Ponad milion m² wolnej powierzchni biurowej w regionach

Najemcy biurowi mają do dyspozycji rekordową liczbę wolnych powierzchni w głównych miastach regionalnych Polski. W większości ośrodków zwraca uwagę niski poziom nowej podaży, a także rosnący współczynnik pustostanów, który w Katowicach i Łodzi wynosi już ponad 20 proc.

Z powodu dużej ilości dostępnej powierzchni biurowej w istniejących budynkach – szacowanej na ponad 1 mln m² – deweloperzy zachowują ostrożność przy rozpoczynaniu nowych inwestycji. Co istotne, wysokie koszty eksploatacyjne zachęcają do wprowadzania usprawnień mających na celu optymalizację zużycia mediów.

Na koniec drugiego kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) przekroczyły 6,5 mln m². W okresie od stycznia do końca czerwca deweloperzy dostarczyli łącznie ponad 116 tys. m² w 10 budynkach, z czego 41 proc. (48,1 tys. m²) trafiło na rynek w drugim kwartale br. Wśród największych zrealizowanych inwestycji znalazły się takie biurowce jak: Ocean Office Park B (Kraków, I kw.), Nowy Rynek E (Poznań, II kw.) czy Centrum Południe 3 (Wrocław, I kw.). Wszystkie wymienione powyżej obiekty skupiają łącznie ponad 64 proc. całkowitej nowej podaży z ostatnich sześciu miesięcy.

Aktywność deweloperów cały czas pozostaje na umiarkowanym poziomie. Na koniec drugiego kwartału w trakcie realizacji pozostawało ok. 500 tys. m². – to o prawie 5 proc. mniej niż w pierwszym kwartale 2023 roku i ponad 11 proc. mniej niż rok wcześniej.

– Znaczna dostępność powierzchni biurowej w budynkach już istniejących sprawia, że deweloperzy – pomimo posiadania zabezpieczonych działek i przygotowanych projektów – często odraczają decyzję o rozpoczęciu budowy, m.in. do momentu podpisania znaczącej umowy przednajmu w planowanej inwestycji – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

W drugim kwartale 2023 roku najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli ponad 166 tys. m². Był to wynik zbliżony do popytu odnotowanego w pierwszym kwartale, w którym wyniósł prawie 167,8 tys. m². Z kolei popyt brutto w pierwszym półroczu sięgnął 333,8 tys. m² i był niższy o niecałe 3 proc. niż w pierwszej połowie 2022 roku. W drugim kwartale najemcy byli najbardziej aktywni we Wrocławiu (51,9 tys. m²) i w Krakowie (51,6 tys. m²).

Na drugim biegunie znalazły się Katowice. Jak podaje Knight Frank, od początku kwietnia do końca czerwca wynajęto tu zaledwie 5,7 tys. m². Natomiast w całym pierwszym półroczu podpisano umowy na niecałe 25 tys. m². Był to wynik o ponad 43 proc. gorszy od zanotowanego w analogicznym okresie 2022 roku.

Podaż, popyt i poziom pustostanów po drugim kwartale 2023 roku (dane Knight Frank).

– Pomimo stabilizacji po stronie popytowej, obserwujemy pogłębiający się trend polegający na dążeniu do optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej. Większość najemców obecnie podpisuje umowy najmu na mniejsze biura w stosunku do wcześniej wynajmowanych czy też pierwotnie planowanych. Średnia wielkość transakcji w okresie styczeń-czerwiec wyniosła ok. 930 m² w porównaniu z 1,1 tys. m² w całym 2022 roku – mówi Anna Osiecka, associate director w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w firmie Newmark Polska.

W okresie od kwietnia do końca czerwca 2023 roku odnotowano duży udział nowych umów najmu w całkowitym popycie – łącznie z umowami przednajmu przekroczył on 70 proc. Jednocześnie najemcy coraz częściej poszukują budynków efektywnych energetycznie i środowiskowo. Natomiast w całym pierwszym półroczu udział nowych umów i relokacji wyniósł 55 proc., a renegocjacji 33 proc. Pozostałe 12 proc. stanowiły ekspansje (7 proc.), umowy przednajmu (3 proc.) i transakcje na potrzeby własne (2 proc.).

W drugim kwartale 2023 roku wskaźnik pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych ponownie wzrósł. Obecnie wynosi on 16,8 proc., co oznacza wzrost o 0,9 p.p. w porównaniu z pierwszym kwartałem br. i o 1,6 p.p. w ujęciu rocznym. Największe wzrosty zaobserwowano w Katowicach (o 3,0 p.p.), mimo że od stycznia do czerwca w mieście nie oddano do użytkowania nowej powierzchni biurowej. Łącznie na ośmiu głównych rynkach regionalnych najemcy mają do dyspozycji rekordowe prawie 1,1 mln m² wolnej powierzchni biurowej.

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe, oferujące nowoczesne rozwiązania zarówno technologiczne, jak i z zakresu ESG oraz efektywności energetycznej, utrzymują się na wysokim poziomie i w najlepszych budynkach sięgają nawet 16-17 euro/m²/miesiąc. Ze względu na wysokie koszty eksploatacyjne najemcy coraz częściej decydują się na usprawnienia w wynajmowanych biurach w celu osiągnięcia wymiernych oszczędności.