję ratingową Fitch, która podkreśliła bogatą i zdywersyfikowaną gospodarkę tej aglomeracji – tłumaczy Zuzanna Kowalczyk, dyrektor, Dział Reprezentacji Najemcy, JLL.
Rynek pracy – dostęp do wyspecjalizowanych pracowników
– Na przestrzeni ostatnich lat Poznań umacniał swoją pozycję na europejskiej mapie sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Inwestorzy doceniają nie tylko dojrzałość lokalnego rynku, wysoką jakość życia i bogatą infrastrukturę, ale również szeroki dostęp do wykwalikowanych pracowników, władających językami obcymi. To wszystko, w połączeniu z charakterystyczną dla poznańskiego rynku zdolnością szybkiej adaptacji do nowych warunków, przyciąga potencjalnych inwestorów i pozwala z optymizmem patrzeć w przyszłość – zaznacza Miłosz Jankowski, business services client manager, Hays Poland.
Popyt na biura wciąż mocny
Na wzrost oferty wysokiej jakości powierzchni w Poznaniu wpłynęło rosnące zainteresowanie najemców reprezentujących przede wszystkim sektor nowoczesnych usług dla biznesu. Aktualnie w mieście funkcjonuje 113 centrów BPO/SSC/IT/R&D, z czego sześć zostało otwartych w 2020 roku.
– Pomimo pandemii, aktywność na poznańskim rynku najmu utrzymywała się w ubiegłym roku na stosunkowo wysokim poziomie 63 tys. m², m.in. dzięki rekordowej umowie Allegro na 26 tys. m² w Nowym Rynku, czy blisko 6 tys. m², które w tym samym kompleksie biurowym zajął Rockwool – podkreśla Ewa Grudzień, starszy analityk rynku, JLL.
Firma uważa, że chociaż kryzys związany z koronawirusem przyniósł wiele niepewności w odniesieniu do tradycyjnego miejsca pracy, stało się jasne, że biura pozostaną kluczowe dla zapewnienia sukcesu firm w dłuższej perspektywie.
– Popyt na biura tymczasowo spowolnił w pierwszej połowie 2021, jednak apetyt najemców na wysokiej jakości powierzchnie powinien powrócić najpóźniej w roku przyszłym. Już teraz Biuro Obsługi Inwestorów Miasta Poznania szacuje, że w sektorze usług może powstać nawet 1 tys. nowych miejsc pracy, a to naturalnie wygeneruje wzrost zainteresowania ofertą biurową – dodaje Zuzanna Kowalczyk.
Czy podaż nadąży za popytem?
Całkowite zasoby biurowe Poznania są szacowane na ponad 580 tys. m², co plasuje miasto jako piąty rynek regionalny w Polsce (po Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Katowicach).
– Rok 2019, kiedy na rynek dostarczono blisko 90 tys. m² powierzchni, był rekordowy pod względem nowej podaży. Kolejne miesiące stanęły natomiast pod znakiem umiarkowanej aktywności deweloperów. W 2020 roku ukończono jedynie 18,3 tys. m² nowej powierzchni, z czego większość w ramach projektu Giant Office. Na koniec 2020 roku dość skromnie prezentował się też portfel projektów w budowie – łącznie 77 000 m² – komentuje Ewa Grudzień.
Ponad 50 proc. tej powierzchni zostanie oddane do użytkowania w pierwszej połowie tego roku, natomiast pozostała część trafi na rynek nie wcześniej niż w drugim półroczu 2023 roku.
– W związku z ograniczoną aktywnością deweloperów możemy spodziewać się w Poznaniu zjawiska tzw. luki podażowej. Aktywność deweloperów ma szansę oczywiście napędzić spodziewane przyspieszenie w sektorze nowoczesnych usług dla biznesu, jednak realizacja nowych inwestycji jest procesem czasochłonnym, dlatego ewentualne nowe projekty raczej nie zostaną zrealizowane przed 2023. To może zaostrzyć między najemcami konkurencję o najlepsze powierzchnie biurowe w tym mieście – dodaje Zuzanna Kowalczyk.
Rynek inwestycyjny – spowolnienie po pracowitym 2019
Biorąc pod uwagę ostatnią dekadę, Poznań uplasował się na czwartym miejscu wśród najpopularniejszych inwestycyjnie biurowych rynków regionalnych. Wyższe wartości transakcyjne obserwowane były jedynie w większych aglomeracjach – w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.
– W poznańskim sektorze biur mamy do czynienia ze stawkami czynszowymi, które są charakterystyczne na przykład dla Krakowa czy Wrocławia, a to oznacza, że najlepsze obiekty biurowe w mieście mogą generować przychody porównywalne z aktywami biurowymi typu „prime” poza Warszawą. Pod względem wartości kapitałowej inwestycji biurowych Poznań nadal należy uznać za rynek ze znacznym potencjałem wzrostowym. Rekordowy pod względem aktywności inwestorów był tu rok 2019, kiedy Poznań odpowiadał za prawie 24 proc. obrotów poza Warszawą – komentuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, JLL.
W 2020 roku natomiast, podobnie jak w innych miastach regionalnych, wartość biurowych transakcji inwestycyjnych w Poznaniu zanotowała spadek i wyniosła ok. 40 mln euro w ramach sprzedaży 61,49 proc. udziałów w GTC przez Lonestar w transakcji korporacyjnej na rzecz węgierskiego funduszu inwestycyjnego Optima.
Stopy kapitalizacji za najlepsze powierzchnie biurowe w Poznaniu powinny pozostać stabilne w 2021 roku i w zależności od struktury najmu wynosić 6,75 proc. bądź niżej.
Pustostany i czynsze
Na przestrzeni ostatnich sześciu lat wskaźnik pustostanów w Poznaniu rejestrował dynamiczne zmiany. Po osiągnięciu w 2015 roku najwyższego poziomu, dostępność powierzchni biurowej stopniowo spadała, osiągając zaledwie 7,5 proc. na koniec 2018 roku.
– Gwałtowny wzrost nowej podaży w 2019 roku spowodował wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej do 10,8 proc. Tendencja wzrostowa utrzymywała się w 2020 roku, ponieważ wiele firm odłożyło na później strategiczne decyzje, dotyczące np. ekspansji, ze względu na trwającą pandemię. Na koniec 2020 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 13 proc., co odpowiadało 75,9 tys. m² dostępnej od ręki powierzchni. W najbliższym czasie poziom pustostanów powinien pozostać na stabilnym poziomie, jednak umiarkowana aktywność deweloperów w połączeniu ze stosunkowo wysokim popytem prawdopodobnie przełoży się na jego spadek w perspektywie średnioterminowej – podsumowuje Ewa Grudzień.
W ciągu ostatnich kilku lat czynsze za najlepsze powierzchnie systematycznie rosły, co było rezultatem ograniczonej dostępności nowych produktów. Niemniej jednak wywołana przez pandemię niepewność zahamowała w ostatnim roku wzrost stawek, które w przypadku obiektów typu „prime” kształtują się obecnie na poziomie 13,6-15 euro/m²/miesiąc. Wzrost czynszów spodziewany jest od 2022 roku, co będzie spowodowane ograniczoną nową podażą.
