Firma Axi Immo przedstawiła dane podsumowujące pierwszy kwartał 2023 roku na rynku przemysłowo-logistycznym. W okresie od stycznia do marca br. najemcy wynajęli 1,2 mln m² (-22 proc. r/r), a w tym samym czasie deweloperzy dostarczyli 1,9 mln m² (+55 proc. r/r) nowej podaży. W budowie pozostaje 2,1 mln m² (-55 proc. r/r), z których ponad połowa to powierzchnia budowana spekulacyjnie. Na rynku widać ze oznaki stabilizacji w średnich stawkach czynszów.
Na zakończenie marca 2023 r. całkowity wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym wyniósł ok. 650 mln euro. Sektor magazynowy z wynikiem 401 mln euro i 62-procentowym udziałem ponownie wysunął się na pozycję lidera zestawienia. Niezmiennie najważniejszymi czynnikami mającymi wpływ na nastroje wśród inwestorów pozostają inflacja, wysokie koszty finansowania inwestycji oraz rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących. Największą transakcją kwartału była sprzedaż projektu Panattoni Wrocław Campus (ok. 185 tys. m²) do P3. Podium uzupełniły kolejno zakupy przez DWS Group parku należącego do 7R (7R Park Poznań East II, 51,5 tys. m²) oraz przejęcie Panattoni City Logistics Wrocław II (38 tys. m²) przez Trigea Nemovitostni.
– W odróżnieniu od poprzednich kwartałów, w pierwszych trzech miesiącach 2023 r. dominowały transakcje związane ze sprzedażą pojedynczych projektów, a nie portfeli magazynowo-logistycznych. Z kolei wśród najaktywniejszych graczy pozostają ci z regionu Europy Środkowo-Wschodniej i Stanów Zjednoczonych – skomentował Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, Axi Immo.
W pierwszym kwartale 2023 r. popyt brutto na polskim rynku magazynowym osiągnął poziom 1,2 mln m² (-22 proc. r/r), z czego w ramach nowych umów najmu podpisano ok. 661 tys. m² (-42 proc. r/r). Jak podaje firma, na znaczeniu zyskują renegocjacje, które stanowiły ponad 45 proc. całości wolumenu transakcji. W analizowanym okresie od stycznia do marca br. najwięcej powierzchni wynajęto w województwach: mazowieckim (202 tys. m²), łódzkim (195 tys. m²) i śląskim (191 tys. m²). Warte podkreślenia wyniki osiągnięto także w województwach pomorskim i małopolskim, gdzie wolumeny transakcji wyniosły odpowiednio 108 tys. m² i 105 tys. m². Wśród największych wybranych transakcji najmu znalazły się m.in.:
- przedłużenie umowy przez producenta komponentów elektronicznych Tyco Electronics Polska w Panattoni Park Szczecin I (56 tys. m²),
- nowa umowa w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub zawarta przez globalnego detalistę internetowego Shein (55 tys. m²),
- rekordowa transakcja z Małopolski, gdzie firma z sektora logistycznego MCG EastBridge (Maszoński Logistics Group) wynajęła 36,7 tys. m² w GLP Kraków Logistics Centre III.
– W perspektywie kolejnych miesięcy możemy spodziewać się spowolnienia w popycie. Część transakcji z pierwszego kwartału 2023 r. to efekt przedłużających się negocjacji z ub. roku. Wysoka inflacja, koszty mediów oraz wyższe koszty uzyskania finansowania powodują, że firmy decydują się raczej na oszczędności aniżeli na nowe inwestycje – mówi Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.
– Po drugiej stronie znajdują się firmy, które swojej szansy upatrują w rozwoju trendów związanych z przenoszeniem linii produkcyjnych bliżej rynków zbytu. Obecnie nie jesteśmy świadkami dużej liczby transakcji w ramach tzw. nearshoringu, przy czym można wskazać wiele procesów będących w trakcie realizacji lub na etapie przygotowania – dodaje Anna Głowacz.
W pierwszych trzech miesiącach 2023 r. deweloperzy dostarczyli blisko 1,9 mln m² (+55 proc. r/r), co przyczyniło się do powiększenia całkowitych zasobów powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce do 29,9 mln m² (+21 proc. r/r). Najwięcej nowej podaży przybyło w województwie mazowieckim (367 tys. m²), śląskim (256 tys. m²) i dolnośląskim (242 tys. m²). Warto również zwrócić uwagę na województwo lubuskie, gdzie zasoby magazynowe wzrosły o 230 tys. m².
W budowie na koniec marca 2023 r. pozostawało 2,1 mln m² (-55 proc. r/r) nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego blisko 55 proc. to projekty spekulacyjne. Na rynku spodziewane jest delikatne spowolnienie wynikające z wysokich kosztów finansowania i wymogu wysokiego udziału transakcji przednajmu przed startem inwestycji.
Niemniej w pierwszych miesiącach 2023 r. analitycy Axi Immo zaobserwowali wzrost wskaźnika pustostanów do poziomu 6,4 proc. (+3,1 p. proc. r/r), wynikający z oddania dużej liczby projektów rozpoczętych jeszcze w 2022 r. Najwięcej niewynajętej powierzchni pozostaje w województwie mazowieckim (399 tys. m²), śląskim (333 tys. m²) oraz dolnośląskim (304 tys. m²). W ujęciu procentowym najwyższym współczynnikiem pustostanów charakteryzują się województwo świętokrzyskie (12,9 proc.) i zachodniopomorskie (10,6 proc.).
Nowa podaż, jak i wzrost współczynnika pustostanów nieznacznie wpłynęły na wysokość oczekiwanych stawek czynszów. W tym samym czasie na polskim rynku magazynowym odnotowano pierwsze oznaki stabilizacji w tym zakresie. Obecne oczekiwania finansowe właścicieli za wynajem powierzchni w projektach typu bigbox kształtują się na poziomie 4,0-4,5 euro/m²/miesiąc. Tradycyjnie najdroższa pozostaje Warszawa (miasto) ze stawkami w nowych inwestycjach sięgającymi poziomu powyżej 6,5-7,0 euro/m²/miesiąc, przy czym w starszych projektach czynsze utrzymują się na poziomie ponad 5 euro/m²/miesiąc.
– W najbliższych miesiącach w sektorze magazynowym spodziewamy się delikatnego spowolnienia wynikającego ze słabszej koniunktury gospodarczej i momentu w cyklu całego rynku. Jednak fundamenty sektora, a więc popyt i podaż pozostają silne. Wszyscy oczekujemy rozwoju trendów związanych z nearshoringiem i friendshoringiem, w których upatrujemy dużych możliwości związanych z aktywnością najemców. Z kolei po stronie podaży kwestie związane z finansowaniem inwestycji mogą czasowo ograniczyć rozwój projektów budowanych spekulacyjnie, z wyłączeniem podmiotów, które mają własne środki – podsumowuje Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.
