Niska podaż i wzrost liczby renegocjacji na warszawskim rynku biurowym

Według firmy doradczej Newmark Polska aktywność najemców w drugim kwartale br. na warszawskim rynku nieruchomości biurowych nadal utrzymywała się na stosunkowo wysokim poziomie. Jednocześnie dostępność powierzchni ponownie nieznacznie się zmniejszyła, potwierdzając trend spadkowy współczynnika pustostanów.

W pierwszej połowie 2022 r. popyt brutto na warszawskim rynku biurowym wyniósł prawie 480 tys. m², z czego ponad 44 proc. przypadło na drugi kwartał (212,2 tys. m²). Stanowi to wzrost rok do roku o 92,7 proc. (w pierwszej połowie 2021 r. wynajęto 250 tys. m²). Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszą się centralne lokalizacje, których dotyczyły umowy na ponad 343,7 tys. m², co stanowiło prawie 72 proc. całkowitego zarejestrowanego popytu. Newmark Polska podaje, że pomimo obecnych napięć geopolitycznych, nie jest obserwowany znacznego spowolnienia działań najemców czy też wydłużenia się procesu decyzyjnego.

– Wraz z upowszechnianiem się hybrydowego modelu pracy wzrasta zainteresowanie firm reorganizacją biur na takie, które stawiają na wzmocnienie integracji i współpracy pracowników w miejscu pracy – mówi Joanna Bartosiewicz, senior associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych, Newmark Polska. – Biorąc pod uwagę obecny poziom aktywności najemców i niską podaż nowej powierzchni biurowej w najbliższym czasie, przewidujemy wzrost liczby renegocjowanych umów najmu, których udział w strukturze popytu na koniec czerwca 2022 r. wzrósł do 48 proc. z niewiele ponad 27 proc. w pierwszym kwartale 2022 r. – dodaje ekspertka Newmark Polska.

W pierwszej połowie 2022 r. renegocjacje stanowiły łącznie 36,5 proc. całkowitego wolumenu. Na pozostałe 63,5 proc. złożyły się nowe umowy (33 proc.), umowy przednajmu (15 proc.), ekspansje (11 proc.) i transakcje na potrzeby własne (4,5 proc.). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w pierwszej połowie 2022 r. nadal były firmy z sektora finansowego (31,5 proc.) oraz IT (17,5 proc.). Największą transakcją najmu podpisaną w drugim kwartale roku była renegocjacja umowy przez Samsung Electronics Polska w Warsaw Spire C (21 tys. m²).

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,27 mln m². W drugim kwartale br. na stołecznym rynku oddano do użytkowania tylko dwa projekty biurowe o łącznej powierzchni 35,6 tys. m², a całkowita podaż od początku br. przekroczyła 129 tys. m².

Wśród największych ukończonych inwestycji w pierwszej połowie 2022 r. znalazły się: Forest Tower (51,5 tys. m², Północne Centrum, I kw.), kompleks SkySawa I & II (łącznie 31,3 tys. m², Centralny Obszar Biznesu, I i II kw.) czy Lixa C (19,4 tys. m², Zachodnie Centrum, I kw.).

– W drugim kwartale wolumen powierzchni w budowie nieznacznie wzrósł w porównaniu z końcem pierwszego kwartału 2022 r. i na koniec czerwca wynosił prawie 300 tys. m². Warto jednocześnie podkreślić, że po zaplanowanym na ten rok oddaniu do użytku wieży Varso Tower czy biurowca P180, kolejne większe budynki biurowe powstaną najwcześniej pod koniec 2023 r. i na przełomie lat 2024/2025 – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Newmark Polska.

Na koniec czerwca 2022 r. wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11,9 proc., co stanowi spadek o 0,3 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 0,6 p.p. w ujęciu rok do roku. W budynkach wybudowanych po 2016 r. współczynnik powierzchni niewynajętej jest niższy od średniego poziomu odnotowanego w stolicy i wynosi 9,1 proc., natomiast w biurowcach ukończonych w 2010 r. i wcześniej sięga on 14,8 proc. W kolejnych kwartałach spodziewany jest dalszy spadek dostępnej powierzchni biurowej.

Na koniec drugiego kwartału br. na stołecznym rynku powierzchni biurowych utrzymywała się presja na wzrost czynszów, szczególnie w budynkach i lokalizacjach cieszących się największym zainteresowaniem najemców. Ponadto, ze względu na wysokie koszty wykończenia biur oraz zakłócenia łańcuchów dostaw, czas potrzebny na realizację prac wykończeniowych znacząco się wydłużył.