Całkowity wolumen inwestycyjny na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie 2021 roku wyniósł 2 mld euro. Pomimo niższego wyniku w porównaniu do poprzednich lat, liczba 62 transakcji stanowi powtórkę rekordu z pierwszej połowy ub. roku, potwierdzając jednocześnie wysoką płynność rynku.
Jak oceniają eksperci Avison Young, połączenie niższego wolumenu z wysoką liczbą transakcji jest wynikiem strategii inwestorów, skupiających się na nieruchomościach bezpiecznych oraz tych o niższych wartościach, przede wszystkim na obiektach magazynowych i handlowych typu convenience.
- 2 mld euro = całkowity wolumen inwestycyjny w H1 2021
- 62 transakcje (powtórka rekordu z H1 2020)
Rynek biurowy – przewaga Warszawy w drugim kwartale
Po mocnym otwarciu roku, odnotowano spadek aktywności inwestycyjnej w sektorze biurowym w drugim kwartale. W ostatnim półroczu inwestorzy, podchodząc ostrożnie do nieruchomości biurowych, decydowali się na zakup bezpiecznych obiektów typu „core” (Browary Warszawskie – Biura przy Willi, Spark B, Alchemia Neon, Le Palais) lub tych o niskich wolumenach, co zaowocowało łączną kwotą 800 mln euro w 17 transakcjach. W porównaniu do dominacji regionów w pierwszym kwartale, w dużej mierze za sprawą przejęcia portfela biurowego grupy Buma, w drugim kwartale prawie cały wolumen inwestycyjny przypadł na Warszawę. Duży udział w portfelu zakupowym miały nieruchomości zlokalizowane na Mokotowie, dzielnicy zyskującej w oczach inwestorów i najemców, co zespół Avison Young przewidywał już w 2019 roku. Wchodząc w szczegóły, sprzedano cztery obiekty z tego obszaru – Neopark, Wołoska 24, Cybernetyki Office Center i Bokserska Office Center.
– Wartym odnotowania jest fakt, że niemal wszystkie nieruchomości biurowe w pierwszym półroczu zostały zakupione przez inwestorów europejskich, których udział w wolumenie biurowym wyniósł 96 proc. – zwraca uwagę Radosław Pietrzak, research & data manager w Avison Young.
- 800 mln euro = całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze biurowym w H1 2021
- 17 transakcji
- 96 proc. = udział inwestorów europejskich w całkowitym wolumenie sektora w H1 2021
Rynek magazynowy – największe huby na celowniku inwestorów
Zarówno w pierwszym, jak i drugim kwartale 2021 roku aktywność inwestorów na rynku magazynowym była wysoka. 900 mln euro zainwestowane w nieruchomości magazynowe zapewniło sektorowi dominację na rynku inwestycyjnym w Polsce. Wynik ten został zrealizowany poprzez 22 transakcje, co było najwyższym wynikiem w pierwszej połowie roku w historii tego rynku. Avison Young zwraca również uwagę na wyraźną przewagę największych hubów, gdzie przeprowadzono transakcje o udziale w wolumenie sięgającym niemal 80 proc. Największe zainteresowanie budziła Polska Centralna i Górny Śląsk z udziałem niemal 40 proc. Co warte odnotowania, ponad jedna trzecia nieruchomości, będących przedmiotem transakcji w pierwszej połowie 2021 roku, przypadła na obiekty logistyki miejskiej.
- 900 mln euro = całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym w H1 2021
- 22 transakcje (rekordowy wynik tego sektora dla pierwszego kwartału)
- 78 proc. = udział największych hubów w całkowitym wolumenie inwestycyjnym sektora w H1 2021
Rynek handlowy – przede wszystkim wygoda
Pomimo relatywnie niskiego wolumenu inwestycyjnego na rynku handlowym w pierwszej połowie 2021 roku, wynoszącego 300 mln euro, została powtórzona rekordowa liczba 20 transakcji z 2020 roku. Było to rezultatem zakupów dużej liczby nieruchomości charakteryzującymi się niskimi cenami.
Podobnie jak w pierwszym kwartale, wiele transakcji przypadło na nieruchomości oportunistyczne, przede wszystkim obiekty Tesco, opuszczające polski rynek. Jednak to nieruchomości typu convenience zdominowały rynek handlowy w drugim kwartale. – Aż 5 z 8 transakcji obiektów typu convenience obejmowało nieruchomości znajdujące się w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców. To potwierdza atrakcyjność obiektów w małych miastach, charakteryzujących się centralną lokalizacją, tworzących swoją obecnością zagłębia handlowe – komentuje Radosław Pietrzak.
- 300 mln euro = całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w H1 2021
- 20 transakcji
- 18 transakcji oportunistycznych lub nieruchomości typu convenience na 20 zrealizowanych w sektorze w H1 2021
Rynek mieszkaniowy – ekspansja poprzez przejęcia spółek
W pierwszej połowie 2021 roku miały miejsce trzy przejęcia spółek mieszkaniowych – 66 proc. udziałów w Archicom przez Echo Investment, 77 proc. udziałów w Sento przez Dom Development oraz przejęcie Budimeksu Nieruchomości przez Cornerstone Partners/Crestyl Group. Z kolei na 40 proc. portfela Budimeksu Nieruchomości została podpisana umowa typu forward purchase z Heimstaden Bostad, który przeznaczy mieszkania na wynajem. Ponadto ponad 1 tys. mieszkań w Warszawie w formie PRS zostanie sprzedanych NREP przez YIT, co zdaniem ekspertów pokazuje dalszy silny rozwój tego sektora.
Avison Young przypomina, że nie uwzględnia w kalkulacjach przejęć spółek oraz transakcji typu forward purchase, gdyż nie są to transakcje stricte istniejącymi budynkami. Aktywność inwestorów wskazuje jednak na fakt, iż jest to niezwykle dynamicznie rozwijający się sektor.
- 550 mln euro = całkowity wolumen transakcji typu forward purchase w sektorze PRS w H1 2021
- 3 transakcje przejęcia spółek
Co dalej?
Te półrocze przyniosło stabilizację na rynku inwestycyjnym. Inwestorzy, oswojeni z nowymi warunkami rynkowymi, kontynuują swoje bezpieczne strategie. Avison Young spodziewa się, że w kolejnych miesiącach nieruchomości magazynowe oraz handlowe typu convenience będą nadal przyciągały uwagę inwestorów, w szczególności biorąc pod uwagę wysoką aktywność deweloperów na tych rynkach. – Możemy się również spodziewać kolejnych transakcji typu forward purchase w segmencie PRS, a także transakcji typu prime na rynku biurowym – ocenia Avison Young.
Podobnie jak w pierwszej połowie roku, następne miesiące powinny upłynąć raczej pod znakiem dużej płynności niż wysokich wolumenów. W takiej sytuacji, wynik z poprzedniego roku może zostać powtórzony, w szczególności jeśli chodzi o liczbę transakcji.
