Rekordowe zapotrzebowanie na magazyny. Najwyższy popyt na Górnym Śląsku

W 2020 roku popyt na magazyny sięgnął rekordowego poziomu 4,8 mln m², zasoby powierzchni powiększyły się o ponad 2 mln m². W budowie, podobnie jak na koniec 2019 roku, pozostawało 1,9 mln m² powierzchni. Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce na koniec minionego roku.

Pomimo wyjątkowej sytuacji gospodarczej, polski rynek magazynowy odnotował w ub. roku rekordowy wynik. Zdaniem firmy, po raz kolejny potwierdza to jego siłę. – Popyt na poziomie 1,36 mln m² obserwowany w czwartym kwartale podwyższył wynik końcoworoczny do 4,8 mln m² wynajętej powierzchni. Za ponad 71 proc. tego zapotrzebowania odpowiadały nowe umowy i ekspansje. Pozwoliło to utrzymać Polsce trzecie miejsce wśród najbardziej aktywnych rynków w Europie – komentuje Tomasz Mika, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

Znacząca część nowego popytu dotyczyła w ubiegłym roku dwóch największych rynków – Warszawy (obie strefy) i Górnego Śląska, które, prawie po równo, odpowiadały łącznie za wynajem 1,43 mln m² (42 proc. popytu netto). Każdy z pozostałych trzech rynków z tzw. „wielkiej piątki” – Polska Centralna, Poznań i Wrocław – przekroczył wynik 300 tys. m². W sumie pięć największych rynków opowiadało za około 71 proc. nowowynajętej powierzchni w kraju. Firma także zwraca uwagę na wysokie wyniki w Trójmieście i Lubuskiem – popyt na każdym z tych rynków osiągnął ponad 200 tys. m². O ile na wynik w Lubuskiem wpłynęła jedna wyjątkowo duża transakcja, Trójmiasto obserwowało wiele umów o różnej wielkości, które dotyczyły kilku parków logistycznych.

Wybrane transakcje najmu w 2020 roku (źródło: JLL)

– Warto podkreślić też rosnącą popularność tzw. logistyki miejskiej, która została dodatkowo wzmocniona przez dynamiczny wzrost sprzedaży e-commerce. Zgodnie z definicją JLL, całkowity nowy popyt na miejską powierzchnię logistyczną w ośmiu polskich największych aglomeracjach osiągnął w 2020 roku 450 tys. m², w tym prawie 80 tys. m² w samej Warszawie. Łącznie stanowiło to ponad 40-procentowy wzrost w stosunku do 2019 roku – mówi Maciej Kotowski, analityk rynku, JLL.

Struktura sektorowa nowego popytu pozostaje bez większych zmian. Rynek zdominowany był przez sieci handlowe (39 proc.), operatorów logistycznych (32 proc.) i producentów (24 proc.). Podkreśla się przy tym wyjątkową aktywność ze strony branży spożywczej i FMCG. Firmy te, działające w ramach wszystkich trzech głównych sektorów, wynajęły w ub. roku łącznie około 775 tys. m².

Aktywność deweloperów nie słabnie

– Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły na koniec grudnia 20,7 mln m². Pomimo relatywnie niskiego rezultatu z czwartego kwartału, kiedy dostarczono zaledwie 285 tys. m², ostateczny wynik utrzymał się na poziomie ponad 2 mln m² powierzchni oddanej do użytkowania w całym 2020 roku – dodaje Maciej Kotowski.

Większość nowej podaży zasiliła rynki Warszawy, Górnego Śląska i Wrocławia, gdzie dostarczono łącznie 1,4 mln m². Co więcej, wyjątkowo wysoki wynik obserwowano w Trójmieście – 140 tys. m² nowej powierzchni, oraz w Poznaniu, który był piątym rynkiem, na którym skala nowej powierzchni przekroczyła 100 tys. m².

– Te nieco niższe wyniki po stronie podaży w 2020 roku nie powinny być postrzegane jako jakakolwiek oznaka spowolnienia. Wielkość powierzchni w budowie pozostaje na bardzo zadowalającym poziomie – pod koniec roku powstawało kolejne 1,9 mln m², czyli podobnie jak w końcówce 2019 roku – tłumaczy Tomasz Mika.

Niesłabnąca aktywność obserwowana jest nadal na Górnym Śląsku, gdzie w grudniu budowano ok. 390 tys. m². Ponownie uwagę należy zwrócić też na region Trójmiasta, gdzie suma aktywnych projektów budowlanych to 270 mln m². Ponadto 200 tys. m² wzmocni zasoby rynku w Lubuskiem (jedna znacząca inwestycja BTS).

Obserwowany w ostatnim czasie obniżony udział powierzchni budowanej spekulacyjnie widoczny był również na koniec 2020 roku. Około 31 proc. powierzchni powstającej w grudniu nie było zabezpieczone umowami najmu. Ponad 50 tys. m² budowano spekulacyjnie na każdym z rynków Warszawy, Trójmiasta, Wrocławia i Górnego Śląska.

Rynek inwestycyjny – najlepszy rok w historii

Pandemia COVID-19 znacząco zmieniła priorytety kupujących, o czym świadczy przede wszystkim struktura zainteresowania inwestorów poszczególnymi segmentami rynku nieruchomości.

– Transakcje magazynowe sfinalizowane w ub. roku osiągnęły rekordową wartość 2,7 mld euro, stanowiąc tym samym prawie połowę całkowitego wolumenu inwestycyjnego na polskim rynku nieruchomości. Wysokość inwestycji w sektorze logistycznym była aż o 81 proc. wyższa w porównaniu do roku 2019 i o 48 proc. większa od poprzedniego rekordu z roku 2018. W rezultacie, magazyny stały się po raz pierwszy w historii najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym w Polsce – komentuje Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.

Sektor magazynowy jako jedyny dostrzegł w 2020 roku pierwsze oznaki powrotu do kompresji stóp kapitalizacji. Wyjątkowo wysoki popyt, stosunkowo niskie koszty finansowania i ograniczona dostępność najlepszych produktów na rynku, sugerują, że presja na obniżanie stóp powinna być widoczna przez cały 2021 rok. W przypadku najlepszych standardowych nieruchomości logistycznych, stopy na koniec roku wyniosły 5,75 proc. Magazyny wynajęte na dużo dłuższy niż standardowo okres (powyżej 10 lat) oraz zaprojektowane i wybudowane dla konkretnego najemcy (BTS) mogły osiągać stopy kapitalizacji nawet poniżej 4,5 proc. Z kolei najlepsze projekty miejskie w Warszawie wyceniane były na około 5,5 proc.

Czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Warszawa i inne lokalizacje miejskie pozostały najdroższymi rynkami. Niewielki wzrost stawek obserwowany był na niektórych mniejszych rynkach, jak Lublin czy Podkarpacie. W Warszawie czynsze bazowe wahały się między 4,3 a 5,25 euro/m²/miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki oferowane były w pozamiejskich okolicach Polski Centralnej (2,6-3,5 euro/m²/miesiąc).