To, że Katowice są liderem aglomeracji w liczbie nowo budowanych mieszkań nie jest odkryciem. Jednak o ile udział w ogólnej aktywności budowlanej w tym sektorze nie był mocno widoczny, o tyle liczba lokali realizowanych wyłącznie przez inwestorów daje miastu dużą przewagę. Jednocześnie, w porównaniu z danymi z reszty kraju, rynek deweloperski w pozostałych miastach metropolii istnieje tylko symbolicznie. Oto wnioski z zestawienia podsumowującego siedem lat bieżącej dekady w sektorze mieszkaniowym.
W przedstawieniu pozycji Katowic i aglomeracji pomagają dane Głównego Urzędu Statystycznego. GUS zbiera je definiując kilka grup, które wydzielono ze względu na sześć form budownictwa: indywidualne ― realizowane przez osoby fizyczne, spółdzielcze ― realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, z przeznaczeniem dla osób będących członkami tych spółdzielni, zakładowe ― realizowane przez zakłady pracy sektora publicznego i prywatnego, z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników tych zakładów, komunalne ― głównie o charakterze socjalnym, realizowane w całości ze środków gminy, czy budownictwo społeczne czynszowe ― realizowane przez towarzystwa budownictwa społecznego (działające na zasadzie non profit), z wykorzystaniem kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego. Ostatnią formą jest budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem ― realizowane w celu osiągnięcia zysku przez różnych inwestorów (np. firmy deweloperskie, gminy, spółdzielnie), bez budownictwa osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, zaliczonego do budownictwa indywidualnego. Do tej formy budownictwa wlicza się również aktywność towarzystw budownictwa społecznego, realizowane w celu osiągnięcia zysku.
Dane z sektora zebrano w zestawieniu uwzględniającym całkowitą liczbę mieszkań oddaną do użytkowania (suma sześciu form budownictwa) oraz osobno te przeznaczone na sprzedaż i wynajem.
Jako aglomerację potraktowano 17 największych miast, czyli 13, które dotychczas tworzyły Górnośląski Związek Metropolitalny, jak również Mikołów, Tarnowskie Góry i Będzin ze względu na liczbę ludności oraz przynależność do nowo utworzonej Metropolii Śląsko-Zagłębiowskiej. Na liście jest także Jaworzno, które do zgromadzenia metropolitalnego nie należy, ale nie zmienia to jego rzeczywistych związków z aglomeracją.
W sumie analizowany obszar liczył na koniec 2016 r. nieco ponad 2,03 mln mieszkańców oraz 1 418 km² powierzchni. Dane dotyczące liczby mieszkań zebrano dla bieżącej dekady, ale bez uwzględnienia tego roku, czyli za okres od początku 2010 do końca 2016 r.
Katowice z ponad 40-procentowym udziałem w podaży
Na przestrzeni siedmiu analizowanych lat, w 17 uwzględnionych miastach oddano do użytkowania 25 253 mieszkania. Prawie połowa z nich (12 023) została wybudowana przez inwestorów z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Deweloperzy najchętniej budowali w Katowicach – w tym czasie oddali w mieście 5 087 lokali. To 42,3 proc. z całości mieszkań realizowanych dla zysku. W sumie w latach 2010-2016, niezależnie od formy budownictwa, w stolicy województwa śląskiego powstały 6 834 mieszkania (27 proc. podaży w aglomeracji).
Katowice okazały się zdecydowanym liderem, zarówno jeśli chodzi o wybór lokalizacji inwestycji, jak również całkowitej liczby dostarczonych lokali. Drugie w zestawieniu Tychy były miejscem realizacji 1 106 mieszkań na sprzedaż bądź wynajem oraz 2 482 jednostek mieszkaniowych w sumie. Pokazuje to dużą intensywność inwestycji indywidualnych, na co składa się przede wszystkim zabudowa jednorodzinna. Podobne tendencje obserwujemy m.in. w Rudzie Śląskiej, Gliwicach, Mikołowie, Jaworznie, Tarnowskich Górach czy Dąbrowie Górniczej. W tym ostatnim, dość dużym mieście w skali aglomeracji może nieco dziwić niska liczba inwestycji deweloperskich (143). Poza Piekarami Śląskimi, gdzie w bieżącej dekadzie inwestorzy oddali jedynie 62 mieszkania, lepiej było we wszystkich pozostałych miastach – szczególnie wyróżnia się trzeci w zestawieniu 110-tysięczny Chorzów (845). Niską aktywność deweloperską w stosunku do liczby mieszkańców zanotowano w Bytomiu (208).
Ponad 42-procentowy udział Katowic w sektorze inwestycji mieszkaniowych pokazuje, że deweloperzy od lat kierują swoją uwagę przede wszystkim na stolicę aglomeracji. Tendencję może nieco zmienić odkrywanie rynku pozostałych miast przez dużych deweloperów. W ostatnich miesiącach Murapol poinformował o przygotowywaniu do budowy ok. 2,5 tys. lokali w Mikołowie, Tychach, Sosnowcu i Gliwicach. – Od kilku lat konsekwentnie rozwijamy działalność deweloperską w aglomeracji śląskiej. Niezaprzeczalne atuty demograficzne i ekonomiczne tego regionu sprawiają, że przyciąga on wielu inwestorów. Znaczna większość z nich buduje na terenie Katowic. My nie ograniczamy się tylko do stolicy województwa śląskiego, gdyż dostrzegamy duży potencjał również w mniejszych miastach aglomeracji, których mieszkańcy także potrzebują lokali z rynku pierwotnego – mówił miesiąc temu Michał Sapota, prezes zarządu Murapolu.
12 vs. dziesiątki tysięcy
Jeśli liczba 12 tys. mieszkań oddanych przez inwestorów w aglomeracji w tej dekadzie zrobiła pozytywne wrażenie, to poniższe dane mogą je popsuć. Patrząc na zestawienie z innych części kraju dojdziemy do wniosku, że deweloperzy zupełnie zapomnieli o Górnym Śląsku i Zagłębiu, dopiero zaczynają patrzeć bardziej przychylnym okiem na tę część Polski, a dwumilionowa metropolia była dotychczas pustynią inwestycyjną z niewielką oazą o nazwie „Katowice”. Jeśli przeanalizujemy całkowitą liczbę wybudowanych mieszkań, w tym tych przeznaczonych na sprzedaż i wynajem w miastach wojewódzkich, i porównamy z całą aglomeracją – która zgodnie z założeniami ma być traktowana jak jedno miasto – widać, że dużo mniejsze ośrodki miejskie wyprzedzają region o kilka długości.
Wśród miast, z którymi nowo utworzona metropolia ma konkurować jest przede wszystkim Warszawa, ale wydaje się być poza zasięgiem dla wszystkich. W stolicy kraju inwestorzy wybudowali przez 7 lat ponad 82 tys. mieszkań. Kraków to podaż na poziomie 39 tys. lokali, a Wrocław 37 tys. W Gdańsku oddano w tym czasie 26 tys. mieszkań, a w Poznaniu sporo ponad 17 tys. Dopiero dużo mniejsza Łódź zostaje pokonana przez aglomerację. Tam powstało 9,3 tys. lokali na sprzedaż i wynajem.
Pozostałe stolice wojewódzkie udaje się zostawić w tyle, ale nie jest to zwycięstwo zdecydowane, a oddech części z nich czuć na plecach. Szczególnie 7-krotnie mniejszego Białegostoku, w którym inwestorzy zrealizowali w tej dekadzie ponad 10 tys. mieszkań.
Pewnym wytłumaczeniem zjawiska mogłaby być kwestia silnego zurbanizowania aglomeracji. Duży wybór spośród istniejących zasobów mieszkaniowych nie wpływa pozytywnie na popyt i ceny na rynku pierwotnym. Z punktu widzenia dewelopera może to osłabiać chęć inwestowania. Według GUS-u liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców Katowic wynosiła na początku bieżącej dekady 447. To więcej niż we wszystkich innych miastach wojewódzkich z wyjątkiem Warszawy (503) i Łodzi (475). Porównując Katowice z Białymstokiem, który ma prawie tyle samo mieszkańców zauważymy, że całkowita liczba mieszkań w stolicy województwa podlaskiego była 7 lat temu o ponad 20 tys. niższa.
Jest o co walczyć
Według szacunkowych wyliczeń Narodowego Banku Polskiego całkowita suma transakcji sprzedaży wszystkich mieszkań w 2016 r. wyniosła w Katowicach 570 mln zł. W tym samym roku w Warszawie było to 13,3 mld zł, we Wrocławiu 3 mld zł, w Gdańsku 2,9 mld zł, Poznaniu 1,8 mld zł, Lublinie 981 mln zł, Szczecinie 900 mln zł, Białymstoku 810 mln zł, a w Łodzi 620 mln zł.
