W drugim kwartale br. największy negatywny bilans wynajętych i zwolnionych biur zanotowano w Katowicach. Ujemne wyniki dotyczą niemal wszystkich większych rynków biurowych w kraju. Jest jednak wyjątek – pozytywne dane płyną z Wrocławia.
Od początku kwietnia w szybkim tempie zaczęła wzrastać liczba wolnych powierzchni biurowych w całej Polsce. Najwięcej zasobów, które od tego czasu trafiły na rynek i nie zostały zaabsorbowane pojawiło się w Katowicach, Gdańsku i Warszawie. W stolicy województwa śląskiego wartość ta wynosi niemal 60 tys. m². Sytuacja ta jednak nie dotyczy topowych lokalizacji.
Obecnie na głównych rynkach w kraju wolnych pozostaje 2,4 mln m², co przekłada się na 4443 moduły biurowe. Jak wynika z informacji podawanych przez REDD Platform, w drugim kwartale br. rynek zasiliło 766 modułów biurowych, które nie zostały zaabsorbowane przez nowe umowy najmu. Tym samym, zasoby wolnej powierzchni zwiększyły się o 166 tys. m², przez pierwsze dwa miesiące kwartału przyrastając w średnim tempie ponad 2,6 tys. m² dziennie. W czerwcu ten trend stracił na sile.
Spośród ponad 20 rynków regionalnych monitorowanych przez REDD, największy negatywny bilans wynajętych i zwolnionych biur zanotowały Katowice (-59,9 tys. m²), Gdańsk (-41,4 tys. m²) oraz Warszawa (-26,8 tys. m²). Skalę zjawiska w stolicy województwa śląskiego potęguję fakt, że wartość bilansowa stanowi ponad 10 proc. wszystkich zasobów biurowych miasta. W przypadku pozostałych rynków są to wartości znacznie niższe.
Dodatkowo w stolicy przestrzeń niezaabsorbowana przez rynek dotyczy głównie małych modułów – w sumie 252. Inaczej jest w Gdańsku, gdzie ponad 41 tys. m² wolnej powierzchnie przełożyło się jedynie na 33 moduły. W Katowicach niemal 60 tys. zwolnionych biur to 105 modułów.
Znaczna większość zwalnianych powierzchni w tym ostatnim mieście to mniejsze moduły po kilkadziesiąt metrów kwadratowych, co po raz kolejny może dowodzić, że z najmu rezygnują głównie mniejsze firmy. W ich przypadku umowy mają krótszy okres obowiązywania i też łatwiej je wypowiedzieć.
Z danych z ostatnich tygodni wynika, że najwięcej wolnych biur w większości znajduje się w starszych obiektach, jak Rolna 43 (wiele małych modułów), Grabowa 1 (kilka modułów średniej wielkości), czy w budynkach Opal Maksimum.
Jak wskazuje REDD, jedynym miastem, gdzie w drugim kwartale br. wystąpiła przewaga powierzchni wynajętej na zwalnianymi modułami dotyczyła Wrocławia. Dostępna powierzchni w analizowanym okresie zmniejszyła się tam o 2,3 tys. m².
Zdaniem firmy doradczej Walter Herz, we Wrocławiu popyt na powierzchnie biurowe udaje się utrzymać dzięki specjalizacji w sektorze usług biznesowych, szczególnie w zakresie centrów technologicznych i IT. Dodatkowo, inwestorzy w stolicy Dolnego Śląska są mocno wspierani przez jednostki samorządowe. – Korzystają również z imponującego zaplecza, jakim jest świetnie wykwalifikowana kadra, wykształcona na kierunkach dedykowanych sektorowi outsourcingu. Takie podstawy dają miastu stabilność i bezpieczeństwo, jeśli chodzi o rozwój biznesu i tym samym wzrost rynku biurowego – uważa firma Walter Herz.
Nie zmienia to faktu, że od połowy marca br., podobnie jak inne rynki krajowe, wrocławski sektor biurowy pozostawał w fazie zamrożenia gospodarczego. Przeszkodą w rozwoju inwestycji są tu, jak we wszystkich aglomeracjach w kraju, przeciągające się procesy administracyjne, braki pracowników budowlanych i niepełna ciągłość dostaw. Budowa obiektów biurowych w mieście jednak nie stanęła. – Realizacja projektów jest konsekwentnie kontynuowana, a buduje się nie mało, bo w powstających aktualnie we Wrocławiu biurowcach znajdzie się łącznie prawie 220 tys. m² powierzchni – mówi Mateusz Strzelecki, partner, head of Regional Markets w Walter Herz.
Firma przyznaje, że najemcy we Wrocławiu, jak wszędzie, przyjęli najpierw postawę wyczekującą, przyglądając się rozwojowi wypadków, jednak obserwowane jest ponowne ożywienie na rynku biurowym. – Firmy wróciły do rozmów, dotyczących relokacji i renegocjacji umów. Co więcej, „lockdown” nie zatrzymał finalizacji umów, które były podpisywane w tym niecodziennym okresie. Wrocławscy najemcy są świadomi, że „home office” nie jest w stanie w pełni zastąpić efektywnej pracy w biurze, gwarantującej rozwój biznesu – twierdzi Martyna Markiewicz, senior leading negotiator w Walter Herz.
W pierwszych trzech miesiącach tego roku popyt we Wrocławiu utrzymywał się na bardzo wysokim poziomie. Wolumen transakcji sięgnął 48 tys. m² powierzchni i był dwukrotnie wyższy od odnotowanego w analogicznym okresie 2019 r. – Kolejny kwartał z pewnością przyniesie wiele zmian, nowe tendencje i oczekiwania ze strony najemców. Jednak najważniejsze, że wracamy do działania, zarówno na rynku biurowym, jak i na polu inwestycyjnym – dodaje przedstawiciel firmy.
Zasoby biurowe Wrocławia, sięgają już prawie 1,2 mln m² powierzchni. W pierwszym kwartale br. do użytkowania został oddany tylko jeden budynek o powierzchni 8,2 tys. m², ale deweloperzy prowadzą projekty, których planowe ukończenie może przynieść w tym roku jeszcze niemal 60 tys. m² biur. Wśród nich jest m.in. kolejny budynek w inwestycji City Forum i biurowiec w projekcie Centrum Południe.
Mimo to, nawet jeśli wszystkie inwestycje oddane zostaną w terminie, nowa podaż będzie o połowę mniejsza niż w rekordowym pod tym względem 2019 r., kiedy na wrocławski rynek dostarczono prawie 150 tys. m² powierzchni biurowych, w tym m.in. Business Garden Wrocław II z 79 tys. m² biur. Ubiegły rok był drugim z rzędu, w którym zasoby biurowe Wrocławia rosły w tak rekordowym tempie.
Walter Herz zwraca uwagę, że obiekty oddawane w ciągu ostatnich dwóch lat skupione były głównie w zachodniej części miasta, a inwestycje realizowane obecnie znajdują się przede wszystkim w centrum i południowym obszarze aglomeracji. Przy centralnie położonej ul. Powstańców Śląskich w realizacji jest obecnie budynek MidPoint71 firmy Echo Investment i biurowiec Wielka 27 firmy i2 Development.
Przykładem inwestycji biurowej od początku adresowanej do konkretnego najemcy jest Nowa Strzegomska na terenie Wrocławskiego Parku Biznesu, w której firma informatyczna GlobalLogic zajmie 10 tys. m² dla 1 tys. pracowników. To również przedsięwzięcie, w ramach którego deweloper wyburzył biurowe zabudowania WPB, by wznieść bardziej nowoczesny biurowiec.
– Jesteśmy świadkami historii na wrocławskim rynku biurowym, ponieważ to pierwsza tego typu transakcja, w której wynajmujący zdecydował się po pierwsze wyburzyć część z funkcjonującego kompleksu, po drugie zbudować w pełni dostosowany do potrzeb najemcy budynek biurowy o powierzchni aż 10 tys. m². W ramach obowiązującej umowy, GlobalLogic do czasu zajęcia nowej powierzchni pozostanie najemcą części kompleksu Wrocławskiego Parku Biznesowego – Strzegomska Park – mówił w grudniu Marcin Siewierski, associate, Dział Powierzchni Biurowych, Menedżer Biura Cushman & Wakefield we Wrocławiu.
GlobalLogic ma przeprowadzić się do nowego obiektu w październiku 2021 r. Umowę najmu zawarto na 99 miesięcy. Zasiedlenie drugiej części budynku przewidziano do końca października 2023 r.
