Sprzedaż mieszkań spadła, ale deweloperzy chcą utrzymać ceny

Roczna sprzedaż nowych mieszkań na sześciu największych rynkach przekroczyła 53 tys. To spadek o 19 proc. rok do roku, ale eksperci uważają, że w dobie pandemii to wyjątkowo dobry wynik. Mimo gorszych rezultatów, deweloperzy nie chcą obniżać cen.

Zdaniem firmy doradczej JLL, która przygotowała raport rynkowy za czwarty kwartał, działający na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce deweloperzy zakończyli rok poprawiając o 5 proc. wyniki sprzedaży sprzed kwartału. Sprzedaż 14 tys. mieszkań w czwartym kwartale i 53 tys. w całym 2020 r. to wynik gorszy o 19 proc. od rezultatów z poprzedniego roku. Dodatkowo firmom trudno było nadrobić zaległości w uruchamianiu nowych inwestycji. Na rynek trafiło o 24 proc. mniej nowych lokali niż w 2019 r.

W momencie wybuchu pandemii w Polsce, największą obawą deweloperów i ludzi związanych z rynkiem mieszkaniowym był radykalny spadek zainteresowania zakupem mieszkań. Mając w pamięci poprzedni kryzys w tym sektorze, doświadczenie fali zwrotów i rosnącej z kwartału na kwartał liczby mieszkań, które przez wiele miesięcy nie mogły znaleźć swoich nabywców z uwagą obserwowali relację popytu i podaży.

Spadki sprzedaży w całym 2020 r., w porównaniu z rokiem poprzednim, poza Trójmiastem (9 proc.) i Łodzią (14 proc.) były w granicach 20 proc. To dużo, jednak podaż także proporcjonalnie maleje, a oferta zbliża się do poziomu rocznej sprzedaży, co – zdaniem ekspertów JLL – może świadczyć o względnej równowadze i dobrej kondycji rynku.

Deweloperzy zachowują się racjonalnie

Na koniec grudnia oferta na sześciu rynkach wynosiła 48 tys. lokali i była o 5 proc. niższa niż przed rokiem. We wszystkich analizowanych przez JLL miastach, poza najszybciej wyprzedającą się Warszawą, była też bliska wielkości rocznej sprzedaży – nawet w Trójmieście i Łodzi, gdzie na koniec roku padły rekordy wprowadzeń. W przypadku Trójmiasta poprawiony został wynik kwartalny (3,3 tys. lokali wprowadzonych w czwartym kwartale 2020 r.). Łódź z nową podażą wynoszącą 4,7 tys. pobiła roczny rekord z 2018 r.

– Spojrzenie na grę popytu i podaży w poszczególnych miastach w kolejnych kwartałach pozwala stwierdzić, że deweloperzy działający na tych rynkach zachowują się racjonalnie. W Łodzi, zarówno w trzecim, jak i w czwartym kwartale nowa podaż i liczba transakcji niemal idealnie się równoważyły. Z kolei w Trójmieście rekordowe wprowadzenia odbyły się po zdecydowanie niższych cenach niż w pierwszej połowie minionego roku. Pozwala to sądzić, że deweloperzy zdecydowali się uzupełnić ofertę o lokale z innego segmentu jakościowego, skierowane do nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby, a nie jak wcześniej z myślą o najmie. Wyniki sprzedaży potwierdzają, że to jak na razie dobra taktyka – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Z analiz JLL wynika też, że na stabilnym poziomie utrzymuje się liczba lokali, których budowę ukończono, a które wciąż nie znalazły nabywców. Na koniec roku stanowiły one 12 proc. wszystkich mieszkań, z których nabywcy mogli wybierać.

– W warunkach niepewności mieszkania, których termin oddania przypada szybciej, lub w których można zamieszkać od razu, są chętniej wybierane przez kupujących. Skraca to potencjalny okres oczekiwania na przekazanie kluczy i minimalizuje potencjalne ryzyka, które mogą się wydarzyć w międzyczasie. To działa wprawdzie w jakimś stopniu na niekorzyść deweloperów, bo wydłuża czas komercjalizacji projektów, ale z drugiej strony sprawia, że oferta rynkowa jest zdrowa i dopasowana do oczekiwań nabywców. Trzyma również w ryzach odsetek zwrotów, które wróciły do poziomu sprzed pandemii – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Utrzymanie cen ważne dla deweloperów

JLL uważa, że średnie ceny mieszkań czekających na nabywcę na koniec 2020 r. pozostały na poziomie zbliżonym do tego z końca września. Wzrosty stawek nie przekroczyły nigdzie 2 proc. Ma to oznaczać, że nabywcy nie doczekali się zapowiadanych w tym roku spadków cen. Nawet w Trójmieście, gdzie średnia cena dla oferty w okresie kwartał do kwartału spadła o niecałe 3 proc., dało to jedynie wyrównanie do poziomu sprzed roku. Na pozostałych rynkach średnie ceny mieszkań na koniec grudnia były wyższe niż przed rokiem. Począwszy od Warszawy, gdzie wzrost wyniósł 4 proc., aż do Krakowa, w którym za jeden metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio 12 proc. więcej. Warto jednak zauważyć, że analiza opiera się na stawkach ofertowych, a nie transakcyjnych.

Bardzo ważną grupą, która pozwoliła deweloperom na osiągnięcie rezultatów sprzedażowych byli w minionym roku inwestorzy. Nie ci jednak, którzy wzorem lat ubiegłych chcieli zarabiać na najmie kupionych lokali, a grupa, która w zakupie widziała bezpieczną lokatę oszczędności.

JLL tłumaczy, że skłonni byli oni do zakupów lokali relatywnie droższych, lepiej usytuowanych i z wyższych segmentów jakościowych, które wciąż stanowią dużą pulę w ofercie deweloperów, a dodatkowo stabilizacja cen była dla nich wyznacznikiem bezpieczeństwa dokonywanej inwestycji. To również wyjaśnia, dlaczego deweloperzy wolą sprzedać mniej, niż obniżyć ceny. – W końcu zakup miał przechować wartość ulokowanego kapitału. Ta grupa nabywców będzie w nadchodzącym okresie ważna dla utrzymania stabilności na rynku mieszkaniowym. By jednak na nim pozostała, ceny powinny pozostać stabilne – komentuje Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL.

Nabywcy niewzruszeni

Firma uważa, że popyt w 2021 r. utrzyma się na poziomie z roku ubiegłego, a może nawet nieco wzrośnie. Silnie wspierany jest dążeniem części Polaków do poprawy warunków zamieszkania na wypadek kolejnych nawrotów pandemii oraz bliskimi zeru stopami procentowymi, w warunkach kilkuprocentowej inflacji skłaniającymi do przenoszenia kapitału na rynek nieruchomości. JLL nie porusza jednak kwestii np. negatywnych wskaźników demografii, prognoz rychłego zasypania luki podażowej oraz czynników polityczno-kulturowych, które mogą mieć wpływ na utrzymanie wartości mieszkań w długim czy średnim okresie.

– Nabywcy mieszkań wydają się niewzruszeni w swoich zamiarach nawet wobec ogólnego pogorszenia nastrojów konsumenckich powodowanych kolejnymi nawrotami pandemii i widmem recesji w gospodarce. Jest to pierwszy od wielu lat przypadek, kiedy wskaźnik ufności konsumenckiej badany przez GUS ma przeciwstawny zwrot ze wskaźnikiem sprzedaży. Wszystko wskazuje na to, że coraz mniej zakupów na rynku mieszkaniowym determinowanych jest dążeniem do zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych, a coraz więcej podejmowanych jest w oparciu o racjonalną kalkulację finansową – komentuje Kazimierz Kirejczyk, czołowy ekspert Zespołu Mieszkaniowego JLL.

Kluczowa dla zaspokojenia tego popytu będzie zdolność deweloperów do uzupełniania oferty. Widać to jak w soczewce na grupie największych spółek notowanych na GPW. Ci, którzy byli w stanie uzupełniać ofertę i odpowiadać na zapotrzebowanie ze strony różnych grup nabywców, byli w stanie utrzymać bardzo wysoką sprzedaż. Lepszą niż liczona dla ogółu rynku.

– Rynek mieszkaniowy wchodzi w rok 2021 w zaskakująco dobrej formie. Chociaż wypadałoby raczej powiedzieć: w zasłużenie dobrej formie, będącej owocem doświadczenia nabytego w czasie poprzednich kryzysów, cierpliwego budowania potencjału firm deweloperskich i równie cierpliwego budowania zaufania wśród nabywców i innych uczestników rynku – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.

Rynek pierwotny w 6 największych ośrodkach miejskich w Polsce po 2020 r. (źródło: JLL)