Intensywny rozwój polskiego rynku mieszkaniowego i duże zainteresowanie globalnego kapitału inwestycyjnego Polską stymuluje procesy konsolidacji i przejęcia w sektorze mieszkaniowym. Zdaniem ekspertów branżę czekają kolejne tego typu transakcje.
W ostatnim czasie na polskim rynku mieszkaniowym głośno było o sprzedaży kilku dużych, znanych firm deweloperskich. Zdaniem ekspertów JLL to jeszcze nie koniec. W najbliższych latach polski rynek deweloperski czeka fala konsolidacji i przejęć zarówno ze strony dużych polskich firm deweloperskich szukających możliwości wzrostu, ale także przez kapitał międzynarodowy doceniający potencjał i atrakcyjność polskiego rynku mieszkaniowego, w tym także rynku czynszowego.
W poszukiwaniu możliwości rozwoju
Banki ziemi wielu deweloperów skurczyły się w ostatnich latach, a ograniczona dostępność gruntów pod zabudowę nie pozwala na szybkie zwiększenie liczby przygotowywanych inwestycji. W takiej sytuacji jedną ze ścieżek wzrostu jest ekspansja geograficzna. Eksperci przypominają, że wbrew pozorom rynek deweloperski jest rozdrobniony i silnie lokalny. Na ponad 640 firm deweloperskich aktywnych na 6 największych polskich rynkach mieszkaniowych, tylko niewielka część z nich działa w więcej niż jednym mieście.
W ocenie JLL przejęcie lokalnej firmy deweloperskiej może być sposobem na rozwiązanie dwóch kluczowych problemów wejścia na nowy rynek. Pierwszy z nich wiąże się z przejęciem portfela gruntów, a co równie ważne, także lokalnych kompetencji pozwalających doświadczonym lokalnym deweloperom skuteczniej pozyskiwać działki budowlane.
Drugi dotyczy uzyskiwania decyzji administracyjnych niezbędnych do realizacji inwestycji mieszkaniowych. – Często obserwowana uznaniowość w urzędniczych decyzjach powoduje, że lokalnym deweloperom, doświadczonym w kontaktach z wydziałami architektury, łatwiej jest prowadzić procesy administracyjne. Warto wreszcie pamiętać, że przejęcia są także racjonalne z perspektywy komercjalizacji inwestycji – praktyka pokazuje, że lokalna marka dewelopera znanego w mieście od lat wzmocniona silnym brandem firmy ogólnopolskiej daje często większy potencjał, niż organiczne budowanie obecności na lokalnym rynku – wylicza Paweł Sztejter, dyrektor Działu Mieszkaniowego JLL.
Wszystko to powoduje, że transakcje takie jak pomiędzy Dom Development i Euro Styl w Trójmieście, planowane przez tę samą firmę przejęcie krakowskiego Sento, zakup firmy Archicom przez Echo Investment, czy Wrocławskiego Przedsiębiorstwa Budowlanego przez Robyg, to dopiero początek procesu konsolidacji rynku deweloperskiego.
Za przejęciami firm deweloperskich stoją jednak nie tylko więksi deweloperzy ogólnopolscy, ale także kapitał międzynarodowy. Przykładem może być zeszłoroczne przejęcie Murapol przez fundusz inwestycyjny Ares, zakup Echo Investment przez węgierską firmę nieruchomościową Wing, czy proces akwizycji Budimeksu Nieruchomości przez Cornerstone Partners oraz Crestyl Group.
Badanie „European Living Investor Survey” przeprowadzone na początku tego roku przez JLL we współpracy z Aberdeen Standard wśród globalnych inwestorów pokazuje, że 63 proc. z nich planuje w 2021 roku ekspansje geograficzną, a blisko 60 proc. chce zwiększyć skalę swoich inwestycji w sektorze „living”, co stanowi wzrost o ponad 55 proc. w stosunku do 2019 roku.
– Inwestorzy zainteresowani są zakupami w Polsce ze względu na ogromny potencjał naszego rynku mieszkaniowego, możliwości dalszego rozwoju oraz rentowność branży deweloperskiej. Warto przypomnieć, że przeciętna rentowność firm notowanych na WGPW wyniosła w 2020 roku ponad 25 proc. – komentuje ekspert JLL.
Inwestycje deweloperskie, ale na wynajem
Zainteresowanie inwestycjami w przynoszące dochód obiekty związane z zamieszkiwaniem rośnie na całym świecie, a sektor „living” jest już drugą co do wielkości klasą aktywów – zarówno na świecie, jak i w Europie. Głównym ograniczeniem szybkiego wzrostu segmentu PRS w Polsce jest brak gotowych do zakupu portfeli nieruchomości w tym segmencie. Trudności z uruchamianiem kolejnych projektów mieszkaniowych tłumaczą z kolei niską skłonność deweloperów do transakcji z funduszami, zwłaszcza wobec silnego popytu ze strony nabywców indywidualnych. W tej sytuacji posiadanie firmy deweloperskiej to przyczółek do budowania platformy inwestującej w mieszkania na wynajem, a ten rodzaj inwestycji jest jednym z priorytetów międzynarodowych funduszy.
– Fundusze inwestycyjne są na tyle zainteresowane inwestycjami w rynek czynszowy w Polsce, że gotowe są w tym celu kupować firmy deweloperskie z myślą o przekształceniu ich – przynajmniej częściowo – w firmy budujące i zarządzające portfelem mieszkań na wynajem. Przykładem takiej transakcji może być przejęcie wrocławskiego Vantage Development przez niemieckie TAG Immobilien – wyjaśnia Paweł Sztejter.
JLL również wspomina o jeszcze jednym czynniku wpływającym na rosnącą liczbę przejęć na rynku deweloperskim, a jest nim upływający czas. – Wiele atrakcyjnych firm deweloperskich to wciąż firmy prywatne, zakładane pod koniec lat 90. ubiegłego wieku przez przedsiębiorców mających wówczas 30-40 lat, a dzisiaj nierzadko dobiegających już siedemdziesiątki. Dla wielu z nich sprzedaż firmy może stać się jedynym racjonalnym scenariuszem pozwalającym zmonetyzować wysiłek włożony w prowadzenie firmy deweloperskiej przez dziesiątki lat – podsumowuje dyrektor Działu Mieszkaniowego JLL.
