Międzynarodowa firma doradcza Colliers International przygotowała podsumowanie rynku biurowego w Polsce. W opracowaniu kilka stron poświęca Katowicom. Z danych agencji wynika, że najbliższe lata mają przynieść miastu intensywny rozkwit w sektorze powierzchni biurowych.
Colliers na wstępie przypomina, że Katowice są stolicą Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Powstanie jedynego w Polsce związku metropolitarnego ma otworzyć nowe możliwości rozwoju zarówno dla poszczególnych miast, jak i całego regionu. Atutem organizmu jest liczba ludności, lokalizacja na skrzyżowaniu dwóch autostrad A1 i A4 oraz bliskość trzech międzynarodowych lotnisk.
Pozycję Katowic dodatkowo wzmacniają uczelnie – w mieście kształci się obecnie 58 tys. studentów. Agencja twierdzi, że szkoły dostosowują swój program do charakteru organizacji działających w regionie, ze szczególnym uwzględnieniem sektora nowoczesnych usług biznesowych. Mocną stroną miasta jest także rozwój firm z branży IT oraz centrów badawczo-rozwojowych.
Firma przypomina, że działająca od kilku lat Strefa Kultury, w skład której wchodzą m.in. Spodek czy Międzynarodowe Centrum Kongresowe, sprawia, że Katowice są gospodarzem największych imprez, wydarzeń, targów oraz konferencji w Polsce. Co roku w mieście odbywa się m.in. Europejski Kongres Gospodarczy, a w grudniu 2018 r. miasto było organizatorem szczytu klimatycznego ONZ.
– Długofalowy proces rewitalizacji wybranych obszarów miasta jest częścią konsekwentnie realizowanej strategii. Trwa intensywny rozwój terenów inwestycyjnych w ścisłym centrum pod zabudowę biurową i hotelową. Wśród nich wyróżnić można m.in. al. Korfantego, ul. Chorzowska i al. Roździeńskiego oraz okolice ul. Olimpijskiej, w bezpośrednim sąsiedztwie MCK – wymienia Colliers.
Podaż
Jak już wiadomo, całkowite zasoby biurowe Katowic przekroczyły próg 0,5 mln m² i na koniec 2018 r. wyniosły 519,3 tys. m². W minionym roku do użytkowania oddano 51 tys. m² biur, co było wynikiem trzykrotnie wyższym niż w 2017 r. Analitycy firmy zauważają, że rozwój podaży następuje cyklicznie – zazwyczaj po roku obfitującym w nowe otwarcia budynków następuje obniżenie aktywności deweloperów pozwalające na absorpcję istniejącej powierzchni biurowej.
Wśród największych oddanych projektów były .KTW I (18,2 tys. m²) oraz czwarty etap kompleksu Silesia Business Park (10,7 tys. m²). Firma wylicza, że projekty ukończone w ostatnich 5 latach stanowią 42 proc. istniejących zasobów. Lokalizacja istniejących budynków biurowych to okolice głównych arterii komunikacyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem ul. Chorzowskiej oraz al. Korfantego, al. Murckowskiej, al. Górnośląskiej i al. Roździeńskiego. Colliers wspomnina również Gliwice, gdzie powstaje coraz więcej powierzchni biurowych.
Na koniec 2018 r. w budowie znajdowało się 71 tys. m², natomiast rekordowa ilość powierzchni planowana jest do oddania w najbliższych czterech latach. – Aktywne zainteresowanie rynkiem największych deweloperów powinno przełożyć się na ponad 250 tys. m² powierzchni planowane do oddania do użytku do końca 2022 r. – prognozuje Colliers i wymienia lokalnych i międzynarodowych deweloperów, którzy deklarują rozpoczęcie inwestycji w najbliższym czasie. To m.in. Cavatina, DL Invest Group, Ghelamco, GTC, TriGranit czy Vastint.
Według firmy obecnie w budowie w Katowicach znajdują cztery znaczące projekty biurowe o łącznej powierzchni nieco ponad 77 tys. m²: Face2Face Business Campus Echo Investment (46,8 tys. m²), DL Center Point II (11,9 tys. m²) oraz dwa projekty Opal Maksimum – Carbon przy ul. Węglowej (8,5 tys. m²) i Stary Dworzec (10,2 tys. m²). Jednak wartość podawana dla ostatniego projektu powinna być traktowana tylko orientacyjnie, gdyż sam deweloper informował już, że ostateczne wykorzystanie powierzchni będzie zależało od najemców. Mogą to być zarówno podmioty z sektora biurowego, jak hotelowego czy innych usług.
Popyt
Na koniec 2018 r. wolumen transakcji najmu na rynku katowickim wyniósł 38 tys. m² i po słabszym roku 2017 wskazuje na powrót do osiąganych poziomów rocznego popytu 40-45 tys. m². Największy udział w rynku (59 proc.) stanowiły nowe umowy. Renegocjacjom przypadło w udziale 11 proc., a ekspansjom – 21 proc. wolumenu najmu. Poziom wynajęcia budynków oddanych do użytkowania w 2018 r. wynosi 85 proc.
Przeciętna wielkość transakcji była najniższa wśród wszystkich rynków regionalnych i wyniosła 970 m². Do największych należała umowa podpisana przez Fujitsu Global Delivery Center Poland w budynku .KTW I (6,3 tys. m²), a także renegocjacja nieujawnionego najemcy w Silesia Star (3,3 tys. m²), podnajem Perform Media Poland w A4 Business Park II (3,1 tys. m²), wynajem budynku Farmacol na potrzeby własne (2,1 tys. m²), ekspansja Eurofins w Katowice Business Point (1,7 tys. m²) oraz nowa umowa Teleperformance w .KTW I (1,5 tys. m2). Prawie 70 proc. zawartych kontraktów dotyczyła modułów poniżej 1 tys. m². Najwięcej powierzchni w 2018 r. wynajęły firmy z sektora IT & telekomunikacji (37 proc.) oraz usług profesjonalnych (17 proc.).
– W 2018 r. eksperci Colliers International doradzali przy wynajmie blisko 16 tys. m² powierzchni biurowej w 17 transakcjach na obszarze województwa śląskiego, osiągając udział w rynku na poziomie 39 proc. To najlepszy wynik spośród wszystkich działających w tym regionie firm doradczych. Umocniliśmy tym samym naszą pozycję lidera – mówi Barbara Pryszcz, dyrektor regionalny Colliers International w Katowicach.
Wakaty
Współczynnik powierzchni niewynajętej w ostatnich kwartałach wykazywał trend spadkowy, by na koniec grudnia 2018 r. wynieść 8,8 proc. (spadek o 2,5 p.p. w porównaniu do czwartym kwartałem 2017 r.). Z powodu ograniczonych zasobów w budowie widać stopniowe wchłanianie się powierzchni biurowej. Zdaniem Colliers tendencja ta utrzyma się w nadchodzących kwartałach.
Czynsze
Stawki najmu w najlepszych budynkach w mieście wahają się od 12,2 do 14,5 euro/m²/miesiąc, zaś w projektach klasy B czynsze kształtują się na poziomie 9-12 euro/m²/miesiąc. W opinii ekspertów Katowice stanowią zatem konkurencyjny rynek najmu z dużym potencjałem. Prognoza dotycząca stawek czynszu pozostaje stabilna.
