SIM Zagłębie przygotowuje się do realizacji pierwszych projektów deweloperskich. Celem spółki jest budowa ok. tysiąca mieszkań w gminach województwa śląskiego i małopolskiego. Lokale te zostaną przeznaczone na wynajem z możliwością dojścia do własności. Oprócz realizacji nowych budynków, planowana jest także adaptacja istniejących obiektów.
SIM, czyli Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa, to pomysł Krajowego Zasobu Nieruchomości. Działalność spółek ma odpowiadać na problemy występujące na rynku mieszkaniowym w postaci wysokich stóp procentowych, zmniejszającej się dostępności kredytów hipotecznych i rosnących cen samych mieszkań. Oferta SIM będzie kierowana do osób, które dysponują środkami na regularne opłacanie czynszu, jednak ich dochody są za niskie na zaciągnięcie kredytu na zakup lokalu mieszkalnego.
Projekt Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych prowadzony jest od 2021 roku. W połowie października br. KZN podawał, że na razie na terenie kraju powstało 30 spółek z udziałem 350 gmin. Jedną z nich jest SIM Zagłębie utworzona w grudniu 2021 roku. O planach i założeniach podmiotu mówi Piotr Czarnojańczyk, prezes zarządu SIM Zagłębie.
Która z inwestycji planowanych przez spółkę jest najbliższa realizacji?
Na ten moment na najbardziej zaawansowanym etapie jesteśmy w przypadku naszych inwestycji w Chrzanowie, Sosnowcu oraz Czeladzi. Tam też przewidujemy, że wbicie pierwszych łopat nastąpi na przełomie pierwszego i drugiego kwartału 2023 roku.
Na jakim etapie przygotowania są te inwestycje? Projektowania, uzyskiwania pozwoleń na budowę?
Jesteśmy deweloperem publicznym, realizującym budownictwo społeczne. Każda z naszych inwestycji musi przejść dość długi, żmudny, ale konieczny proces inwestycyjny, oparty o system zamówień publicznych. Pierwszym etapem są prace nad koncepcją całej inwestycji i programem funkcjonalno-użytkowym wraz ze wskaźnikami inwestycyjnymi. Następnie przy współpracy z architektami i urbanistami tworzymy projekt budowlany, który jest niezbędny do uzyskania w dalszej kolejności pozwolenia na budowę. Później pracujemy nad koncepcją projektu wykonawczego. W tej części kończy się część projektowa. Po naszej stronie pozostaje również sprawowanie nadzoru inwestorskiego. To oczywiście w bardzo dużym uproszczeniu. Każdy z wymienionych etapów wiąże się z innymi, dodatkowymi niezbędnymi działaniami, które pojawiają się na przykład przy okazji realizacji konkretnej inwestycji. Warto wspomnieć, że o wszystkich postępach na bieżąco informujemy w naszych mediach społecznościowych.
Czy oprócz adaptacji budynku w Czeladzi na cele mieszkaniowe, szykowana jest podobna inwestycja w innej lokalizacji, wykorzystująca istniejącą zabudowę?
Nasza spółka stara się wykorzystywać tzw. adaptive re-use, a więc zmianę przeznaczenia infrastruktury już istniejącej na cele mieszkaniowe tam, gdzie jest to możliwe. Do tej pory tego typu działania zaplanowaliśmy dla dwóch inwestycji tj. w Czeladzi (przy ul. 21 Listopada 23) oraz w Szczekocinach (przy ul. Polnej 2). W pierwszym przypadku adaptujemy budynek po zespole szkół, zaś w Szczekocinach budynek mieszkalno-usługowy.
Plan spółki to budowa ok. 1 tys. mieszkań. Ta liczba jest aktualna?
Tak, liczba ta była naszym orientacyjnym założeniem projektowym i nadal jest aktualna. Ilość mieszkań w każdej z naszych inwestycji różni się od siebie.
Czy do spółki SIM Zagłębie mogą przystępować kolejne gminy?
Tak, do spółki SIM Zagłębie mogą przystępować kolejne gminy, nie zamykamy się na taką możliwość. Cały czas prowadzone są rozmowy z poszczególnymi gminami zmierzające właśnie do osiągnięcia tego celu.
Czym państwa oferta różni się od programu Mieszkanie Plus lub działalności tradycyjnych TBS-ów?
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe powstały na bazie programu Mieszkanie Plus. Znaczącą różnicą jest dodatkowe zaangażowanie lokalnych samorządów. Mają wiele podobnych cech do popularnych TBS-ów, funkcjonujących do 2021 roku. Opierają się na podobnej konstrukcji prawnej. Przede wszystkim ich nadrzędnym celem jest realizacja budownictwa społecznego. Tak jak w przypadku TBS-ów, będzie istniała możliwość dojścia do własności mieszkania po wpłacie partycypacji. Jest ona formą wkładu własnego najemcy. To maksymalnie do 20 proc. kosztów budowy. Jeśli chodzi z kolei o różnice, to poprzez znowelizowanie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości, SIM przewidują możliwość większego zaangażowania się Skarbu Państwa przy okazji realizacji inwestycji, zarówno na etapie ich tworzenia, jak i na późniejszym etapie poprzez przystąpienie do już istniejących SIM. SIM mogą korzystać także z dofinansowania inwestycji mieszkaniowych z Funduszu Dopłat BGK i Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM).
Czy w każdej inwestycji przewidziane jest wniesienie przez najemcę partycypacji w wysokości przynajmniej 15 proc. wartości mieszkania?
Tak, wniesienie partycypacji przez najemcę jest obligatoryjne w każdej z naszych inwestycji. Będzie ona wynosić od 15 do 20 proc. kosztów budowy. Umożliwia ona najemcom dojście do własności po minimum 15 latach najmu. Warunki dojścia do własności będą określane indywidualnie dla każdej inwestycji. Wykupienie mieszkań od SIM następować będzie po cenie rynkowej pomniejszonej o wcześniej wpłaconą partycypację.
Czy przewidujecie ofertę dla osób, które nie mają ani zdolności kredytowej, ani oszczędności na uiszczenie partycypacji?
Nasza oferta skierowana jest do osób, które nie mają zdolności kredytowej, ale posiadają tak zwaną zdolność czynszową, czyli możliwość do regularnego opłacania czynszu. W ten sposób powinna być atrakcyjna, w szczególności biorąc pod uwagę obecny kryzys inflacyjny i to co obserwujemy na rynku kredytowym. Niska zdolność kredytowa, czy w ogóle jej brak często przekreśla marzenie osób na posiadanie “czterech kątów” na własność. Pokazujemy, że wcale nie musi tak być. Regularne, terminowe opłacanie czynszu gwarantuje możliwość najmu mieszkania. Jednak istotą SIM Zagłębie nie jest oferowanie najmu mieszkania, a zagwarantowanie możliwości późniejszego nabycia jego własności. I to właśnie umożliwia uczestnictwo w kosztach budowy, a więc wpłata partycypacji. Jej opłacenie jest więc obligatoryjne. To kwota pokrywająca maksymalnie do 20 proc. kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Przykładowo, gdy koszt utworzenia lokalu będzie wynosić 7 tys. zł za m², dla mieszkania liczącego 50 m², kwota ta wyniesie więc 350 tys. zł – to koszt utworzenia lokalu. 20 proc. z tej kwoty to z kolei 70 tys. zł. Oznacza to, że najemca danego lokalu mieszkalnego będzie musiał, przy podpisywaniu umowy najmu, wpłacić partycypację w wysokości 70 tys. zł.
Pytania związane z partycypacją kierowane są do nas bardzo często. Ze wszystkich sił staramy się wyjaśniać wszelkie wątpliwości z tym związane. Ostatnio powstał nawet filmik na ten temat opublikowany w naszych mediach społecznościowych: https://www.facebook.com/simzaglebie/videos/1200212544161510.
Partycypacja najemców w kosztach budowy ma pozwolić na zmniejszenie kwoty zaciągniętego kredytu na realizację budynków. Czy przed startem prac będzie brany pod uwagę popyt na lokale w danej lokalizacji i czy to może zaważyć na decyzji o realizacji konkretnej inwestycji?
Partycypacja jest formą wkładu własnego najemcy, to odrębny instrument finansowy, z którego korzystamy przy okazji całego procesu inwestycyjnego. Jej wniesienie jest związane z możliwością dojścia do własności mieszkania po minimum 15 latach najmu. Warunki dojścia do własności będą określane indywidualnie dla każdej inwestycji. Przy wyborze lokalizacji bierzemy pod uwagę wiele czynników, w tym także popyt mieszkaniowy w danym regionie i to właśnie na tym etapie podejmowana jest decyzja o realizacji konkretnej inwestycji.
