W 2020 roku popyt na magazyny sięgnął rekordowego poziomu 4,8 mln m², zasoby powierzchni powiększyły się o ponad 2 mln m². W budowie, podobnie jak na koniec 2019 roku, pozostawało 1,9 mln m² powierzchni. Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce na koniec minionego roku.

Pomimo wyjątkowej sytuacji gospodarczej, polski rynek magazynowy odnotował w ub. roku rekordowy wynik. Zdaniem firmy, po raz kolejny potwierdza to jego siłę. – Popyt na poziomie 1,36 mln m² obserwowany w czwartym kwartale podwyższył wynik końcoworoczny do 4,8 mln m² wynajętej powierzchni. Za ponad 71 proc. tego zapotrzebowania odpowiadały nowe umowy i ekspansje. Pozwoliło to utrzymać Polsce trzecie miejsce wśród najbardziej aktywnych rynków w Europie – komentuje Tomasz Mika, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

Znacząca część nowego popytu dotyczyła w ubiegłym roku dwóch największych rynków – Warszawy (obie strefy) i Górnego Śląska, które, prawie po równo, odpowiadały łącznie za wynajem 1,43 mln m² (42 proc. popytu netto). Każdy z pozostałych trzech rynków z tzw. „wielkiej piątki” – Polska Centralna, Poznań i Wrocław – przekroczył wynik 300 tys. m². W sumie pięć największych rynków opowiadało za około 71 proc. nowowynajętej powierzchni w kraju. Firma także zwraca uwagę na wysokie wyniki w Trójmieście i Lubuskiem – popyt na każdym z tych rynków osiągnął ponad 200 tys. m². O ile na wynik w Lubuskiem wpłynęła jedna wyjątkowo duża transakcja, Trójmiasto obserwowało wiele umów o różnej wielkości, które dotyczyły kilku parków logistycznych.

Wybrane transakcje najmu w 2020 roku (źródło: JLL)

Najemca

Obiekt

Powierzchnia (m²)

Amazon

Panattoni BTS Świebodzin

200 400

RTV Euro AGD

Prologis Park Janki

73 400

Amazon

Hillwood Łódź Górna

73 000

Żabka

7R BTS Radzymin

67 500

4F

Panattoni BTS Czeladź

67 000

– Warto podkreślić też rosnącą popularność tzw. logistyki miejskiej, która została dodatkowo wzmocniona przez dynamiczny wzrost sprzedaży e-commerce. Zgodnie z definicją JLL, całkowity nowy popyt na miejską powierzchnię logistyczną w ośmiu polskich największych aglomeracjach osiągnął w 2020 roku 450 tys. m², w tym prawie 80 tys. m² w samej Warszawie. Łącznie stanowiło to ponad 40-procentowy wzrost w stosunku do 2019 roku – mówi Maciej Kotowski, analityk rynku, JLL.

Struktura sektorowa nowego popytu pozostaje bez większych zmian. Rynek zdominowany był przez sieci handlowe (39 proc.), operatorów logistycznych (32 proc.) i producentów (24 proc.). Podkreśla się przy tym wyjątkową aktywność ze strony branży spożywczej i FMCG. Firmy te, działające w ramach wszystkich trzech głównych sektorów, wynajęły w ub. roku łącznie około 775 tys. m².

Aktywność deweloperów nie słabnie

– Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły na koniec grudnia 20,7 mln m². Pomimo relatywnie niskiego rezultatu z czwartego kwartału, kiedy dostarczono zaledwie 285 tys. m², ostateczny wynik utrzymał się na poziomie ponad 2 mln m² powierzchni oddanej do użytkowania w całym 2020 roku – dodaje Maciej Kotowski.

Większość nowej podaży zasiliła rynki Warszawy, Górnego Śląska i Wrocławia, gdzie dostarczono łącznie 1,4 mln m². Co więcej, wyjątkowo wysoki wynik obserwowano w Trójmieście – 140 tys. m² nowej powierzchni, oraz w Poznaniu, który był piątym rynkiem, na którym skala nowej powierzchni przekroczyła 100 tys. m².

– Te nieco niższe wyniki po stronie podaży w 2020 roku nie powinny być postrzegane jako jakakolwiek oznaka spowolnienia. Wielkość powierzchni w budowie pozostaje na bardzo zadowalającym poziomie – pod koniec roku powstawało kolejne 1,9 mln m², czyli podobnie jak w końcówce 2019 roku – tłumaczy Tomasz Mika.

Niesłabnąca aktywność obserwowana jest nadal na Górnym Śląsku, gdzie w grudniu budowano ok. 390 tys. m². Ponownie uwagę należy zwrócić też na region Trójmiasta, gdzie suma aktywnych projektów budowlanych to 270 mln m². Ponadto 200 tys. m² wzmocni zasoby rynku w Lubuskiem (jedna znacząca inwestycja BTS).

Obserwowany w ostatnim czasie obniżony udział powierzchni budowanej spekulacyjnie widoczny był również na koniec 2020 roku. Około 31 proc. powierzchni powstającej w grudniu nie było zabezpieczone umowami najmu. Ponad 50 tys. m² budowano spekulacyjnie na każdym z rynków Warszawy, Trójmiasta, Wrocławia i Górnego Śląska.

Rynek inwestycyjny – najlepszy rok w historii

Pandemia COVID-19 znacząco zmieniła priorytety kupujących, o czym świadczy przede wszystkim struktura zainteresowania inwestorów poszczególnymi segmentami rynku nieruchomości.

– Transakcje magazynowe sfinalizowane w ub. roku osiągnęły rekordową wartość 2,7 mld euro, stanowiąc tym samym prawie połowę całkowitego wolumenu inwestycyjnego na polskim rynku nieruchomości. Wysokość inwestycji w sektorze logistycznym była aż o 81 proc. wyższa w porównaniu do roku 2019 i o 48 proc. większa od poprzedniego rekordu z roku 2018. W rezultacie, magazyny stały się po raz pierwszy w historii najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym w Polsce – komentuje Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.

Sektor magazynowy jako jedyny dostrzegł w 2020 roku pierwsze oznaki powrotu do kompresji stóp kapitalizacji. Wyjątkowo wysoki popyt, stosunkowo niskie koszty finansowania i ograniczona dostępność najlepszych produktów na rynku, sugerują, że presja na obniżanie stóp powinna być widoczna przez cały 2021 rok. W przypadku najlepszych standardowych nieruchomości logistycznych, stopy na koniec roku wyniosły 5,75 proc. Magazyny wynajęte na dużo dłuższy niż standardowo okres (powyżej 10 lat) oraz zaprojektowane i wybudowane dla konkretnego najemcy (BTS) mogły osiągać stopy kapitalizacji nawet poniżej 4,5 proc. Z kolei najlepsze projekty miejskie w Warszawie wyceniane były na około 5,5 proc.

Czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Warszawa i inne lokalizacje miejskie pozostały najdroższymi rynkami. Niewielki wzrost stawek obserwowany był na niektórych mniejszych rynkach, jak Lublin czy Podkarpacie. W Warszawie czynsze bazowe wahały się między 4,3 a 5,25 euro/m²/miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki oferowane były w pozamiejskich okolicach Polski Centralnej (2,6-3,5 euro/m²/miesiąc).

 

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Dodaj komentarz
Proszę, wpisz tu swoje imię