Ostatnie kilkanaście miesięcy na rynku wynajmu powierzchni biurowych nie należało do rekordowych, co znalazło odzwierciedlenie w aktywności deweloperów. Jednak ich zdaniem, to stan przejściowy i już wkrótce powinniśmy się spodziewać ożywienia, zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Oto druga, ostatnia część relacji z dyskusji na temat rynku biurowego w Katowicach, podczas której uczestnicy rozmawiali także o silnych stronach miasta i współpracy.
Jednym z największych światowych inwestorów i pożądanych najemców, o którego Katowice długo zabiegały jest IBM. Po wielu latach starań i rywalizacji miasta z innymi lokalizacjami w świecie, amerykański gigant IT otworzył w 2014 r. globalne centrum dostarczania usług. Jak twierdzi Jolanta Jaworska, dyrektor Programów Publicznych Polska i Kraje Bałtyckie w IBM, ostatecznego wpływu na wybór Katowic nie miał potencjał ludzki czy połączenia komunikacyjne. – Miasto wygrało w naszym konkursie piękności wspólną inicjatywą uczelni i ich nieprawdopodobną współpracą. Nie ma żadnej innej aglomeracji w Polsce, gdzie szkoły wyższe działają w taki sposób. Szczególnie w przypadku, gdy mają do czynienia z dużym inwestorem, dla którego zasoby jednej uczelni są absolutnie niewystarczające. Nie spotkaliśmy się dotąd z tak wspaniałym przedstawieniem możliwości. A to, co zostało zaprezentowane w 2013 r. nie skończyło się. Uczelnie nadal z nami współpracują – mówi Jaworska.
Swoje główne biuro w mieście IBM zlokalizował w A4 Business Park, inwestycji Echo Investment. W transakcji z amerykańskim najemcą brał udział Rafał Mazurczak, członek zarządu dewelopera. – Niesamowitą zaletą Katowic jest współpraca z miastem. Gdy już zapadła decyzja o otwarciu przez IBM centrum usług, liczył się harmonogram. Magistrat pomagał w procedurach administracyjnych – przypomina przedstawiciel Echo Investment.
– W sytuacji, gdy zapada ostateczna decyzja o wyborze lokalizacji inwestycji, to najchętniej wprowadzilibyśmy się do nowego biura tego samego dnia. Niestety nie zawsze jest taka możliwość – mówi Jolanta Jaworska. Mateusz Skowroński, naczelnik Wydziału Obsługi Inwestorów w Urzędzie Miasta Katowice przypomniał, że na tzw. krótkiej liście preferowanych przez IBM budynków były dwa biurowce. Gdy potrzebna była trzecia, rezerwowa lokalizacja, urząd miasta zaproponował firmie tymczasowe wykorzystanie obiektu przy ul. Młyńskiej 1 (dawny Dom Prasy). Ostatecznie IBM nie musiał korzystać z tej opcji.
Projekt biurowy Echo Investment, który docelowo wybrał IBM jest pierwszym przedsięwzięciem kieleckiego dewelopera w Katowicach. Historia inwestycji sięga poprzedniej dekady. – Przyglądaliśmy się miastu od bardzo dawna. Zainwestowaliśmy w teren przy ul. Francuskiej, gdy poziom pustostanów był na poziomie 25 proc., a liczba powierzchni biurowej w mieście przekraczała zaledwie 100 tys. m². W ramach A4 Business Park wybudowaliśmy 30 tys. m² biur, udało nam się ten projekt szybko skomercjalizować i sprzedać – mówi Rafał Mazurczak.
Firma zamierza nadal inwestować w Katowicach w projekty biurowe i wskazuje ul. Chorzowską, jako drugą dobrą lokalizację. – W miejscu dawnej Hali Baildon zmierzamy realizować kolejne 30 tys. m² powierzchni biurowej w dwóch fazach. Jesteśmy także zaangażowani w komercjalizację Supersamu i również widzimy zainteresowanie klientów tym obiektem. Udało nam się tam ulokować najemcę z branży usług finansowo-księgowych – zdradza członek zarządu Echo Investment.
Eksperci przewidują dalszy rozwój rynku biurowego w Katowicach, pomimo nieco niższego wolumenu transakcji najmu w ostatnich dwunastu miesiącach i kilkunastoprocentowego poziomu pustostanów. – Rynek jest dynamiczny. Obecnie oferuje ponad 400 tys. m² powierzchni i nie jest to poziom satysfakcjonujący dla deweloperów, którzy chcą nadal odnosić sukcesy na tym rynku – mówi Kamil Krępa, dyrektor ds. komercjalizacji w TDJ Estate. – Wierzę, że w najbliższych miesiącach zainteresowanie najemców przyniesie dynamiczny rozwój segmentu biurowego. Nawet obecny poziom pustostanów na poziomie 14 proc. nie jest niepokojący. Bo właśnie wtedy, gdy jest dostępna wolna powierzchnia biurowa, to najemcy się pojawiają.
Podobnego zdania jest firma Skanska, która realizuje projekt Silesia Business Park przy ul. Chorzowskiej. – Przy tak niewielkim rynku i właściwie braku nowej powierzchni biurowej, która mogłaby zostać dostarczona w tym roku, te 14 proc. pustostanów może zostać bardzo szybko wchłonięte – stwierdza Tomasz Zydorek, negocjator ds. wynajmu w Skanska Property Poland.
Jego zdaniem, najciekawszą lokalizacją pod realizację nowych projektów biurowych może być nie tylko ul. Chorzowska. – Patrząc na akwizycję działek naszej konkurencji oraz na naszą przyszłość, będzie to gorący punkt na mapie Katowic. Jednak słuchając najemców, to oprócz ul. Chorzowskiej najbardziej atrakcyjny będzie centralny punkt miasta – ocenia Zydorek. Firma potwierdza także, że ogłosi w najbliższym czasie rozpoczęcie budowy budynku D Silesia Business Park. – Mamy również inne grunty w mieście i rozglądamy się za kolejnymi możliwościami zakupu – dodaje.
Mimo optymistycznych zapowiedzi, deweloperzy zwracali także uwagę, że rynek tej wielkości wymaga ostrożnego podejścia, ale jednocześnie umożliwia nie tylko udane przeprowadzenie projektu, ale również wyjście z inwestycji. – Na rynkach regionalnych trzeba bardzo uważać na to, ile metrów kwadratowych biur, i w jakim czasie jest dostarczanych równocześnie. Jednak Katowice pokazują, na przykładzie A4 Business Park, że można tu nie tylko z sukcesem wynająć i skomercjalizować biurowiec, ale również sprzedać – mówi Rafał Mazurczak.
Zapał studził Krzysztof Misiak, head of Regional Cities, Cushman & Wakefield i przypomniał, że na tle konkurencji Katowice wypadły słabo w ubiegłym roku. – 2016 r. był dość trudny dla rynku. Porównując Katowice z Łodzią czy Poznaniem, to w stolicy województwa śląskiego było o ok. 30 proc. mniej transakcji najmu, pomimo że dostępność całkowitej powierzchni jest większa.
– Zawsze trzeba patrzeć na liczby bezwzględne. Procent procentowi nierówny. Obecny poziom pustostanów nie jest niczym złym, a wręczy zachęcającym dla najemców. Świadczy to również o segmentacji rynku – na lokalizacje topowe, centralnie zlokalizowane oraz te bardziej oddalone od centrum – odpowiedział Kamil Krępa. TDJ Estate buduje obecnie jedyny duży biurowiec, który będzie najprawdopodobniej jedynym obiektem tego typu oddanym do użytkowania w przeciągu najbliższych kilkunastu miesięcy w Katowicach. – Proponujemy najemcom nową jakość i możliwość rozwoju nie tylko w ramach pierwszego etapu, ale później również z ramach .KTW II. Chcemy się mocno rozwijać w Katowicach, a należąc do grupy kapitałowej TDJ mamy dostęp do fenomenalnego portfela ziemi i myślę, że jesteśmy w stanie zaproponować wysokiej jakości projekty biurowe, mieszkaniowe i tzw. land development.
Uczestnicy dyskusji podsumowując stwierdzili, że aby odnieść sukces na rynku biurowym w Katowicach należy zadbać o dobrą współpracę szeregu ludzi, w tym przede wszystkim dewelopera i magistratu. Według Skanska, na powodzenie inwestycji wpływa zróżnicowanie usług dostępnych w kompleksie biurowym, jak kantyna, centrum medyczne, czy przedszkole, które ma zostać otwarte w Silesia Business Park.
Zdaniem Rafała Mazurczaka, większą pewność przy inwestowaniu w Katowicach daje odpowiednia długość umów z najemcami, co przekłada się także na szybszą możliwość sprzedaży biurowca. – Obecnie przełączamy się na umowy 5-, 10- i 12-letnie, odchodzimy od tych na okres 3 lat.
Mateusz Skowroński powiedział, że miasto stara się nie tylko pozyskiwać inwestorów, którzy otwierają w Katowicach oddziały i wynajmują powierzchnie biurowe, ale także wychodzi z propozycją do funduszy, które kupują nieruchomości komercyjne. Szansą dla rynku mają być też lokalne firmy. – Generujemy 13 proc. PKB i popyt na naszym rynku biurowym tworzą nie tylko najemcy z branży nowoczesnych usług biznesowych, ale duże i średnie, lokalne przedsiębiorstwa, które mogą wkrótce dojść do wniosku, że warto przenieść się z przyzakładowego budynku do biurowca klasy A.
Dyskusja odbyła się w ramach Property Forum Katowice, będącego częścią lutowej konferencji i targów architektury 4 Design Days. Część pierwsza: Jakość życia czy kapitał ludzki? Relacja z dyskusji o kondycji rynku biurowego (cz. I)
